引言：
8月30日，新城控股（601155.SH）發(fā)布2024年半年度報(bào)告。具體數(shù)據(jù)顯示：上半年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入339.04億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤13.18億元，扣非歸母凈利潤13.18億元；毛利率為21.6%, 同比增長2.57個百分點(diǎn)。
總體而言，公司在報(bào)告期間內(nèi)，秉持著“穩(wěn)定經(jīng)營”與“底線思維”的指導(dǎo)方針，實(shí)現(xiàn)了持續(xù)性的正向盈利，保持了業(yè)務(wù)的基本面穩(wěn)定與健康發(fā)展。此外，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)還顯示，公司關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)呈現(xiàn)出積極向好的態(tài)勢。
雙輪驅(qū)動，輕重并舉，發(fā)力代建新賽道
2024 年以來，在“穩(wěn)市場、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”的政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)市場整體延續(xù)調(diào)整態(tài)勢。新城控股依托其“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的戰(zhàn)略優(yōu)勢，在保證了物業(yè)交付的質(zhì)量與數(shù)量同時，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了商業(yè)勢能的持續(xù)釋放，并通過發(fā)力代建、代管新賽道謀求新發(fā)展，為公司的未來發(fā)展提供了新的動力源。
持續(xù)發(fā)力之下，新城控股商管業(yè)務(wù)延續(xù)增長勢頭，商業(yè)地產(chǎn)成為發(fā)展第二增長曲線，對公司整體業(yè)績貢獻(xiàn)率不斷走高，并帶來了長期且穩(wěn)定的現(xiàn)金流。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入為62.12億元，同比增長約19.44%，已完成全年目標(biāo)的一半；實(shí)現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入58.04億元，占公司營業(yè)收入的17%。
“地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營的優(yōu)勢互補(bǔ)、協(xié)同共進(jìn)，構(gòu)筑了公司可持續(xù)發(fā)展的核心競爭力。相比于聚焦商業(yè)運(yùn)營的公司，新城控股的開發(fā)業(yè)務(wù)在充分競爭的市場中不斷成長，具有較高的項(xiàng)目操盤與資金回籠能力，是公司區(qū)域深耕的壓艙石；而相比于純住宅開發(fā)的公司，新城控股在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)�；_發(fā)與運(yùn)營方面具有一定優(yōu)勢，能夠持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流助力公司穿越周期�！�
值得一提的是，商業(yè)物業(yè)的出租及管理保持著較高的毛利率，商管毛利在整個公司整體毛利的占比持續(xù)提升。具體數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利41.91億元，占公司總毛利由去年同期的43%提升至57%；物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)72%。
在堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略的同時，新城控股還依托“輕重并舉”的商業(yè)模式，進(jìn)一步擴(kuò)大管理規(guī)模。通過持續(xù)推進(jìn)“深度運(yùn)營”策略落地，公司旗下吾悅廣場充分發(fā)揮自身的規(guī)�；推脚_化效應(yīng)，強(qiáng)化構(gòu)建“商場—商戶—用戶”共贏的消費(fèi)場域，持續(xù)推動商場銷售和客流的提升。
具體數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，新城控股新增開業(yè)六座吾悅廣場。期末，全國開業(yè)及在建的吾悅廣場城市綜合體合計(jì)201座，分布在上海、天津、重慶、南京、長沙、西安等國內(nèi)137個大中城市。吾悅廣場開業(yè)面積達(dá)1527.98萬平方米，出租率達(dá)97.24%。期內(nèi)，吾悅廣場實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入即含稅租金收入61.95億元，同比增長19.55%。
為充分發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)及資源優(yōu)勢，新城控股成立房地產(chǎn)代建、代管業(yè)務(wù)平臺“新城建管”，持續(xù)拓寬發(fā)展賽道。背靠母公司的戰(zhàn)略布局與資源積累，新城建管已基本實(shí)現(xiàn)全國化布局。數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月末，新城建管累計(jì)管理項(xiàng)目超90個、總建筑面積超1300萬平方米，累計(jì)商業(yè)綜合體在管項(xiàng)目超50個，上半年新增簽約面積超352萬平方米，位列中指研究院2024年1-6月中國房地產(chǎn)代建企業(yè)“新簽約代建規(guī)模排行榜”第6位、“代建銷售規(guī)模排行榜”第9位，業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)步增長。
優(yōu)化債務(wù)，暢通融資，筑牢安全經(jīng)營底線
新城控股始終恪守財(cái)務(wù)自律和底線，一方面通過對公開市場債務(wù)有序償還持續(xù)壓降有息負(fù)債，保持優(yōu)秀信用體系；另一方面公司積極拓展融資渠道，不斷夯實(shí)穩(wěn)定安全的財(cái)務(wù)基本面，為公司長遠(yuǎn)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
具體數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，公司已如期償還境內(nèi)外公開市場債券19.70億元，確保了每一筆債務(wù)提前或到期償付。截至2024年6月末，公司期末融資余額為558億元，較年初壓降13億元，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化；公司合聯(lián)營權(quán)益有息負(fù)債降至39.52億元，相比年初再次下降12.56億元，顯示了公司在降低有息負(fù)債方面取得的成效。
隨著負(fù)債水平的有效控制，新城控股的現(xiàn)金流狀況更加穩(wěn)健，為企業(yè)的發(fā)展預(yù)留了充足的安全邊際。截至報(bào)告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額157.82億元，在手現(xiàn)金充裕；凈負(fù)債率為47.00%，繼續(xù)保持較低水平；公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為20.88億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)6年為正。健康的“內(nèi)生造血”能力，確保公司在復(fù)雜多變的市場環(huán)境中仍能保持良好的現(xiàn)金流狀況，從而支撐企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。
在影響著房企資金流動和經(jīng)營效率的回款方面，新城控股同樣表現(xiàn)穩(wěn)健。上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約235.54億元，合同銷售面積約326.22萬平方米；實(shí)現(xiàn)回款金額247億元，回款率達(dá)到105%，有回款的銷售為公司現(xiàn)金流安全提供了穩(wěn)定保障。
此外，得益于健康的財(cái)務(wù)狀況及優(yōu)秀的信用體系，新城控股始終保持融資渠道的通暢和多元。依托吾悅廣場本身優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)基本面和不斷增長的運(yùn)營實(shí)力，商業(yè)板塊持續(xù)為新城控股的融資性現(xiàn)金流帶來增量。今年1—8月，新城控股新增120億元以吾悅廣場為抵押獲取的融資。
今年5月，新城控股成功發(fā)行年內(nèi)第一期中期票據(jù)，獲得中債增全額擔(dān)保，發(fā)行規(guī)模13.6億元，總認(rèn)購倍數(shù)超2.7倍，3年期票面利率3.2%，5年期票面利率3.4%，保持較低的融資成本，這也是公司繼成功發(fā)行四筆中債增全額擔(dān)保中票后，在2024年度再次得到民企債券融資支持工具的政策支持。
結(jié)語：
在業(yè)務(wù)發(fā)展層面，新城控股堅(jiān)持輕重并舉的雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略模式，提質(zhì)增效，并發(fā)力新賽道，謀求新發(fā)展；在財(cái)務(wù)安全層面，新城控股通過優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、暢通融資渠道，增厚財(cái)務(wù)安全墊，筑牢安全經(jīng)營線；在社會責(zé)任層面，新城控股積極踐行企業(yè)主體責(zé)任，將保交付作為運(yùn)營管理的重中之重。數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年公司已組織交付超5.7萬套物業(yè)。
這些舉措一定程度上體現(xiàn)了新城控股在業(yè)務(wù)拓展與財(cái)務(wù)管理上的穩(wěn)健與前瞻性，也展現(xiàn)了公司在面對挑戰(zhàn)時的社會責(zé)任感與擔(dān)當(dāng)，同時也為其自身可持續(xù)發(fā)展積蓄勢能、創(chuàng)造空間。
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