行至8月中下旬，房地產(chǎn)行業(yè)即將迎來(lái)半年業(yè)績(jī)披露的高峰。經(jīng)歷行業(yè)深度調(diào)整，面臨市場(chǎng)下行壓力，資本市場(chǎng)對(duì)各大房企的業(yè)績(jī)已經(jīng)有了一定的預(yù)見。營(yíng)收和利潤(rùn)下滑已經(jīng)成行業(yè)大勢(shì)。
但資本市場(chǎng)是理性，也擁有敏銳的嗅覺(jué)，行業(yè)經(jīng)歷股價(jià)一路下跌已經(jīng)到了底部，而市場(chǎng)下行的困局也是暫時(shí)的，目前也在市場(chǎng)的較底部，穩(wěn)健發(fā)展才是未來(lái)的主基調(diào)。
首先從市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)剛需和改善需求仍有很大的市場(chǎng)，城鎮(zhèn)化、人口流動(dòng)，以及改善性需求長(zhǎng)期存在。在目前個(gè)別房企暴雷之下，優(yōu)質(zhì)房企未來(lái)或擁有更大的發(fā)展機(jī)遇。
再看看這些房企能承受多長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整，就要看現(xiàn)金流安全性了。以龍頭民營(yíng)房企碧桂園舉例，公司銷售金額還穩(wěn)在第一名，且連續(xù)兩月銷售有回溫跡象，再者融資方面，公司在2022年融資暢通，且持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，顯然具備了打持久戰(zhàn)的條件。
市場(chǎng)好于預(yù)期
據(jù)克爾瑞發(fā)布的1-7月銷售數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)和企業(yè)銷售表現(xiàn)較上半年相對(duì)穩(wěn)定，環(huán)比降幅略低于往年30%左右的平均水平。同比降幅39.7%，降幅略有收窄。7月典型城市市場(chǎng)環(huán)比下降16%，好于預(yù)期。
從數(shù)據(jù)看，市場(chǎng)在底部并已企穩(wěn)，略微呈現(xiàn)上升之態(tài)。
再來(lái)看房企，以碧桂園為例，公司7月歸屬于股東的權(quán)益銷售金額301.1億元，1-7月累積金額約為2151.9億元。
在克爾瑞的銷售榜單中，碧桂園操盤金額2712.2億元，權(quán)益金額2151.3億元，全口徑金額2854.9億元，均穩(wěn)居第一位。
從市場(chǎng)占有率來(lái)看，2022年碧桂園處于上升態(tài)勢(shì)，以克爾瑞百?gòu)?qiáng)房企數(shù)據(jù)為底層數(shù)據(jù)計(jì)算，碧桂園1-7月操盤、權(quán)益和全口徑金額占百?gòu)?qiáng)房企金額的比例分別為7.58%、5.28%、10.03%，權(quán)益口徑金額占比保持穩(wěn)定，操盤和全口徑金額占比大幅上漲，其中全口徑金額大幅上漲了4個(gè)百分點(diǎn)。
此外，碧桂園是全國(guó)土儲(chǔ)布局最為廣泛的企業(yè)。截至2021年12月31日，公司開發(fā)項(xiàng)目遍布31個(gè)省份、299個(gè)地級(jí)行政區(qū)劃、1425個(gè)縣級(jí)市/區(qū)/縣，項(xiàng)目總數(shù)達(dá)到3216個(gè)。
2021年，碧桂園來(lái)自三四線城市的銷售額占比達(dá)68%，有161個(gè)城市的市占率超過(guò)5%，其中有13個(gè)地級(jí)市的市場(chǎng)占有率大于20%，55個(gè)城市的市占率在10%-20%。權(quán)益合同銷售額排名前十的城市，大部分為強(qiáng)三四線城市。
億翰智庫(kù)觀點(diǎn)認(rèn)為，碧桂園的布局特點(diǎn)主要有三點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：第一，選城準(zhǔn)，盡管碧桂園主要布局三四線城市，但選城眼光獨(dú)到，進(jìn)駐城市多數(shù)為人口規(guī)模50萬(wàn)以上、發(fā)展?jié)摿^好的城市；第二，投資具有連續(xù)性，一旦選定城市進(jìn)行入駐，碧桂園對(duì)其的投資便會(huì)持續(xù)，深入布局有利于市場(chǎng)占有率及品牌效應(yīng)的提高；第三，因城施策，在異地復(fù)制的同時(shí)采取差異化投資，更加契合定位，最大化發(fā)揮品牌效應(yīng)。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，行業(yè)分化格局明顯分化，市場(chǎng)占有率的進(jìn)一步強(qiáng)大意味著企業(yè)將獲得更大的市場(chǎng)空間和更多的發(fā)展機(jī)遇。碧桂園的銷售數(shù)據(jù)正在印證這樣邏輯。
按照房地產(chǎn)行業(yè)的周期論，底部過(guò)去行業(yè)將回歸常態(tài)，經(jīng)歷深度調(diào)整的行業(yè)發(fā)展更加穩(wěn)健，而中國(guó)龐大的房地產(chǎn)需求將給這些優(yōu)質(zhì)房企提供良好的機(jī)遇。
“造血功能”正常 現(xiàn)金流安全性高
當(dāng)前環(huán)境，房企能否順利穿越周期，則需要深度研判房企的現(xiàn)金流狀況。銷售端看，碧桂園整體處于穩(wěn)定，回款方面，碧桂園在今年1-6月的銷售經(jīng)營(yíng)中，上半年權(quán)益銷售回款率繼續(xù)保持在90%以上的高水平，遠(yuǎn)高于百?gòu)?qiáng)房企的平均值。
資金回籠能力是房企現(xiàn)金流安全最核心的部分，擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金回籠，才是對(duì)抗周期最強(qiáng)大的能力，給了公司穿越周期的底氣。
融資方面，2022年開始，碧桂園融資渠道暢通。3月獲取了境內(nèi)銀行間協(xié)會(huì)50億中期票據(jù)的發(fā)行額度并成功注冊(cè)；并先后與招商銀行、農(nóng)行廣東分行簽訂150億元及400億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議；5月試點(diǎn)增信發(fā)行5億元公司債。
融資能夠從外部補(bǔ)充現(xiàn)金，企業(yè)的現(xiàn)金流安全就多一份保障。同時(shí)從行業(yè)來(lái)看，目前能正常融資正是說(shuō)明資本市場(chǎng)認(rèn)可其發(fā)展和后續(xù)的還款能力。
從碧桂園債務(wù)管理、回購(gòu)等舉措亦能說(shuō)明其資金實(shí)力。2021年底至今，碧桂園已多次主動(dòng)回購(gòu)債券、增持債券及公司股票，力保投資人利益，碧桂園2022年已無(wú)需要兌付的美元債。
有充�，F(xiàn)金提前還債，減少短期債務(wù)占比，同時(shí)通過(guò)新發(fā)行債券，將整體債務(wù)期限拉長(zhǎng)，通過(guò)科學(xué)管理，碧桂園的債務(wù)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，償債壓力也大大減少，更有利于應(yīng)對(duì)當(dāng)下環(huán)境。
從財(cái)務(wù)方面看，碧桂園自從2018年立志以行穩(wěn)致遠(yuǎn)為發(fā)展目標(biāo)后，保持了穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，公司致力于降低負(fù)債率，至2021年年底凈負(fù)債率降至45.4%的低位水平，賬面現(xiàn)金余額1813億，現(xiàn)金短債比高達(dá)2.3倍。
也正是因?yàn)樘崆敖地?fù)債，碧桂園為自己爭(zhēng)取了更多的空間和機(jī)會(huì)，在這一輪行業(yè)深度調(diào)整中，有了更強(qiáng)的對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。
當(dāng)然，從目前的情況看，沒(méi)有房企能言自己絕對(duì)安全，接下來(lái)拼的就是企業(yè)的韌勁，從市場(chǎng)和業(yè)績(jī)來(lái)說(shuō)，目前是低谷無(wú)疑，能走出低谷，穿越周期則要看房企自己的努力。
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