中交地產(chǎn)(000736)擬通過(guò)定增來(lái)“保交樓”，但是募資額遠(yuǎn)低于預(yù)期。近日，中交地產(chǎn)披露公告顯示，公司募資總額為4.44億元，扣非發(fā)行費(fèi)用后募資凈額約4.38億元，相比定增計(jì)劃擬募資額大幅減少。
由于定增募資額遠(yuǎn)低于預(yù)期，中交地產(chǎn)不僅縮減了對(duì)募投項(xiàng)目的投入金額，還取消2個(gè)項(xiàng)目的募投資金使用。按照原計(jì)劃，中交地產(chǎn)擬募投6個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)如今縮減至4個(gè)項(xiàng)目。
中交地產(chǎn)定增募資不理想，或反映出投資者對(duì)公司發(fā)展存在疑慮。當(dāng)前，中交地產(chǎn)負(fù)債率高企，賬面資金不足，面臨較大的償債壓力。另一方面，中交地產(chǎn)“造血”能力不足，去年業(yè)績(jī)虧損嚴(yán)重，一年虧掉過(guò)去4年的利潤(rùn)。
實(shí)際募資大縮水，不及原計(jì)劃兩成
6月19日晚間，中交地產(chǎn)披露向特定對(duì)象發(fā)行股票發(fā)行情況報(bào)告書，公司以8.59元/股的價(jià)格發(fā)行A股股票51,664,712股，共計(jì)募集資金4.44億元，扣非發(fā)行費(fèi)用后募資凈額約為4.38億元，最終發(fā)行對(duì)象確定為13家。
其中，中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱“地產(chǎn)集團(tuán)”）是中交地產(chǎn)的控股股東，獲配金額約2.22億元，占總募資額一半。募資完成后，地產(chǎn)集團(tuán)持股比例由52.32%變更為52.16%，仍為最大股東。
筆者關(guān)注到，早在2023年2月，中交地產(chǎn)就披露定增預(yù)案，擬向不超過(guò)35名特定對(duì)象發(fā)行股票，募集資金不超過(guò)35億元，資金用于政府支持的“保交樓、保民生”相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，以及補(bǔ)充流動(dòng)資金，優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)、增強(qiáng)公司實(shí)力。
2024年4月，中交地產(chǎn)宣布調(diào)整向特定對(duì)象發(fā)行股票的方案，將募資金額從不超過(guò)35億元，調(diào)整為不超過(guò)24.80億元。調(diào)整原因是募投項(xiàng)目中的“惠州紫薇春曉”及“鄭州翠語(yǔ)紫宸”項(xiàng)目盈利能力不及預(yù)期。
中交地產(chǎn)表示，為充分保障投資者利益，經(jīng)慎重考慮，公司擬取消“惠州紫薇春曉”及“鄭州翠語(yǔ)紫宸”項(xiàng)目作為募投項(xiàng)目，并對(duì)本次發(fā)行的募集資金總額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，其他內(nèi)容不變。因此，募投項(xiàng)目數(shù)量由原來(lái)的6個(gè)調(diào)整為4個(gè)。
然而，本次定增完成后，中交地產(chǎn)募集情況遠(yuǎn)低于預(yù)期，實(shí)際募得資金4.44億元，僅為原來(lái)計(jì)劃24.80億元的17.90%。由于募資金額大幅縮水，中交地產(chǎn)再一次調(diào)整募投金額，擬投入資金下降至4.38億元。
值得關(guān)注的是，盡管實(shí)際募投項(xiàng)目仍為4個(gè)，但是“武漢中交澄園”項(xiàng)目的擬募投金額為0元。另外，擬用于補(bǔ)充流動(dòng)資金的募資也大幅縮減至395萬(wàn)元。相對(duì)于項(xiàng)目總投資額96.84億元，募集資金4.38億元顯得“杯水車薪”。
中交地產(chǎn)稱，募投項(xiàng)目調(diào)整系公司基于募集資金情況、募投項(xiàng)目進(jìn)展及資金需求情況，以及為保證募投項(xiàng)目的順利實(shí)施做出的決策，本次調(diào)整不會(huì)對(duì)募資的正常使用造成實(shí)質(zhì)性影響，不存在變相改變募集資金用途和損害股東利益的情況。
上述定增發(fā)行情況報(bào)告書發(fā)布后，6月20日，中交地產(chǎn)股價(jià)開盤持續(xù)下跌，收盤下挫5.69%，報(bào)價(jià)9.11元/股，總市值63.35億元。
投資者不看好？?jī)攤鶋毫^大
中交地產(chǎn)定增募資的情況不理想，或反映出投資者對(duì)公司發(fā)展的存在顧慮。中交地產(chǎn)及聯(lián)席主承銷商向205個(gè)認(rèn)購(gòu)對(duì)象發(fā)送認(rèn)購(gòu)邀請(qǐng)文件，最終確定的發(fā)行對(duì)象為13家。筆者關(guān)注到，中交地產(chǎn)負(fù)債率高企，存在較大的償債壓力。
在定增預(yù)案披露時(shí)，中交地產(chǎn)債務(wù)規(guī)模較高，2020年至2022年，相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均踩中“三道紅線”的監(jiān)管要求。據(jù)悉，“三道紅線”要求房地產(chǎn)企業(yè)剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%、凈負(fù)債率不超過(guò)100%、現(xiàn)金短債比大于1。
2023年末，中交地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為85.59%，其中長(zhǎng)期借款達(dá)到180.86億元。此外，一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款為119.07億元，包括一年內(nèi)到期的應(yīng)付債券、長(zhǎng)期應(yīng)付款、租賃負(fù)債等項(xiàng)目，中交地產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債達(dá)到161.77億元。
今年一季度，中交地產(chǎn)在一年內(nèi)的償債壓力進(jìn)一步增大，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債達(dá)到191.9億元。相比之下，中交地產(chǎn)的貨幣資金為108.7億元，賬面資金難以覆蓋一年內(nèi)應(yīng)償還的債務(wù)。
值得注意的是，今年初，中交地產(chǎn)董事會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于向關(guān)聯(lián)方申請(qǐng)借款額度的議案》，同意公司向控股股東地產(chǎn)集團(tuán)在2024年度內(nèi)新增借款額度（簽訂借款合同金額）不超過(guò)100億元人民幣，借款年利率不超過(guò)7.5%。
在回復(fù)深交所的問(wèn)詢中，中交地產(chǎn)曾表示，控股股東方支付借款均為信用借款，無(wú)需明確具體用途，且在存在融資必要性的前提下，控股股東借款更為快捷、及時(shí)，因此利率相對(duì)銀行貸款較高。
筆者還注意到，中交地產(chǎn)“造血”能力下降，業(yè)績(jī)大幅下滑，去年虧掉過(guò)去4年的利潤(rùn)。數(shù)據(jù)顯示，2023年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收為324.7億元，同比下滑15.59%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)虧損16.73億元，同比下滑5029.65%。而2019年至2022年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)分別為5.423億元、3.475億元、2.356億元和3394萬(wàn)元。
對(duì)此，中交地產(chǎn)解釋稱，2023年度達(dá)到交付條件的貨值較上年同期有所減少，房地產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入較上年同期減少；受結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)變化等因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)本期交付項(xiàng)目的毛利率較上年有所下降；部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在減值跡象，報(bào)告期計(jì)提金額同比有所增加。
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