中新經(jīng)緯客戶端6月2日電(薛宇飛)新城控股(601155,股吧)原聯(lián)席總裁陳德力的去向最終被證實,6月1日,寶龍地產(chǎn)、寶龍商業(yè)雙雙發(fā)布公告稱,陳德力正式擔任寶龍地產(chǎn)聯(lián)席總裁、寶龍商業(yè)行政總裁。這成為寶龍近期引入的第二個同時具有萬達和新城工作經(jīng)歷的職業(yè)經(jīng)理人。
量身定制的職位
陳德力的新頭銜,分為地產(chǎn)集團和商業(yè)集團兩個層面,而“寶龍地產(chǎn)聯(lián)席總裁”一職,在寶龍地產(chǎn)之前的組織架構(gòu)中,是沒有的。根據(jù)寶龍地產(chǎn)2019年年報,在公司的高管團隊中,創(chuàng)始人許健康的兒子許華芳任行政總裁,張洪峰、華立沖、王亞軍任執(zhí)行副總裁,廖明舜、洪群峰、呂翠華、張俊、黃文鐘、黃耀明、沈建政任副總裁。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓稱,不少房企中都設(shè)有“聯(lián)席總裁”的職位,一般是承接、分擔總裁或更高級別管理層的指令與工作,這意味著,陳德力空降寶龍后,在高管團隊中的地位僅次于許華芳。根據(jù)公告,出任聯(lián)席總裁后,陳德力主要負責公司相關(guān)業(yè)務(wù)整合事宜及協(xié)助行政總裁處理公司業(yè)務(wù)運營管理。
為陳德力量身定制的職位,正好匹配他在新城控股的職務(wù),即新城控股原董事、聯(lián)席總裁。46歲的陳德力,有著20多年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的工作經(jīng)驗,在進入新城控股之前,近6年的萬達工作經(jīng)歷,為其增光不少。
資料顯示,2010年8月,陳德加入萬達,出任過萬達商業(yè)地產(chǎn)股份商業(yè)管理營運中心常務(wù)副總經(jīng)理、萬達商業(yè)管理集團副總裁兼招商中心總經(jīng)理、常務(wù)副總裁兼營運中心總經(jīng)理、萬達商業(yè)地產(chǎn)股份副總裁兼商管公司常務(wù)副總裁、綜合管理中心總經(jīng)理等職務(wù)。
2016年8月,陳德力入職新城控股,擔任公司董事、副總裁,后來升任聯(lián)席總裁。報道稱,陳德力一加入新城控股,便提出了“有情懷、不復制、具規(guī)!钡纳虡I(yè)理念,并在2016年首次亮相新商會時明確了新城“到2020年實現(xiàn)100個開業(yè)項目”的目標。截至2016年末,新城控股累計開業(yè)的吾悅廣場數(shù)量僅為11座。
雖質(zhì)疑不斷,但在陳德力主導商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展后,新城“住宅+商業(yè)”地產(chǎn)雙輪驅(qū)動的運作模式最終取得成功。2019年年報顯示,新城控股當年開業(yè)21座吾悅廣場,累計達63座,實現(xiàn)租金及管理費收入40.69億元人民幣,同比增長92.28%,平均出租率達99.16%。按照計劃,新城控股今年將新開業(yè)30座吾悅廣場,總收入超過55億元,逼近陳德力4年前的目標。
加盟寶龍地產(chǎn),陳德力仍負責熟悉的商業(yè)地產(chǎn)項目,而寶龍也一直有意加大寶龍商業(yè)的發(fā)展力度,可謂一拍兩合。2019年底,從寶龍地產(chǎn)拆分出來的寶龍商業(yè)在香港上市,今年3月份發(fā)布的第一份年報顯示,2019年,寶龍商業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入16.20億元,同比增長35%,其中,商業(yè)運營服務(wù)收入達13.35億元,同比增長36.3%;歸母凈利潤1.79億元,同比增長34%。
根據(jù)公告,陳德力出任寶龍商業(yè)行政總裁,全面負責寶龍商業(yè)的運營及管理。前行政總裁張云峰調(diào)任首席財務(wù)官,并繼續(xù)執(zhí)行董事。
流水的職業(yè)經(jīng)理人
寶龍地產(chǎn)從2003年起專注開發(fā)運營綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目,2007年成立了上海寶龍商業(yè),開始提供商業(yè)運營服務(wù)。慢慢地,一些媒體報道上開始出現(xiàn)“北萬達,南寶龍”的說法。
但時過境遷,這一說法之后較少被提及。如今,萬達早已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)方面的龍頭,截至2019年底,萬達商管擁有及運營管理的已開業(yè)萬達廣場數(shù)量就有323個,而寶龍商業(yè)在管的項目為51個。
有媒體稱,由于寶龍地產(chǎn)此前將發(fā)展重心放在三四線城市,發(fā)展的規(guī)模與速度都被同行趕超。另一方面,寶龍地產(chǎn)明顯的家族式治理模式,也被外界認為有礙企業(yè)的長遠發(fā)展。
在寶龍地產(chǎn)董事會,五位執(zhí)行董事中有三位是許家人,分別是許健康(董事會主席)、許華芳及其妻子施思妮,另外兩位,一個是許健康的同鄉(xiāng)肖清平,另一位是職業(yè)經(jīng)理人張洪峰。董事會中唯一一個非執(zhí)行董事是許華芬,她是許華芳的姐姐。
寶龍商業(yè)的董事會中,有兩位執(zhí)行董事,一位是董事會主席兼總裁許華芳,另一位是首席執(zhí)行官張云峰;非執(zhí)行董事也有兩位,分別是許華芬和許華琳,后者是許華芳的堂妹。
就寶龍商業(yè)而言,其先后引入多位職業(yè)經(jīng)理人,但每個人都干不長久,走馬觀花般上任,又先后離去。施思妮曾任寶龍商業(yè)集團總經(jīng)理數(shù)年,2017年2月,沃爾瑪亞洲不動產(chǎn)租賃及資產(chǎn)管理原副總裁潘麗君加入寶龍,擔任寶龍地產(chǎn)副總裁兼商業(yè)集團總經(jīng)理。僅僅半年,這位在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域工作20余年“老兵”,就選擇離開寶龍。
接替潘麗君的是從萬達出來的王壽慶,職務(wù)仍是寶龍地產(chǎn)控股副總裁兼商業(yè)集團總經(jīng)理。王壽慶,在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域擁有一定的名聲與成績,報道顯示,2012年10月,他從萬達集團副總裁、商管常務(wù)副總裁的職位上離職,先后轉(zhuǎn)戰(zhàn)兩家企業(yè)后,又回到了萬達,但不足一年便再度離開。2017年8月,他加盟寶龍。
王壽慶的到來,外界一度對寶龍商業(yè)的發(fā)展抱有很高的期望,可令人意外的是,2018年1月底,他就因為“自身職業(yè)規(guī)劃有變”而離職。王壽慶去職后,許華芳親自擔任了寶龍商業(yè)總經(jīng)理。
謝逸楓稱,家族治理模式存在不少弊病,對職業(yè)經(jīng)理人也會形成掣肘。不少企業(yè)在壯大的過程中,都會逐漸減少家族成員在董事會、管理層中的職位,給有豐富經(jīng)驗的職業(yè)經(jīng)理人充分授權(quán),促進企業(yè)治理模式的轉(zhuǎn)型。
商場數(shù)量5年翻3倍能否實現(xiàn)?
在寶龍正式官宣陳德力入職的前幾日,新城控股商管集團原副總裁唐劍鋒已入職寶龍商業(yè)集團,獲任為寶龍商業(yè)集團常務(wù)副總經(jīng)理。唐劍鋒除了在新城控股是陳德力的部下,兩人還都曾在萬達工作。
在現(xiàn)任管理層中,有過萬達工作經(jīng)歷的高管還有3位,分別是張云峰、副總經(jīng)理龐夢軒、副總經(jīng)理潘嘯濤。謝逸楓稱,近些年不少房企都在加速商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展,萬達自然成為同行模仿的對象,有萬達工作經(jīng)驗的高管也成為各方青睞的人才,但不管是時機還是自身的影響力,寶龍都不能與萬達相比較。
2019年底成功上市,今年又相繼引入兩位職業(yè)經(jīng)理人,寶龍商業(yè)頗有加速發(fā)展念頭。在今年的業(yè)績會上,許華芳表示,上市對于寶龍商業(yè)而言是一個很重要的發(fā)展契機,“我們的整體想法是,母公司跟管理公司戰(zhàn)略同步,在長三角、珠三角深度滲透!
許華芳透露,未來母公司平均每年會向?qū)汖埳虡I(yè)提供不低于10個商場進行運營管理,到2025年,管理商場數(shù)量達到150個,其中,100個項目布局在長三角區(qū)域。收并購方面,張云峰稱,公司關(guān)注江蘇、浙江、廣東的項目,外拓以這三個地方為主。疫情的影響下,會有一些更好的機會,對并購也是一個小利好。
成功上市后,寶龍商業(yè)的資產(chǎn)負債率從2018年底的89%大幅下降到2019年底的49%,截至2019年12月31日,現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物26.16億元,較2018年底增長4倍還多,資金狀況充裕不少。不過,年報顯示,寶龍商業(yè)2019年零售商業(yè)物業(yè)的平均出租率只有89.4%,低于規(guī)模性商管物業(yè)企業(yè)的出租率,也低于起步較晚的新城控股吾悅廣場99.16%的平均出租率。
克而瑞研究中心此前的報告稱,截止至2019年中期,寶龍可租售面積為307.79萬平方米,高于新城控股同期的水平,但在運營方面,寶龍的平均出租率、租金及管理收入、估算的單月單位租金均低于前者,一定程度上反映了寶龍的運營管理能力有待加強。于寶龍而言,規(guī)模擴張的同時,提高商業(yè)運營能力同樣重要。
2019年年報顯示,寶龍商業(yè)的商業(yè)運營服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)的毛利率,均較2018年有不同程度下滑,商業(yè)運營服務(wù)毛利率微降0.8個百分點,住宅業(yè)務(wù)管理服務(wù)毛利率下降1.4個百分點。(中新經(jīng)緯APP)
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