離2022年結(jié)束僅剩十多天，土拍市場依然熱鬧。
臨近年末，22個核心試點(diǎn)城市基本已完成了今年的多輪集中供地，相比去年，整體成交規(guī)模進(jìn)一步走低，土地市場更加冷清。
根據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計，截至2022年11月中旬，全國涉宅地塊通過招拍掛方式成交的土地總建筑面積僅剩下7.28億平方米，較2021全年下跌58%，即便加上預(yù)估的12月成交量，今年涉宅地塊成交規(guī)模腰斬幾乎是“板上釘釘”。不僅如此，長春等城市的涉宅用地成交規(guī)模甚至同比下滑九成，跌至谷底。
但隨著房地產(chǎn)融資新政暖風(fēng)勁吹，部分房企正在重新審視土地市場和拿地策略，多城也在12月的最后十多天給土拍加場次，釋放出土地市場回溫信號。
沉寂多時
2021年2月，“22城試點(diǎn)集中供地”模式橫空出世，徹底改變了原有土拍方式。然而，除了當(dāng)年度第一批次集中供地“高熱”，從第二批次至今，整體土拍熱度不斷下降，土地市場的高燒徹底被澆滅。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，全國涉宅地塊成交面積已經(jīng)連續(xù)兩年下降。2021年，全國涉宅地塊通過招拍掛方式成交的土地總建筑面積約為17.35億平方米，較2020年下跌24%。今年跌幅擴(kuò)大化，截至2022年11月中旬，全國涉宅地塊通過招拍掛方式成交的土地總建筑面積僅剩下7.28億平方米，較2021全年下跌58%。
2022年12月數(shù)據(jù)還未出，克而瑞預(yù)估，即便加上12月的成交量，今年全年較2021年全年含宅用地成交仍有五成降幅，整體數(shù)據(jù)可謂“腰斬”。
部分城市的數(shù)據(jù)比“腰斬”還要嚴(yán)重得多。如長春，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2022年11月16日，長春的涉宅用地成交面積較2021年全年下跌達(dá)九成，即使12月份成交集中放量也難以出現(xiàn)明顯改善。
根據(jù)wind金融終端數(shù)據(jù)，重慶已經(jīng)連續(xù)多年霸榜住宅用地成交面積第一的位置，但是總成交規(guī)模下降嚴(yán)重。今年以來，重慶共成交住宅用地155宗、土地總面積780萬平方米、成交總價428.8億元，而去年則成交了332宗住宅用地，成交面積高達(dá)1913萬平方米，成交總價達(dá)到1510億元。
曾經(jīng)的土地出讓大戶武漢也敗下陣來，上一年度成交914萬平方米住宅用地，而今年以來僅成交187萬平方米。
中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，22個集中供地城市中僅有合肥、無錫、上海、廈門4個城市完成了今年的供地計劃。
克而瑞認(rèn)為，集中供地政策出臺的初衷為了抑制土地市場過熱，到今天隨著經(jīng)濟(jì)、行業(yè)、企業(yè)的背景和發(fā)展邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變，未來供地會逐步淡化“集中式”，集中供地的城市名單或?qū)⒄{(diào)整。
從實(shí)際操作來看，“集中供地”已經(jīng)出現(xiàn)較大調(diào)整，去年22個試點(diǎn)城市采用全年三批次集中出讓模式，而今年許多城市已經(jīng)在進(jìn)行第五批次甚至第六批次供地。今年9月長沙已宣布之后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介。10月底江西省住建廳也曾發(fā)布通知稱，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出。
央國企熱度降低
土地市場的冷清，歸根結(jié)底是參拍主體的減少。
2021年首次集中供地時，百強(qiáng)房企大多積極參拍，而到了2022年第三輪集中供地時，百強(qiáng)房企中僅有28家房企拿地，投資集中度上升，拿地金額前十名的房企占了百強(qiáng)房企拿地總金額的65%。
一大批房企在2022年徹底消失于拿地名單中，今年投資活動基本暫停，在手儲備貨值大幅下滑。
即便是相對積極的央國企以及城投公司，在2022年下半年以來也漸顯疲乏。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，華潤、中海、保利等充滿拿地優(yōu)勢的央企今年的投資力度卻不及去年。
在2022年的土拍市場中，“城投托底”是一個關(guān)鍵詞，城投是真正的拿地主力軍。百強(qiáng)房企投資金額走低之際，城投公司卻逆勢走高，2022年前三輪集中供地中，各地城投公司的總拿地金額從1488億元提升至2037億元。據(jù)券商申萬宏源(000166)研報，2022年前三季度，各地城投拿地占比達(dá)到42%。
然而今年10月8日，財政部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》。通知明確，嚴(yán)禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補(bǔ)財政收入缺口；規(guī)范地方事業(yè)單位債務(wù)管控，建立嚴(yán)格的舉債審批制度，禁止新增各類隱性債務(wù)，切實(shí)防范事業(yè)單位債務(wù)風(fēng)險。
在此之后，城投公司托底土地市場的能力與意愿均有所減弱，在今年第四批次供地中，不少地方城投開始與民營房企聯(lián)合拿地。
回暖希望
11月中旬以來，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹，信貸投放、債券融資、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”，為房企恢復(fù)融資創(chuàng)造了空間和機(jī)會。
一系列重大利好政策發(fā)布后，一家大型房企投拓人員日前對第一財經(jīng)記者表示，今年年初他已經(jīng)轉(zhuǎn)崗資管，原本投拓部門的同事也大多離職，現(xiàn)在他重新回到投拓崗位，目前的工作內(nèi)容是梳理數(shù)據(jù)以及進(jìn)行一些市場研究，公司有恢復(fù)投拓跡象但目前還沒有實(shí)質(zhì)性動作。
另一家有公開債務(wù)違約的民營房企內(nèi)部人士對記者表示，該房企今年經(jīng)歷多輪裁員降薪，許多工作都暫緩，更是一塊土地都沒拿，但現(xiàn)在所有部門似乎都在蘇醒，雖然還沒有公開拿地，但部分準(zhǔn)備工作在進(jìn)行中。
12月的最后半個月，各大城市土地掛牌信息增多，也是一個比較明顯的信號。
比如此前多輪供地結(jié)果都比較冷清的武漢，選擇在年尾“搏一把”。近期武漢市土地交易中心方面已表示，12月中下旬將陸續(xù)安排35宗、共計174公頃的涉宅用地拍賣。12月20日，南京也將進(jìn)行第五批次集中供地，將一口氣上架15宗地塊，總出讓面積達(dá)到48萬平方米。
上周，蘇州今年加出來的第五批集中供地就頗為順利，10宗地塊全部成交，其中3宗地塊溢價成交、2宗達(dá)到觸頂價需要搖號，相比第四批次熱度回升明顯。
“不可否認(rèn)許多民營房企現(xiàn)在對于是否拿地仍持觀望態(tài)度，但是隨著集中供地政策的放松以及各地土地放量，土地市場的回溫是指日可待的。”上述房企投拓人士表示。
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