根據(jù)克而瑞的不完全統(tǒng)計(jì)，2021年下半年至今，百強(qiáng)房企中已有超過半數(shù)債務(wù)違約。受此影響，房企在海外發(fā)行美元債變得越來越困難。不僅三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)持續(xù)調(diào)低內(nèi)房股的信用評(píng)級(jí)，國(guó)際投行也對(duì)協(xié)助發(fā)行內(nèi)房股美元債不“感冒”。同時(shí)大環(huán)境影響，內(nèi)房股股價(jià)集體暴跌。部分曾經(jīng)的龍頭股，甚至股價(jià)已跌至凈資產(chǎn)的0.1倍。

　　在這樣的背景下，還能夠堅(jiān)持正常履約美元債務(wù)的企業(yè)，不僅擁有更佳的生存能力和財(cái)務(wù)狀況，同樣也為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)守住了最后的“防線”，為未來房企能繼續(xù)在境外市場(chǎng)融資保留下了最后的希望。

　　近日及時(shí)償還美元債的佳源國(guó)際，便是這樣的一家企業(yè)。2022年3月9日，佳源國(guó)際（2768.HK）發(fā)布公告，公司將安排所有必要資金至其受托人銀行賬戶，用于償還于2022年3月11日到期的美元優(yōu)先票據(jù)。至此，佳源國(guó)際到期的美元債如期償還。

　　堅(jiān)持+韌性

　　根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年100家典型房企的到期債券金額超過6000億元，3、4、6月份的到期量均超過600億元，超2022年月均到期水平。值得注意的是，上半年房企的境外債償還壓力較大，1-6月境外債到期占總債券到期量超過60%，3、4、6月份到期境外債分別約為401億元、461億元、432億元。

　　另一方面，2021年下半年以來市場(chǎng)銷售遇冷、項(xiàng)目去化表現(xiàn)不佳、企業(yè)銷售承壓，疊加債務(wù)集中到期高峰，進(jìn)一步加劇了企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。迫于自身的資金及運(yùn)營(yíng)壓力，企業(yè)投資和擴(kuò)張動(dòng)能相應(yīng)降低，部分規(guī)模房企甚至出現(xiàn)償債逾期，停工、暴雷等現(xiàn)象頻現(xiàn)。

　　在這樣的背景下，房地產(chǎn)再融資環(huán)境惡化，進(jìn)一步加大了企業(yè)償債的難度。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年1-2月房企境內(nèi)、境外債券融資累計(jì)約856億元，同比下降59%，降幅較今年首月收窄11個(gè)百分點(diǎn)。

　　然而，越是艱難的環(huán)境，越能體現(xiàn)出優(yōu)質(zhì)房企的價(jià)值。在債務(wù)到期日前，就把償債資金存入指定銀行賬戶的佳源國(guó)際就是這樣一類企業(yè)。

　　如期完成境外債兌付，展現(xiàn)了佳源國(guó)際堅(jiān)持穩(wěn)健發(fā)展，合理規(guī)劃財(cái)務(wù)，各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有序開展的良好面貌，并向市場(chǎng)傳遞了公司積極響應(yīng)國(guó)家降杠桿、穩(wěn)預(yù)期的號(hào)召，展示了公司面對(duì)市場(chǎng)的應(yīng)變能力與韌性以及對(duì)行業(yè)未來發(fā)展的信心。

　　據(jù)了解，今年以來，包括新城、旭輝等在內(nèi)的為數(shù)不多的幾家民營(yíng)房企按時(shí)完成了境外債兌付，如今，佳源國(guó)際靠著堅(jiān)持與韌勁，也加入了守護(hù)兌付底線的行列。

　　梳理公開資料發(fā)現(xiàn)，自2021年下半年以來，佳源國(guó)際已多次進(jìn)行境外票據(jù)贖回。2021年7-8月贖回了約6.09億元的境外優(yōu)先票據(jù)，涵蓋2022年-2024年到期的債券，債券利率11.00%-13.75%。

　　一邊是贖回高成本債，另一邊，佳源國(guó)際抓住發(fā)債窗口期發(fā)行了3筆共計(jì)3.3億元的境外債，債券利率為7.00%-11.00%，債務(wù)置換使得成本有所下降，同時(shí)提高了長(zhǎng)期債務(wù)的占比，優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu)，在一定程度上緩解了短期償債的壓力。

　　穩(wěn)健+深耕

　　除了在積極的優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)外，佳源國(guó)際過去業(yè)績(jī)的穩(wěn)健增長(zhǎng)為其收入和資金回籠奠定了基礎(chǔ)。佳源國(guó)際合約銷售近4年保持43.8%復(fù)合增長(zhǎng)率；權(quán)益銷售額近四年復(fù)合增長(zhǎng)率36.9%。

　　2021年，佳源國(guó)際仍保持了銷售持續(xù)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約360.53億元，同比上升約17%，基本符合市場(chǎng)預(yù)期。

　　銷售的穩(wěn)健增長(zhǎng)，已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額將持續(xù)增厚公司資產(chǎn)與現(xiàn)金流，利潤(rùn)增長(zhǎng)增厚所有者權(quán)益，良性改善公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　更關(guān)鍵的是，佳源國(guó)際注重財(cái)務(wù)健康，努力降杠桿，于2020年實(shí)現(xiàn)三道紅線指標(biāo)綠檔。于2021年上半年持續(xù)降低負(fù)債水平，截至2021年6月底，佳源國(guó)際扣除掉預(yù)售賬款的資產(chǎn)負(fù)債率從2020年末67.4%下降到2021年上半年末的62.1%，凈負(fù)債率從60%下降到41%，現(xiàn)金短債比約為1.3倍。

　　佳源國(guó)際管理層曾在投資者會(huì)議上表示，基于經(jīng)營(yíng)拿地資金回籠比的控制，包括凈債務(wù)管理，佳源國(guó)際有信心在2021年以及未來相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間仍然保持綠檔的水平。

　　佳源國(guó)際的底氣來自于一直以來的深耕戰(zhàn)略。

　　根據(jù)克而瑞的研究，償債能力強(qiáng)的企業(yè)中往往都是堅(jiān)持深耕的優(yōu)質(zhì)區(qū)域企業(yè)。這類房企受益于戰(zhàn)略定位和熱點(diǎn)區(qū)域選擇，具備相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)支撐力。當(dāng)前，區(qū)域深耕戰(zhàn)略在行業(yè)受到認(rèn)可。區(qū)域深耕戰(zhàn)略下，對(duì)區(qū)域價(jià)值與市場(chǎng)研究更為深入，尤其在集中供地新政下，有利于提高投資效率，同時(shí)也能憑借項(xiàng)目積累和品牌影響力，通過整合資源，降本增效，挖掘更大的利潤(rùn)空間。但區(qū)域選擇是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，區(qū)域的市場(chǎng)增長(zhǎng)空間是企業(yè)銷售去化以及可持續(xù)發(fā)展的保障。目前來看，長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)是兩大熱門深耕選擇。

　　佳源國(guó)際恰恰是深耕優(yōu)質(zhì)城市群的代表。根據(jù)公司2021年的半年報(bào)，公司的銷售和土儲(chǔ)接近七成均來自長(zhǎng)三角和粵港澳。而粵港澳的項(xiàng)目中，絕大部分都處于核心都市圈內(nèi)。長(zhǎng)三角的項(xiàng)目，則主要是環(huán)滬以及合肥都市圈。優(yōu)渥的土儲(chǔ)、良好的財(cái)務(wù)風(fēng)控，確保公司能夠安然地度過資本市場(chǎng)的“冬天”，迎接下一輪的春日來到。

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