盛松成：中國房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)硬著陸 目前正處于筑底階段

中歐國際工商學(xué)院教授、人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)盛松成日前表示，近日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)防范化解我國房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和保持我國房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，作出了高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略性安排。他認(rèn)為，我國不能、也不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的硬著陸，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于筑底階段。

盛松成表示，隨著疫情過后，再加上各項(xiàng)政策的落實(shí)，明年經(jīng)濟(jì)有望好轉(zhuǎn)，也將帶動(dòng)房地產(chǎn)的恢復(fù)�，F(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)最大的問題是流動(dòng)性不暢，資產(chǎn)負(fù)債不是很平衡。要改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，就要從供給端和需求端兩個(gè)方面同時(shí)調(diào)控，要穩(wěn)定銷售、穩(wěn)定投資、穩(wěn)定價(jià)格，這么一來，就能夠引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，使市場(chǎng)信心回暖，房地產(chǎn)業(yè)才能夠平穩(wěn)健康地發(fā)展。

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么不會(huì)硬著陸

盛松成表示，房?jī)r(jià)迅猛和持續(xù)下跌，是房地產(chǎn)硬著陸的主要特征。20世紀(jì)80年代末、90年代初，日本就發(fā)生了房地產(chǎn)危機(jī)，房?jī)r(jià)在危機(jī)的最初三年里下跌超過10%，此后持續(xù)下降，一直到2021年房?jī)r(jià)仍然只有1991年的55.97%，成為房地產(chǎn)硬著陸的典型案例。次貸危機(jī)期間，美國新房銷售價(jià)格從2007年到2009年短短兩年里下跌了13.4%，2011年達(dá)到了最低點(diǎn)，累計(jì)跌幅達(dá)到15%，也是房地產(chǎn)硬著陸的突出表現(xiàn)。

相比之下，我國房地產(chǎn)并沒有硬著陸。盛松成表示，2021年下半年以來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力是比較大，但是100個(gè)城市住宅的平均價(jià)格總體還是保持平穩(wěn)，今年6月，我國房?jī)r(jià)開始溫和下降，截至11月，累計(jì)降幅也只有0.1%。

盛松成認(rèn)為，我國不能、也不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的硬著陸。首先，在我國，居民住房是家庭財(cái)富的主要載體，房?jī)r(jià)大幅下跌，意味著我國居民財(cái)富巨額的損失，這會(huì)引起一系列嚴(yán)重后果。

第二，我國房地產(chǎn)貸款占銀行全部貸款的比重較高。現(xiàn)在整個(gè)貸款余額當(dāng)中，大概有25%是房地產(chǎn)貸款，其中包括按揭貸款和房企貸款，這一占比高的時(shí)候曾經(jīng)達(dá)到過28%左右。近年來由于房地產(chǎn)調(diào)控，這一占比已經(jīng)逐漸下降；同時(shí)，在我國，房地產(chǎn)是銀行貸款的重要抵押品，房?jī)r(jià)如果大幅下跌，意味著金融體系將面臨著極大的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，房地產(chǎn)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度比較高。2021年，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到了13%。2021年，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)合計(jì)吸納就業(yè)大概達(dá)到了5780萬人。我國房地產(chǎn)業(yè)與42個(gè)行業(yè)大類中的38個(gè)有關(guān)聯(lián)，有的關(guān)聯(lián)非常直接，比如鋼鐵業(yè)、家電、裝修、汽車等都有直接關(guān)聯(lián)。如果房地產(chǎn)硬著陸，將嚴(yán)重拖累我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展。

住房改善需求潛力較大

去年二季度開始，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)逐步暴露，盛松成表示，截至目前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)化解共經(jīng)歷三個(gè)階段，首先是房地產(chǎn)企業(yè)自救，其次是壓實(shí)地方政府責(zé)任，第三是金融支持。

“房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解的第一個(gè)階段是在市場(chǎng)化條件下，房地產(chǎn)企業(yè)自救。但是實(shí)踐證明，單靠房企自救難以化解風(fēng)險(xiǎn)。然后，國家提出了壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。最近幾個(gè)月，金融管理部門密集發(fā)聲并開始采取措施，支持房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的化解和平穩(wěn)健康發(fā)展�！笔⑺沙煞Q。

盛松成認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控從需求端和供給端兩方面著手，從需求端看，有關(guān)部門集中出臺(tái)了一系列財(cái)稅和利率政策，多地政府也出手收購商品房作為保障安置和人才用房。但僅通過需求端調(diào)控還不足以化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，因此近期又引入了供給端調(diào)控，目前房地產(chǎn)供給端約束也趨于緩解。

“在供給端調(diào)控中，人民銀行、銀保監(jiān)出臺(tái)了16條措施，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，這個(gè)影響是比較大的，而且在逐步推行落實(shí)當(dāng)中�！笔⑺沙煞Q。

盛松成還認(rèn)為，我國房地產(chǎn)需求端仍然有比較大的空間。一方面，我國還在城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中，住房改善需求潛力比較大。

“2021年中國城鎮(zhèn)化率是64.72%。對(duì)比當(dāng)年日本、美國房地產(chǎn)泡沫破裂前的城鎮(zhèn)化情況看，1990年日本和2005年美國的城鎮(zhèn)化率，分別是77.37%和79.93%。也就是說，當(dāng)時(shí)他們房地產(chǎn)泡沫硬著陸的時(shí)候，城鎮(zhèn)化率比我國現(xiàn)在高得多，提升空間已經(jīng)不大了。而我國還在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展當(dāng)中，在未來相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，城鎮(zhèn)化率仍然是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要支撐。”盛松成稱。

另一方面，中國的居民收入仍然有較大的增長(zhǎng)的空間。從絕對(duì)水平看，2021年中國城鎮(zhèn)人均可支配收入是47411.9元，為同期美國人均可支配收入的13.1%，為日本的15.46%。也就是說，我國收入提高的空間比較大。從相對(duì)水平看，2016-2021年，中國城鎮(zhèn)居民可支配收入復(fù)合年均增長(zhǎng)率是7.12%，而美國房地產(chǎn)泡沫前的2001年至2006年，人均可支配收入復(fù)合年均增長(zhǎng)率只有4.25%，日本房地產(chǎn)泡沫前的1985年至1990年，人均可支配收入復(fù)合年均增長(zhǎng)率為4.47%。也就是說，我國目前居民收入增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)時(shí)日本和美國房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)的情況，這也意味著我國居民對(duì)房地產(chǎn)的需求還會(huì)持續(xù)比較長(zhǎng)的一段時(shí)間。

目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)處于筑底階段

對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展判斷，盛松成認(rèn)為，目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)處于筑底階段�！叭�道紅線”和房地產(chǎn)貸款集中度管理的雙管齊下，使得我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到初步化解。隨著疫情過去后，再加上各項(xiàng)政策的落實(shí)，明年經(jīng)濟(jì)有望好轉(zhuǎn)，也將帶動(dòng)房地產(chǎn)的恢復(fù)。

國務(wù)院副總理劉鶴近日指出，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，我們已出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖。

盛松成對(duì)此表示，這是時(shí)隔近20年再次提出房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)�！拔覈�第一次提出‘房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)’是在2003年‘非典’以后，之后我們對(duì)‘房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)’這個(gè)提法沒有取消，只是沒有再強(qiáng)調(diào)，尤其是最近幾年房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)期沒有再強(qiáng)調(diào)”。

盛松成稱，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對(duì)當(dāng)前下行風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)出臺(tái)了一些政策，現(xiàn)在還要考慮新的政策，要努力改善房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況�，F(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)最大的問題就是流動(dòng)性不暢，資產(chǎn)負(fù)債不是很平衡。所以要改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，就要從供給端和需求端兩個(gè)方面同時(shí)調(diào)控。要穩(wěn)定銷售、穩(wěn)定投資、穩(wěn)定價(jià)格，這么一來，就能夠引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，使市場(chǎng)信心回暖，房地產(chǎn)業(yè)才能夠平穩(wěn)健康發(fā)展。