文|丁祖昱

　　來源|丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

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　　上海GDP繼續(xù)領跑第一

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　　隨著3月底，武漢市交出2019年的“成績單”，至此2019年中國內(nèi)地GDP十強城市終于落定，毫無意外，依然是近十年來“霸榜”的十個城市。

　　2019年GDP排名前十的城市分別是上海、北京、深圳、廣州、重慶、蘇州、成都、武漢、杭州和天津。包括了四大直轄市，以及5個副省級城市，只有第六名的蘇州是普通地級市。從區(qū)域分布上看，十強城市中，有7個城市位居東部沿海，其中長三角3個，珠三角和京津冀各2個。

　　四大一線城市在經(jīng)濟發(fā)展方面作為全國先驅(qū)，GDP表現(xiàn)突出，持續(xù)穩(wěn)坐全國第1至第4名的位置，尤其上海和北京2019年的GDP分別達到38155億元和35371億元，不僅是全國僅有的兩個GDP超過3.5萬億的城市，在一線城市內(nèi)部也與廣深拉開了較大差距。相比前十強中的二線城市來看，四大一線城市的平均GDP水平比二線城市高出76.3%。

　　其中，上海經(jīng)濟總量已接近4萬億，位列全國第一，要知道，這是上海自1978年以來，第42次位列中國城市GDP第一。

　　全國前十城市中，從人均GDP的角度來看，深圳排在首位，達到20.3萬元，排在第二位的是蘇州，達到18萬元，北京、上海、廣州和杭州均超過15萬元，分別位列第三、第四和第五及第六。人均GDP中，最低的為重慶，僅為7.58萬元。

　　從過去十年來看，除了上海和北京第一、第二的位置沒有變化之外，深圳于2016年超過廣州成為第三名，一直保持至今，盡管個別城市之間排位有新的變化，但前十強的整體格局沒有改變。

　　2012年是一個分水嶺。此前，青島和無錫這兩座城市依然在榜單中，2010年時分別位列第9位和第10位，兩年時間，青島和無錫被成都和武漢擠出前十。

　　在此之后，前十榜單的城市再沒增添新的城市，一直是重慶、蘇州、成都、武漢、杭州以及天津這六大城市之間的你追我趕，變化的只是各城市之間的名次。

　　這十年，單個城市變化最大的還是天津，從全國第四，下滑至全國第十，與第十一位的南京的差距逐漸縮小，僅相差不到百億元。

　　值得一提的是，疫情影響下，將催生國內(nèi)城市競爭格局的變化，相信今年會有新的“黑馬”城市上位，保持近十年的城市GDP排行榜也將在今年發(fā)生變化。

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　　杭州反超深圳，成為“人氣王”

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　　一座城市的經(jīng)濟水平正在吸引人口大量聚集，人口是需求之本，對于大部分人來說，房產(chǎn)證就是扎根城市的通行證，尤其疫情黑天鵝之后，流動人口的購房需求更加強烈，越來越多的購房者傾向于資源稟賦更加集中的城市置業(yè)。

　　因此，寬松的落戶政策以及相對較低的房價使得多數(shù)二線城市近年來人口快速增長。自2016年以來，二線城市“搶人大戰(zhàn)”就硝煙漸起，以GDP排名前十的“強二線”城市最新落戶政策來看，普遍本科學歷就能落戶。

　　人才落戶政策門檻最低的杭州，是首個開放大專學歷直接落戶的GDP前十城市，這座城市在人口方面的吸引力正在增強。

　　2017年常住人口增加28萬，這一年，商品住宅成交均價跳漲34%，達到22679元/平方米，2018年常住增加33.8萬。2019年底，杭州常住人口突破1036.0萬人，與2018年同比凈增55.4萬人，超過深圳，成為GDP前十城市中人口增量最多的城市，要知道，2015年至2018年以來，深圳一直是全國人口增長最多的城市，常住人口增量一度達到61.99萬人。

　　也是在這一年，杭州GDP排名結束了長達7年的第10位，升至第9位，新建商品住宅均價也開啟連續(xù)5年上漲模式后再創(chuàng)十年來新高，達到27670元/平方米。

　　杭州之所以成為“人氣王”，與其城市發(fā)展水平、人才政策和承接一線城市人才外溢等有很大的關系。經(jīng)濟發(fā)展水平較高、收入水平較高的城市由于需求較為旺盛、購買力較強，庫存壓力相對不大，這種現(xiàn)象在以杭州為代表的長三角區(qū)域表現(xiàn)最為突出。

　　此外，還有一個人口數(shù)據(jù)值得在這里拿出來重點提一下，即出生人口。它可以反應出，一個城市的內(nèi)生需求到底有多大。

　　2019年，重慶出生人口以32.7萬人位列十個城市榜首，較去年減少3.2萬人。其次為成都，新增人口達到18.9萬人。而常住人口增量最多的杭州，新出生人數(shù)則減少0.2萬人。其中新出生人口較去年減少的城市多達6個，重慶減少人數(shù)最多，其次為廣州，減少了3.1萬人。

　　而成都新增出生人口則排在第一位，較去年增加了0.6萬人。

　　過去10年，新出生人口總量最多的城市也是重慶，2010年以來，每年出生人口保持在30萬人以上，十年來增加了401.56萬人。其次為北京，出生人口為175.76萬人。

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　　重慶GDP排在第五，房價卻最低

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　　這里不得不提的是重慶。

　　重慶的GDP總量排名第五，與第四名的廣州之間差距越來越小，二者相差不到23億元。要知道，這之前的2018年，兩座城市的差距還在1270.35億元。

　　但對比房價，重慶要比廣州“幸�！钡枚�，2019年，重慶商品住宅成交均價為11944元/平方米，同一時期，廣州全年商品住宅成交均價已經(jīng)達到26494元/平方米，同比大漲23.4%，房價是重慶的2.2倍。此外，成都、武漢和天津三個城市的房價也是1字開頭。

　　2019年，均價最高的城市則為深圳，新建商品房均價達到57118元/平方米，是重慶的4.8倍。

　　但重慶房地產(chǎn)市場存在兩個不容忽視的問題，一方面土地供應過量、去化周期較長，另一方面重慶城鎮(zhèn)居民可支配收入水平也處于較低水平，住房購買力不足，另外，基礎設施建設也相對緩慢，種種因素疊加之下，使得重慶投資潛力明顯下降。

　　GDP前十的城市，購買力比其他城市都要強，因此這些城市也是高端項目的聚集地。從十大城市具體項目的成交情況來看，各城市銷售金額冠軍基本為高端項目，其中，最高的單個項目來看，2019年，深圳新錦安壹號公館以122.4億元銷售總價位列全國第一，備案均價89976元/平方米，目前，該項目二手房價格已經(jīng)達到12萬元/平方米左右。

　　過去十年，單價最高的項目為上海的湯臣一品，成交單價高達34.3萬元/平方米，穩(wěn)居全國第一；成交總價最貴的項目位于北京的遠洋Lavie，以3.9億元的成交總價，領銜一眾頂豪項目，位列全國第一。

　　單套總價過億的住宅前十榜單（按總價排名）

　　數(shù)據(jù)來源：CRIC

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　　武漢或?qū)⒃偕闲屡_階

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　　2020年，疫情之下，武漢多了一個“英雄城市”的標簽。

　　2019年武漢GDP以16223.21億元位列全國第8，在排名上比前一年上升1位。GDP增速為7.4%，僅次于成都，排名第二，但總量依然沒有超過成都。

　　作為疫情的核心區(qū)，武漢整個城市“停擺”達到76天，經(jīng)濟嚴重受挫。

　　3月底，武漢公布了2020年1—2月的國民經(jīng)濟主要指標，各項經(jīng)濟數(shù)據(jù)可想而知。雖然因為疫情的原因，其他城市的經(jīng)濟數(shù)據(jù)同比也大幅下跌，但都遠不及武漢的“斷崖式”負增長。

　　過去幾年，作為湖北省乃至長江中游城市群的龍頭城市，武漢市以肉眼可見的速度高速發(fā)展。2014年時，GDP破萬億元，進入萬億俱樂部，后續(xù)增長動力強勁，逐年保持9%以上的增速，2017年時，增速一度達到13%。

　　武漢市房地產(chǎn)發(fā)展也隨著GDP的高速增長表現(xiàn)出極強的正相關性。武漢GDP破萬的2014年，新建住房成交面積達到1601萬平方米，首次躍居全國首位，商品房成交量多年位居全國前三，尤其是2019年時，借助軍運會帶來的影響力，武漢房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“供銷兩旺”的整體行情。這一年，武漢市商品住宅供應量達到2629萬平方米，銷售面積達到2346萬平方米，位居全國第一，新建商品住宅均價達到12974元/平方米。

　　經(jīng)此疫情，武漢勢必需要很長一段時間的修復期，留給武漢的問題在于人口會不會流失、企業(yè)與個人信心如何重建等等，但不管怎樣，我長期看好武漢這座城市的發(fā)展前景。

　　首先，武漢的基礎條件很好，作為典型的“白馬”二線城市，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟持續(xù)向好發(fā)展，人口虹吸效應明顯，需求與購買力兼?zhèn)�。再加上疫情的影響，后續(xù)從政策、資金、資源等各個方面給予武漢最大程度的傾斜。對于武漢來講，這恰好也是能再上新臺階的一個非常重要的機會。

　　實際上，到2019年為止，這十個城市已經(jīng)在榜單上“霸占”了將近10年，不過，2020年，受疫情影響，這一城市格局肯定將會被打破，新一輪城市競爭加速。

　　首先破局可能是位列第十位的天津，2020年或?qū)⒌舫銮笆��?019年，天津的GDP為14104.28億元，增速為4.8%，排位從2018年的第六位降至第十位。而緊隨其后的第十一名南京，2019年GDP為14030.15億元，增速為7.8%。兩者總量僅相差74億元。

　　從GDP全國排名20強來看，排在寧波、無錫、青島、鄭州和長沙GDP均已突破1.1萬億，并且差距逐漸縮小，增速均保持6.5%以上。實際上，這些城市的房價、人口等指標依然強勁。

　　相信，2020年肯定會有新晉“黑馬”城市出現(xiàn)，并成功上位前十。

　　畢竟，未知的2020年，一切都值得期待。

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