今年來，房地產(chǎn)持續(xù)在底部震蕩。寬松政策下，樓市整體仍未得到有效修復(fù)，銷售筑底徘徊，房企資金持續(xù)承壓、拿地謹(jǐn)慎、新開工動力不足是今年的真實(shí)寫照。近期，各房企也陸續(xù)公布了2024年中期業(yè)績，業(yè)績虧損或下滑成為行業(yè)主旋律。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)在不斷洗牌，有發(fā)展?jié)摿緦⒃诖罄颂陨持兄饾u凸顯。最近，留意到建發(fā)國際（HK.1908）也公布了2024年中期財報，逐步展現(xiàn)出跨周期的發(fā)展?jié)摿�，不妨此時透過其財報進(jìn)一步看看公司的“成色底蘊(yùn)”。
一、穩(wěn)健發(fā)展，透視中期財報兩大亮點(diǎn)
（一）具備良好的已售未結(jié)結(jié)構(gòu)，奠定未來的結(jié)轉(zhuǎn)基礎(chǔ)
2024年上半年，建發(fā)國際營業(yè)收入327.5億元，同比增長35%；凈利潤14.4億元，同比增長1%；歸母凈利潤8.2億元，同比下降36%。根據(jù)公司披露，建發(fā)國際上半年歸母利潤同比下降，主要由于毛利率同比下降至11.9%，及結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的平均權(quán)益同比降低。但仔細(xì)分析數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，不難發(fā)現(xiàn)其基本盤面仍然有較好的支持：
1.建發(fā)國際上半年結(jié)轉(zhuǎn)毛利率11.9%，較2023年毛利率11.1%，已提升了80BP，毛利率實(shí)現(xiàn)了邊際提升；
2.建發(fā)國際上半年已售未結(jié)金額仍保持增長，截至2024年6月末，公司已售未結(jié)金額2,317億元，較2023年末增長11%；其中，“2022年及之后拿地優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目”的已售未結(jié)金額1,742億元，占比約75%，結(jié)構(gòu)上持續(xù)優(yōu)化，奠定了未來結(jié)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。
（二）安全與發(fā)展并重，融資成本持續(xù)下行
報告期內(nèi)，建發(fā)國際展現(xiàn)了穩(wěn)健的財務(wù)狀況，保持了適度的資產(chǎn)負(fù)債比例和充足的現(xiàn)金儲備，為未來的發(fā)展提供了堅實(shí)的財務(wù)基礎(chǔ)。同時，公司在資金回籠、債務(wù)管理等方面的措施有效降低了財務(wù)風(fēng)險。
1.債務(wù)管理方面，截至2024年6月年末，建發(fā)國際資產(chǎn)負(fù)債率（扣除預(yù)收賬款）為61%，凈負(fù)債比率為46%，現(xiàn)金短債比5.0X，現(xiàn)金短債比較2023年末提升0.3X，債務(wù)狀況保持在絕對安全線內(nèi)。
2.融資成本方面，近幾年建發(fā)國際持續(xù)降低融資成本，公司融資成本保持在行業(yè)低位。2024年6月末，公司存量負(fù)債的平均融資成本僅為3.65%，僅用半年時間，較2023年年末的3.75%繼續(xù)降低10BP，其融資成本已與行業(yè)優(yōu)秀央企公司相持平。
3.現(xiàn)金回款方面，建發(fā)國際上半年仍保持較高的回款率，回款率達(dá)98%，反映了公司在資金回籠方面的優(yōu)異表現(xiàn)。將“庫存”變成更安全的“現(xiàn)金流”，尤其在市場下行趨勢下，堅持價格邏輯，加快去庫存，加快回籠資金是活下去的關(guān)鍵舉措。
二、精益拓展，解密持續(xù)發(fā)展動能
（一）持續(xù)加強(qiáng)深耕布局，為后續(xù)增長蓄力
今年上半年，建發(fā)國際投資更加聚焦，聚焦于品牌基礎(chǔ)較好的一二線城市，以及福建省內(nèi)供需關(guān)系較為均衡的城市，在上海、杭州、廈門、武漢、長沙等核心城市招拍掛拿地14個項(xiàng)目，拿地貨值約586億元；另外有4個項(xiàng)目是去年大股東或合作方參與拍地、今年上半年完成股權(quán)收購轉(zhuǎn)讓，貨值約156億元，以上18個項(xiàng)目合計貨值約742億元。
從整體上看，建發(fā)國際在土儲上保持適度拿地節(jié)奏，穩(wěn)定投資力度，這不僅反映了公司即便是在行業(yè)深度調(diào)整中，仍然保持了充裕的現(xiàn)金，支撐其拿地拓展，同時通過行業(yè)低谷階段獲取的優(yōu)質(zhì)低成本土儲資源，這也為其未來的項(xiàng)目開發(fā)和銷售創(chuàng)造了更大的利潤空間。
從過往公司投資節(jié)奏看，建發(fā)國際堅持在住宅開發(fā)的專業(yè)領(lǐng)域做精做實(shí)，不盲目跟風(fēng)投資產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)、長租公寓等重資產(chǎn)。截至2024年6月末，建發(fā)國際持有型資產(chǎn)占總資產(chǎn)比重僅0.4%，整體低效資產(chǎn)占比低，這讓建發(fā)國際在行業(yè)下行趨勢下，仍能保持有力的房開板塊拓展節(jié)奏。
（二）保持適量庫存土儲，堅守資產(chǎn)流動性
截至2024年6月末，建發(fā)國際土儲可售貨值2,577億元，土儲貨值為行業(yè)內(nèi)最輕，且土儲年限較新，較好的土儲結(jié)構(gòu)讓建發(fā)國際能實(shí)現(xiàn)“輕裝上陣”。與同業(yè)相比：
1.建發(fā)國際的新貨占比高：截至2024年6月末，建發(fā)國際未售的土地儲備貨值中，約77%是2022年及之后的拿地項(xiàng)目。而近年來新貨，往往布局于核心城市的核心板塊，且多數(shù)能采用最新產(chǎn)品規(guī)范，包括高贈送比、第四代住宅等新產(chǎn)品，幫助項(xiàng)目加速去化。
2.建發(fā)國際滾存貨值保持低位：截至2024年6月末，建發(fā)國際已達(dá)售未認(rèn)購的滾存貨值僅837億元，與同業(yè)平均數(shù)千億的滾存貨值相比，整體未售貨值較低，且其中絕大部分為一年以內(nèi)達(dá)售的“新滾存”（約67%），反映建發(fā)國際整體健康的土儲結(jié)構(gòu)。
三、產(chǎn)品力、創(chuàng)新力、運(yùn)營力持續(xù)驅(qū)動，破局行業(yè)發(fā)展困境
在當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的新周期中，企業(yè)經(jīng)營所面臨的挑戰(zhàn)與以往有所不同行業(yè)容錯率降低，利潤增長放緩，這意味著企業(yè)更需要產(chǎn)品力、運(yùn)營力、創(chuàng)新力等綜合能力的提升，才能推動業(yè)務(wù)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。
深入分析來看，建發(fā)國際通過產(chǎn)品力、創(chuàng)新力、運(yùn)營力的持續(xù)驅(qū)動，為其參與行業(yè)下半場的競爭奠定了一定優(yōu)勢。
1.產(chǎn)品力方面，建發(fā)國際是當(dāng)前市場上少有的、做“新中式”產(chǎn)品功力十足的房企，“唐風(fēng)·華紋·儒門·道園”使建發(fā)中式產(chǎn)品的顯著符號，應(yīng)用新材料、新工藝、新技術(shù)、新科技，又讓其產(chǎn)品實(shí)際居住體驗(yàn)賦能�？梢哉f，建發(fā)的中式產(chǎn)品既融合了中國的傳統(tǒng)文化概念，又貼近現(xiàn)代人的居住理念和需求，這種差異化的產(chǎn)品策略有助于建發(fā)國際在市場競爭中脫穎而出，提升銷售額和市場占有率。
2.創(chuàng)新力方面，建發(fā)國際近年來加大新產(chǎn)品的研發(fā)投入，上半年發(fā)布“詩意東方”新產(chǎn)品，同時推動“王府中式”、“禪境中式”等現(xiàn)有產(chǎn)品迭代升級；此外，建發(fā)國際在福州、蘇州、龍巖等多地落地“第四代住宅”，為客戶提供高品質(zhì)的人居體驗(yàn)。建發(fā)房產(chǎn)的產(chǎn)品創(chuàng)新力，不僅重塑了行業(yè)競爭態(tài)勢，更是順應(yīng)了居民對美好生活時代需求，為企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展開辟新道路。
3.在運(yùn)營力方面，公司重視基礎(chǔ)項(xiàng)目，圍繞兌現(xiàn)項(xiàng)目貨值和凈利潤，強(qiáng)化項(xiàng)目全周期全過程質(zhì)量管控，在項(xiàng)目前期控制好經(jīng)營風(fēng)險，強(qiáng)化項(xiàng)目全過程風(fēng)險指標(biāo)控制，重視和處理流動性差的庫存、商業(yè)、公寓和車位，管理的精細(xì)化和顆粒度在不斷提升。
（佛山|建發(fā)·燈湖縵云實(shí)景圖）
綜上來看，透視建發(fā)國際財報解析其跨周期的深層邏輯，有以下支撐：
一方面，建發(fā)國際作為國企背景下的企業(yè)，已經(jīng)驗(yàn)證了其優(yōu)秀的經(jīng)營實(shí)力。不論市場環(huán)境如何變化，公司已經(jīng)充分驗(yàn)證的穿越周期能力為其提供了足夠高的安全性。即便面對市場挑戰(zhàn)，公司也將擁有更多的資源支持，能夠穩(wěn)健地應(yīng)對市場波動，保持業(yè)務(wù)的持續(xù)健康發(fā)展。
另一方面，建發(fā)國際不斷持續(xù)夯實(shí)高質(zhì)量發(fā)展的基本盤，公司在提升產(chǎn)品力、優(yōu)化運(yùn)營模式、拓展市場份額方面展現(xiàn)出了出色的表現(xiàn)。這也其的未來增長提供了堅實(shí)的基礎(chǔ)，使其在市場競爭中占據(jù)有利位置。
從股息率水平看，建發(fā)國際當(dāng)前股價對應(yīng)2023年度分紅的股息率已超10%，遠(yuǎn)超同業(yè)水平。這也體現(xiàn)出建發(fā)國際堅持回饋股東，對股東利益的高度重視。
當(dāng)前，中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展邏輯已經(jīng)從粗曠式原始積累到精耕細(xì)作的高質(zhì)量發(fā)展。建發(fā)國際也正是憑借其超強(qiáng)的戰(zhàn)略定力、一以貫之的匠心品質(zhì)、持續(xù)穩(wěn)健的經(jīng)營，逐步打造自身的“護(hù)城河”，實(shí)現(xiàn)跨越地產(chǎn)周期的發(fā)展。
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