張一帆/供圖 翟超/制圖
證券時報記者 張一帆
“住房養(yǎng)老金”成為近期的熱搜詞。住建部8月26日發(fā)聲，房屋養(yǎng)老金的公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個人負(fù)擔(dān)、不減損個人權(quán)益”的原則，由政府負(fù)責(zé)建立；個人賬戶就是過往的住宅專項維修資金。總結(jié)來看，住房養(yǎng)老金將不需要居民額外繳費，不會增加個人負(fù)擔(dān)。
目前“住房養(yǎng)老金”制度的細(xì)則尚待進一步披露，22個試點城市的成果也有待揭曉。然而，房屋為何需要“養(yǎng)老”？何以住建部將住房養(yǎng)老金制度視作“解決群眾急難愁盼問題”的重要手段？一系列與大眾息息相關(guān)的話題，已經(jīng)成為坊間熱議的焦點。
近兩年，與萬科物業(yè)合作，完成一項項微更新、微改造的南京市濱江奧城觀瀾苑（下文簡稱“觀瀾苑”），是近年來數(shù)以萬計完成城鎮(zhèn)老舊改造的小區(qū)之一。存量房時代，用有限的資金來源完成小區(qū)改造，高效地提升居住體驗和房地產(chǎn)資產(chǎn)保值，或?qū)⒊蔀槊總�小區(qū)業(yè)主的必修課，也是物業(yè)公司進一步發(fā)展的新機會。
房屋也要“養(yǎng)老”
房屋也要“養(yǎng)老”？這一全新的話題讓不少人詫異，但事實上，以老舊小區(qū)改造為名義，房屋養(yǎng)老一直在很多居民身邊進行著。
在觀瀾苑小區(qū)，監(jiān)控設(shè)施改造近期剛剛完成，全新安裝的258個高清攝像頭，覆蓋了小區(qū)的角角落落。同時，大部分樓棟都安裝了高空拋物攝像頭，更有力保障了住戶安全。這只是觀瀾苑近年來發(fā)生的改變之一，一系列的微更新、微改造讓這個小區(qū)煥發(fā)新生。
“把坑坑洼洼、磚塊松動的人行道改造成平整的柏油馬路；車庫改造工程的地面磨光、墻面翻新，顯著地提高了停車秩序；還有小區(qū)中心年久失修的水池景觀，改造成上千平方米的大草坪，成為了業(yè)主們活動的中心�！被仡欉@些年觀瀾苑的一系列積極變化，觀瀾苑業(yè)委會主任史磊言語中滿是欣慰。
嚴(yán)格來說，建成于2008年的觀瀾苑至今樓齡16年，并不算是“老小區(qū)”。但是，初始爛尾樓的經(jīng)歷讓觀瀾苑存在一系列“原生問題”——消防、電力未完工驗收，監(jiān)控、設(shè)施設(shè)備、地下車庫施工質(zhì)量待改善。微更新、微改造是觀瀾苑業(yè)主們必須面對的課題。
數(shù)以萬計的老舊小區(qū)改造項目正在全國范圍內(nèi)開展。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部最新數(shù)據(jù)顯示，2024年，全國計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.4萬個，在上半年全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)達3.3萬個。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹介紹，2019年以來，我國開工改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)惠及了4434萬戶、約1.1億居民。
存量住房時代的加快到來，正在對老舊小區(qū)改造工作提出更高要求。任澤平團隊測算的數(shù)據(jù)顯示，二三四線城市中，房齡大于25年的住房占比大約為四分之一，而一線城市這類住房的占比超過36%。“到2040年，預(yù)計將有近80%的房屋成為‘老小區(qū)’，或?qū)⒋嬖趬w結(jié)構(gòu)隱患、外墻脫落、設(shè)施設(shè)備老化等問題，影響居民生活體驗。”任澤平說。
事實上，老舊小區(qū)的及時改造，不僅關(guān)乎民生，更關(guān)乎房地產(chǎn)這一國民主要資產(chǎn)的保值增值。萬物云董事長朱保全認(rèn)為，物業(yè)管理（PM）的價值就是為業(yè)主實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，物業(yè)管理與資產(chǎn)服務(wù)一脈相承，并且是資產(chǎn)服務(wù)的基石。
開源迫在眉睫
房屋養(yǎng)老，是妥妥的民生工程，但是工程需要的錢從哪里來？如何才能不增加百姓的負(fù)擔(dān)？
目前，我國老舊小區(qū)改造的經(jīng)費來源主要是三個方面，一是小區(qū)的公共收益，二是專項維修資金，三是政府補貼。
以上文提及的觀瀾苑監(jiān)控設(shè)施改造工程為例，該項目造價50多萬元，全部來自小區(qū)累積的公共收益。“我們小區(qū)每年產(chǎn)生的公共收益大概100萬元，主要來自停車費、廣告費用、商家擺攤費用，其中最主要、最穩(wěn)定的收入來源是停車費。不過享受停車服務(wù)的絕大多數(shù)也是業(yè)主本身，業(yè)主們占用了小區(qū)的公共資源自然應(yīng)該為小區(qū)更新支付費用�！笔防谡f。
專項維修資金雖然是一筆專門用于住宅共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造的款項，但是往往是業(yè)主們在萬不得已時才會考慮動用的選項，存在“不敢用，不好用”的情況。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，北京商品住宅專項維修資金提取率不足10%，四川資陽交存維修資金提取率不足1%。
購房人往往在辦理房屋入住手續(xù)前，按所購買房屋的建筑面積及單位面積費用繳納商品房維修資金。一般單個住宅小區(qū)，歸集資金規(guī)模為600萬元至900萬元，這一規(guī)模也就是專項維修資金的上限，每年的增量只有一點利息，一旦用完了再想讓業(yè)主重新掏錢募集，難度非常大。
事實上，根據(jù)華創(chuàng)證券去年的研報，在觀瀾苑所在的南京市，建成投入使用15年以上的房屋中約30%的房屋未歸集維修資金，同時還有28%的小區(qū)維修資金的余額已經(jīng)低于10萬元。
另一方面，房屋專項維修資金提取效率也比較低。按史磊的經(jīng)驗，提取一次專項維修資金起碼要花三到六個月，如果涉及招投標(biāo)流程就更長。史磊說：“如果有電梯更換等必須要提取房屋專項維修資金的事項，我們要先向街道辦申請，再通過街道辦復(fù)核，征集超2/3業(yè)主參與，過半人數(shù)同意授權(quán)，以及一定的公示時間，才能動用房屋專項維修資金”。
政府補貼政策則與當(dāng)?shù)卣呢斦接嘘P(guān)，目前往往更傾向于樓齡超過20年以上，且沒有物業(yè)管理、沒有所屬產(chǎn)權(quán)的小區(qū)更新改造。
同樣以南京市為例，該市發(fā)布的《關(guān)于推進南京市老舊小區(qū)改造工作的實施意見》明確改造范圍是：2000年底前建成的住宅小區(qū)；2005年前建成的，基礎(chǔ)設(shè)施配套不全、功能缺失、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強烈、需改造的部分住宅小區(qū)。該意見擬定的財政支持方案，多數(shù)情況下也提出了實現(xiàn)“資金平衡”的要求。
逐漸深入的存量住房時代，卻面臨著較為有限的改造資金，這也就是為什么，住建部將“房屋養(yǎng)老金”視作解決群眾急難愁盼問題，加強既有房屋安全管理的重要手段之一。
“截至2022年底，中國城鎮(zhèn)既有房屋中，建成年份超30年的占比接近20%。需要維護、改造的老舊房屋占比快速提升，僅依靠住宅專項維修資金已經(jīng)難以滿足小區(qū)維護改造需求，亟需增量資金入場�！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜告訴記者。
從募集端，住建部目前已經(jīng)明確表示，房屋養(yǎng)老金公共賬戶按照“不增加個人負(fù)擔(dān)、不減損個人權(quán)益”的原則，由政府負(fù)責(zé)建立�！皬脑圏c城市看，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩(wěn)定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負(fù)擔(dān)�！弊〗ú肯嚓P(guān)司局負(fù)責(zé)人強調(diào)。
而在房屋養(yǎng)老金后續(xù)的使用端，具體細(xì)則不明晰，專項維修資金的老路明顯不合適。中泰證券研究所政策專題組負(fù)責(zé)人、首席分析師楊暢就認(rèn)為，房屋公共部位的公共安全問題，往往具有特殊性，使用公共財力構(gòu)建的房屋養(yǎng)老金，具有公共性的特點。如何實現(xiàn)公共性政策工具解決特殊性實際問題，大概率需要各地出臺更加明確的實施細(xì)則，對公共部位和公共安全問題予以充分明確。
微型類PPP模式
在開拓住房改造資金來源的同時，市場化主體正在通過機制體制創(chuàng)新、科技技術(shù)引入等手段，提高住房養(yǎng)老的效率。
去年，在觀瀾苑實施的道路更新項目，項目投資規(guī)模超過百萬元，已經(jīng)超過觀瀾苑一年的公共收益規(guī)模，僅以觀瀾苑自身之力難以維持。然而這一項目卻最終成功落地，解決了觀瀾苑業(yè)主們多年頭疼的頑疾，萬科物業(yè)以模式創(chuàng)新的介入，在實現(xiàn)商業(yè)利益的同時，讓不可能變成了可能。
記者了解到，觀瀾苑業(yè)主大會與萬科物業(yè)達成了新三年的公共收益分配方案。按照協(xié)議，業(yè)主方與萬科物業(yè)應(yīng)按照7:3的比例進行公共收益分配，但是由于物業(yè)承諾以墊資形式幫助修路，業(yè)主方?jīng)Q定在合作前三年僅收回一成公共收益，剩余九成轉(zhuǎn)為歸屬于物業(yè)，用于支付工程資金。
分析人士向記者表示，這類似一種微型的類PPP模式，即由物業(yè)公司投資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，隨后由業(yè)主向物業(yè)公司授予特許權(quán)，最終物業(yè)公司通過項目的經(jīng)營運營實現(xiàn)投資回報。在這個過程中，業(yè)主方享受了基礎(chǔ)設(shè)施快速建設(shè)帶來的便利，物業(yè)方也獲得了訂單和可預(yù)期的現(xiàn)金流回報，是一種雙贏。
“即便如此，我們業(yè)主做過測算，如果以單個工程為衡量標(biāo)準(zhǔn)，施工方以這個價格會出現(xiàn)虧損的情況，但是萬科物業(yè)方面通過規(guī)模化的效率經(jīng)營，實現(xiàn)降本增效，很可能在這一改造項目中實現(xiàn)了盈利�！笔防诟嬖V記者。
南京萬科物業(yè)管理有限公司第一分公司總經(jīng)理張立志表示，在南京濱江奧城觀瀾苑項目中，萬科物業(yè)重點打造了設(shè)施翻新能力，自有團隊、自建能力、自購材料，聯(lián)合業(yè)主使用社區(qū)公共收益和政府補貼資金投入，以低于市場價格30%的高性價比展開業(yè)務(wù)，實現(xiàn)了對項目公區(qū)環(huán)境的系統(tǒng)性改善。
單個工程項目的盈利當(dāng)然并不是萬科物業(yè)的最終目標(biāo)，小區(qū)改造品質(zhì)提升，帶來了“高滿高收”的效果。萬科物業(yè)方面提供的數(shù)據(jù)顯示，2023年觀瀾苑項目物業(yè)費收繳率同比提高2.2個百分點，客戶滿意度在一年半時間里提升了16.9個百分點至80.9%。同時，周邊項目的業(yè)委會也前來參觀，助力市場團隊獲取周邊的項目，年飽和收入達到數(shù)百萬元。
對于物業(yè)企業(yè)來說，需要更多參與到“構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機制”的機會，并能承擔(dān)更大的責(zé)任。回看維修資金使用難的內(nèi)因是維修資金沒有被“使用好”，而縱觀濱江奧城整個案例，使用的維修資金量并不大，卻撬動了大量的改造，或許值得業(yè)內(nèi)借鑒。
先投入再回報，在競爭逐漸激烈的物業(yè)管理市場，這一思路已經(jīng)成為常態(tài)。
“我們在今年下半年會繼續(xù)加大現(xiàn)場服務(wù)的投入。越是在經(jīng)濟復(fù)雜的時候，每個業(yè)主的心都是更加復(fù)雜和焦慮的，越是在這個時候，越是鞏固客戶關(guān)系和鞏固服務(wù)品牌的時候�！敝毂Ｈ�8月底召開的半年度業(yè)績說明上表示，“后續(xù)會通過持續(xù)的現(xiàn)場投入來獲得客戶的認(rèn)可，使得客戶在如今復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境下保持較高的付費意愿。”
與此同時，在老舊小區(qū)升級改造的過程中，不少物業(yè)公司逐漸在融入科技元素以實現(xiàn)進一步的提質(zhì)增效。
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