中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛：加大政策力度，爭(zhēng)取房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“彈跳式軟著陸”

“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)采取措施穩(wěn)住市場(chǎng)已是共識(shí)，但是需要清醒準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的特征、性質(zhì)，準(zhǔn)確的分析房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)與任務(wù)、條件與風(fēng)險(xiǎn)，才可以確定精準(zhǔn)有效的房地產(chǎn)政策目標(biāo)與措施�！�12月18日，中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛在“《財(cái)經(jīng)》年會(huì)2023：預(yù)測(cè)與戰(zhàn)略”上表示。

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任 倪鵬飛

倪鵬飛表示，此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有關(guān)房地產(chǎn)的政策措施做了學(xué)習(xí)，為此他提出了六點(diǎn)思考：

第一點(diǎn)思考是，近期市場(chǎng)呈現(xiàn)快速但不失速的下行。具體表現(xiàn)在，第一，下降速度較快但沒有失速，各項(xiàng)指標(biāo)降幅有不同程度的波動(dòng)；第二，房地產(chǎn)主要指標(biāo)的變化不同，像房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下行，新房銷售、開工、竣工面積等降幅波動(dòng)性收窄，但是房地產(chǎn)價(jià)格降幅小和快速收窄。

第二點(diǎn)思考是，房地產(chǎn)下行是外部沖擊觸發(fā)的市場(chǎng)調(diào)整。從性質(zhì)上判斷，原因是市場(chǎng)在高飽和高位平穩(wěn)狀態(tài)下，外部沖擊發(fā)出一次深度調(diào)整，但是沒有失速、沒有恐慌、沒有拋售，也沒有著陸。

從發(fā)展框架分析主要有四個(gè)因素，包括市場(chǎng)表現(xiàn)、政策制度、外部環(huán)境、預(yù)期行為，它們共同決定中國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)。根據(jù)這個(gè)發(fā)展框架，倪鵬飛推測(cè)，高位飽和的中國(guó)房地產(chǎn)正面臨著著陸、降速、轉(zhuǎn)型三大趨勢(shì)。將由過(guò)去18億平方米的開發(fā)降到10-12億平米開發(fā)，從業(yè)態(tài)上，從原來(lái)開發(fā)主導(dǎo)轉(zhuǎn)換到服務(wù)主導(dǎo)。

房地產(chǎn)下行原因是什么？總結(jié)起來(lái)就是，沖擊在環(huán)境端，問(wèn)題在供給端，核心在金融端，出路在需求端，化解是在政府端。

倪鵬飛稱，現(xiàn)在整體雖然已經(jīng)出現(xiàn)下行，或者出現(xiàn)了局部的風(fēng)險(xiǎn)，但接下來(lái)拐彎處要向哪個(gè)方向發(fā)展？是在前兩個(gè)再循環(huán)逐漸轉(zhuǎn)變成良性，還是向第三個(gè)環(huán)轉(zhuǎn)化，風(fēng)險(xiǎn)逐漸擴(kuò)大到房地產(chǎn)、金融甚至是整個(gè)宏觀領(lǐng)域，所以現(xiàn)在正處于關(guān)鍵的時(shí)刻。“向軟著力還是出現(xiàn)危機(jī)，前面性質(zhì)確定了，它沒有著陸，也不是危機(jī)，就是一個(gè)深度的調(diào)整，它的未來(lái)有可能出現(xiàn)兩個(gè)方向的變化。”

第三個(gè)思考是，中國(guó)房地產(chǎn)有條件實(shí)現(xiàn)軟著陸。一是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)還有巨大的結(jié)構(gòu)潛力；二是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)行政性管制很強(qiáng)的市場(chǎng)，政府有很強(qiáng)的力量阻滯過(guò)速的下行；三是過(guò)去一年不斷加碼的政策使得市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)得到控制，下行但沒有失速。

第四個(gè)思考是，中國(guó)房地產(chǎn)軟著陸還要防范和化解10個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)。首先要化解四個(gè)新房市場(chǎng)供給端的四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，具體包括債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、交付風(fēng)險(xiǎn)、薪資違約風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)。雖然控制了，但是化解還有很大的任務(wù)需要做。

其次需要防范6個(gè)潛在風(fēng)險(xiǎn)，具體包括房地產(chǎn)整體風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、外部沖擊風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)期敏感風(fēng)險(xiǎn)、政策不當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。

其中，房地產(chǎn)整體風(fēng)險(xiǎn)在于需求端及二手房市場(chǎng)面臨潛在風(fēng)險(xiǎn)�，F(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)些二手房銷售擴(kuò)大的一些苗頭。比如價(jià)格下降、資產(chǎn)縮水、斷供斷貸、資產(chǎn)拋售、市場(chǎng)恐慌等。

另外，外部沖擊風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)期敏感風(fēng)險(xiǎn)等是原因性的風(fēng)險(xiǎn)，也需要防范。

在外部沖擊風(fēng)險(xiǎn)方面，未來(lái)外部環(huán)境，尤其是國(guó)際環(huán)境存在著許多不確定性，會(huì)影響宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)供求及預(yù)期；在預(yù)期敏感風(fēng)險(xiǎn)方面，研究發(fā)現(xiàn)在市場(chǎng)飽和后，預(yù)期相對(duì)政策更關(guān)鍵。當(dāng)前弱預(yù)期寸在強(qiáng)化、固化和慣性風(fēng)險(xiǎn)。

第五個(gè)思考是，有條件又有風(fēng)險(xiǎn)怎么辦？爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)“彈跳式軟著陸”。目標(biāo)是順應(yīng)著陸、換擋和轉(zhuǎn)型的發(fā)展趨勢(shì)，抵消市場(chǎng)及預(yù)期快速下行的慣性，防范和化解風(fēng)險(xiǎn)�！坝�得其中，必取其上”必須加大政策力度，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)彈跳式軟著陸，讓市場(chǎng)及預(yù)期反轉(zhuǎn)。

第六個(gè)思考是，未來(lái)要實(shí)現(xiàn)跳式軟著陸，要實(shí)現(xiàn)三個(gè)趨勢(shì)決定的四個(gè)任務(wù)：防風(fēng)險(xiǎn)、軟著陸、換擋速、轉(zhuǎn)模式，這四個(gè)任務(wù)是相互促進(jìn)的，但是又有輕重緩急，具體6個(gè)建議是：

1、減緩沖擊是條件，通過(guò)加快復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)，增加收入，擴(kuò)大就業(yè)，防范和減緩?fù)獠坎淮_定性沖擊。

2、保證交樓是重點(diǎn)，要加快解決三支箭的梗阻，結(jié)合新住房融資模式的建設(shè)，建立房地產(chǎn)紓困基金，定向用于出險(xiǎn)或困難企業(yè)及項(xiàng)目的股權(quán)投資。

3、處置債務(wù)是要?jiǎng)?wù)，要探索建立政府引導(dǎo)社會(huì)參與的房地產(chǎn)引導(dǎo)基金，加快戰(zhàn)略并購(gòu)、債務(wù)重組和資產(chǎn)盤活，重塑和縮小企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表，構(gòu)建企業(yè)新開發(fā)模式。

4、擴(kuò)大需求是基礎(chǔ)，從需求端說(shuō)的，要放寬購(gòu)房條件，降低購(gòu)房成本。

5、穩(wěn)定房?jī)r(jià)是關(guān)鍵，房?jī)r(jià)下降有助于降低生活和商務(wù)成本，但是要逐步消化，如果出現(xiàn)下降過(guò)速的情況，建議可以采取一些臨時(shí)性管制措施。

6、扭轉(zhuǎn)預(yù)期是保障。前面這些5樣措施都有扭轉(zhuǎn)預(yù)期的作用，扭轉(zhuǎn)預(yù)期現(xiàn)在是重中之重。要做好輿論引導(dǎo)，發(fā)揮一二線風(fēng)向標(biāo)作用扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí)減少三四線及以下城市土地供應(yīng)，逐步消化庫(kù)存。

以下為部分發(fā)言實(shí)錄：

倪鵬飛：感謝主持人，我今天發(fā)言的題目“加大政策力度，爭(zhēng)取房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“彈跳式軟著陸”，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)比較嚴(yán)峻，采取措施穩(wěn)住市場(chǎng)已是共識(shí)，但是需要清醒準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的特征、性質(zhì)，準(zhǔn)確的分析房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)與任務(wù)、條件與風(fēng)險(xiǎn)，才可以確定精準(zhǔn)有效的房地產(chǎn)政策目標(biāo)與措施。此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有關(guān)房地產(chǎn)的政策措施我們做了學(xué)習(xí)，我有六點(diǎn)思考，不對(duì)之處請(qǐng)大家批評(píng)。

第一，近期市場(chǎng)呈現(xiàn)快速但不失速的下行。我們認(rèn)為過(guò)去一年多，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的主要特征：

第一、下降速度較快但沒有失速，各項(xiàng)指標(biāo)降幅有不同程度的波動(dòng)。

第二、房地產(chǎn)主要指標(biāo)的變化不同，像房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下行，新房銷售、開工、竣工面積等降幅波動(dòng)性收窄，尤其是房地產(chǎn)價(jià)格降幅比較小，并且處在快速收窄過(guò)程中。這是待售商品房的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)施工竣工、房地產(chǎn)價(jià)格，正是剛才我提出來(lái)的那幾點(diǎn)。

第二，房地產(chǎn)下行是外部沖擊觸發(fā)的市場(chǎng)調(diào)整。房地產(chǎn)下行應(yīng)該怎么判斷它的性質(zhì)。從原因上來(lái)看，是在飽和高位平穩(wěn)的狀態(tài)下，2019年是最好的一年，在那一年年末外部沖擊觸發(fā)的一次深度的調(diào)整，但是它有四個(gè)沒有，沒有失速、沒有恐慌、沒有拋售，也沒有著陸。我們分析房地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)候，無(wú)論長(zhǎng)期還是短期都用了四個(gè)因素分析框架，市場(chǎng)表現(xiàn)、政策制度、外部環(huán)境、預(yù)期行為，它們共同決定中國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)。根據(jù)這個(gè)框架我們認(rèn)為，長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)是高位飽和的中國(guó)房地產(chǎn)正面臨著著陸、降速、轉(zhuǎn)型三大趨勢(shì)。將由過(guò)去18億平方米的開發(fā)降到10-12億平米開發(fā)，從業(yè)態(tài)上，從原來(lái)開發(fā)主導(dǎo)轉(zhuǎn)換到服務(wù)主導(dǎo)。

這次房地產(chǎn)下行的四個(gè)方面的原因是什么情況。

市場(chǎng)長(zhǎng)期和短期環(huán)境也在發(fā)生變化；主要從金融層面下降幅度可以看出政策的影響；市場(chǎng)預(yù)期變化是直接引起了綜合性的市場(chǎng)變化；左邊通常是表現(xiàn)開發(fā)商的，用購(gòu)地的情況來(lái)代表它的預(yù)期，右邊是央行的調(diào)查，這兩個(gè)都是在下行的，尤其是在2022年開始。

原因做一個(gè)總結(jié)，我們認(rèn)為這次下行它是沖擊在環(huán)境端，就是外部，問(wèn)題在供給端，核心在金融端，出路在需求端，化解是在政府端。

下行以及風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)的機(jī)制做了一個(gè)圖，右邊圖做得非常詳細(xì)，時(shí)間關(guān)系不展開說(shuō)了。 現(xiàn)在整體上來(lái)說(shuō)，雖然已經(jīng)出現(xiàn)了下行，或者出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)我們認(rèn)為它是局部的，是這兩個(gè)環(huán)的轉(zhuǎn)型。接下來(lái)在拐彎處應(yīng)該向哪個(gè)方向發(fā)展？是在這兩個(gè)圈里邊再循環(huán)逐漸轉(zhuǎn)變成良性，而是進(jìn)入第三個(gè)環(huán)，風(fēng)險(xiǎn)逐漸擴(kuò)大，變成了整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，整個(gè)金融領(lǐng)域，整個(gè)宏觀領(lǐng)域呢，所以這里邊是一個(gè)現(xiàn)在正處在關(guān)鍵的時(shí)刻。

向軟著力還是出現(xiàn)危機(jī)，前面性質(zhì)確定了，它沒有著陸，也不是危機(jī)，就是一個(gè)深度的調(diào)整，它的未來(lái)有可能出現(xiàn)兩個(gè)方向的變化。第三，中國(guó)房地產(chǎn)它有條件實(shí)現(xiàn)軟著陸，大家都知道的三個(gè)理由。1、中國(guó)房地產(chǎn)有巨大的結(jié)構(gòu)潛力，現(xiàn)在戶籍人口46，未來(lái)15年，中心城市都市圈城市群，青新市民，住房拆遷重置需求，有182億平米需求。2、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)行政性管制很強(qiáng)的市場(chǎng)，政府有很強(qiáng)的力量阻滯過(guò)速的下行。3、過(guò)去一年不斷加碼的政策，確實(shí)使房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)目前暴露的風(fēng)險(xiǎn)得到了控制，下行但是也沒有出現(xiàn)失速，未來(lái)還要出一些政策，不展開說(shuō)了。

第四，中國(guó)房地產(chǎn)軟著陸還要防范和化解10個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)。

首先要化解四個(gè)新房市場(chǎng)供給端的四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，這是已經(jīng)出現(xiàn)的四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，不展開說(shuō)了。債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、交付風(fēng)險(xiǎn)、薪資違約風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)。雖然控制了，但是化解還有很大的任務(wù)需要做。

二需要防范6個(gè)潛在風(fēng)險(xiǎn)，剛才說(shuō)了前面風(fēng)險(xiǎn)是局部的，是在新房市場(chǎng)，并且是在供給端，或者主要是開發(fā)企業(yè)，但是下一步如果我們需要防范的是，它向整個(gè)房地產(chǎn)，整個(gè)市場(chǎng)擴(kuò)散防范整體風(fēng)險(xiǎn)，包括需求端、二手房市場(chǎng)面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了一些二手房銷售擴(kuò)大的一些苗頭，哪些風(fēng)險(xiǎn)，比如說(shuō)價(jià)格下降、質(zhì)量縮水、斷供斷貸、資產(chǎn)拋售、市場(chǎng)恐慌等等，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有可能需要防范的是系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)，系統(tǒng)性的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

還有三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是原因性的風(fēng)險(xiǎn)，原因風(fēng)險(xiǎn)也是需要防范的。一外部沖擊風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)外部環(huán)境，尤其是國(guó)際環(huán)境存在著許多不確定性，這個(gè)不確定性會(huì)影響宏觀環(huán)境，甚至?xí)�影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求和預(yù)期。二是預(yù)期敏感風(fēng)險(xiǎn)。我們研究發(fā)現(xiàn)在市場(chǎng)飽和之后，預(yù)期相對(duì)于政策來(lái)說(shuō)更為關(guān)鍵，市場(chǎng)短缺的時(shí)候預(yù)期一直是樂(lè)觀的，但是市場(chǎng)飽和之后預(yù)期就變得相對(duì)比政策更加重要了，當(dāng)前預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)是什么，當(dāng)前的弱預(yù)期存在強(qiáng)化固化和慣性的風(fēng)險(xiǎn)，也就是說(shuō)這個(gè)弱預(yù)期不是大家想象的說(shuō)改變就能很快改變的，這是一個(gè)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

第五，有條件又有風(fēng)險(xiǎn)怎么辦？爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)“彈跳式軟著陸”，順應(yīng)著陸換擋轉(zhuǎn)型的發(fā)展趨勢(shì)，抵消市場(chǎng)及預(yù)期快速下行的慣性，防范和化解風(fēng)險(xiǎn)，欲得其中，必求其上，必須加大政策力度，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)彈跳式軟著陸，讓市場(chǎng)及預(yù)期出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。彈跳式軟著陸不是我的發(fā)行，這是借用航空航天的俗語(yǔ)，是航空航天器多種軟著陸的方式之一，我專門去查閱了有關(guān)資料，一般我們談軟著陸是指在經(jīng)濟(jì)過(guò)渡擴(kuò)張之后平穩(wěn)的回到適度增長(zhǎng)的空間，彈跳式軟著陸就是在快速下行后先出現(xiàn)彈起，先讓它彈起，然后經(jīng)過(guò)幾次的點(diǎn)著陸，起落的幅度越來(lái)越小，最后平穩(wěn)回到合理的區(qū)間，這也是大穩(wěn)小變所在。

未來(lái)要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)彈跳式軟著陸，還實(shí)現(xiàn)三個(gè)趨勢(shì)決定的四個(gè)任務(wù)。1、防風(fēng)險(xiǎn)、軟著陸、換擋速、轉(zhuǎn)模式，6個(gè)的方面建議。4個(gè)任務(wù)是相互促進(jìn)的，但是又有輕重緩急，具體6個(gè)建議是。

1、減緩沖擊是條件，所以要通過(guò)加快復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)，增加收入，擴(kuò)大就業(yè)，防范和減緩?fù)獠坎淮_定性沖擊。

2、保證交樓是重點(diǎn)，要加快解決三支箭的梗阻，結(jié)合新住房融資模式的建設(shè)，建立房地產(chǎn)紓困基金，定向用于出險(xiǎn)或困難企業(yè)及項(xiàng)目的股權(quán)投資。

3、處置債務(wù)是要?jiǎng)?wù)，要探索建立政府引導(dǎo)社會(huì)參與的房地產(chǎn)引導(dǎo)基金，剛才REITS也是一方面，加快戰(zhàn)略并購(gòu)、債務(wù)重組和資產(chǎn)盤活，重塑和縮小企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表，構(gòu)建企業(yè)新開發(fā)模式。

4、擴(kuò)大需求是基礎(chǔ)，從需求端說(shuō)的，要放寬購(gòu)房條件，降低購(gòu)房成本，像剛才有學(xué)者說(shuō)要在金融和財(cái)稅等方面降稅等等就是指這個(gè)意思，要結(jié)合完善住房保障體系，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)或優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)收購(gòu)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目用于保障性租賃房，共有產(chǎn)權(quán)房或產(chǎn)權(quán)房。

5、穩(wěn)定房?jī)r(jià)是關(guān)鍵，房?jī)r(jià)下降有助于降低生活和商務(wù)成本，但是要逐步消化，如果出現(xiàn)下降過(guò)速的情況，建議可以采取一些臨時(shí)性管制措施。

6、扭轉(zhuǎn)預(yù)期是保障。前面這些5樣措施都有扭轉(zhuǎn)預(yù)期的作用，扭轉(zhuǎn)預(yù)期現(xiàn)在可以說(shuō)是重中之重，為此我們一個(gè)是做好輿論引導(dǎo)，還有發(fā)揮一二線風(fēng)向標(biāo)作用，先讓它回暖，同時(shí)減少三四線及以下城市土地供應(yīng)，逐步消化庫(kù)存。

我就講這么多。

由《財(cái)經(jīng)》雜志、財(cái)經(jīng)網(wǎng)、《財(cái)經(jīng)》智庫(kù)、財(cái)通匯聯(lián)合主辦的“《財(cái)經(jīng)》年會(huì)2023：預(yù)測(cè)與戰(zhàn)略”12月17日至18日在北京舉行，論壇主題“應(yīng)對(duì)發(fā)展挑戰(zhàn) 提振復(fù)蘇信心”。