[ 在此輪新冠疫情暴發(fā)前，世邦魏理仕曾做過一份調(diào)查，結(jié)果顯示，外商對上海的商業(yè)地產(chǎn)投資意向再創(chuàng)新高，59%的受訪者選擇在2022年“更積極投資”，上海和北京在調(diào)查中共同進入亞太區(qū)跨境投資目的地前五榜單。 ]
由于商業(yè)氛圍濃厚，上海的商業(yè)地產(chǎn)項目一直是外資的重要投資標(biāo)的。上海購物中心協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，上海的社零總額高居全國之首，而其中約有13%由大大小小的商業(yè)地產(chǎn)項目貢獻。截至2021年底，上海3萬平方米以上購物中心數(shù)量高達343家，穩(wěn)居全國第一。
此輪疫情后，外商對上海商業(yè)地產(chǎn)的長期走勢又將如何判斷？
全球總部位于倫敦的第一太平戴維斯（Savills）曾將許多外資零售品牌首店引入上海，該公司中國區(qū)市場研究部高級董事、主管簡可（James Macdonald）對第一財經(jīng)表示，盡管此輪疫情造成的影響超越預(yù)期，但上海仍是國內(nèi)最富裕、最有活力、對商業(yè)最友好的城市之一，因此將繼續(xù)是零售品牌發(fā)展的重鎮(zhèn)，“我們以及多數(shù)客戶對上海市場長期前景看好的態(tài)度并無變化”。
房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)仲量聯(lián)行（JLL）中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀也認為，疫情沖擊之下，商業(yè)地產(chǎn)市場整體租金及空置率可能在短期內(nèi)承壓，但相信業(yè)主和品牌方長期的投資和擴張計劃不會改變。
大型商業(yè)項目已逐步恢復(fù)營業(yè)
“好久不見，我們和美好生活一起歡樂回歸了�！痹趧倓傔^去的“5·20”當(dāng)天，前灘太古里宣布歷經(jīng)50余天封控后重新開門迎客，成為上海第一批復(fù)商復(fù)市的商場之一。
說起去年面世的重磅商業(yè)地產(chǎn)項目，毫無疑問前灘太古里算一個。它由太古地產(chǎn)和上海本地國企陸家嘴(600663)集團攜手打造，去年國慶節(jié)前夕開業(yè)后，立刻成為上海阿姨、爺叔們的潮流打卡地，火爆全網(wǎng)。每天一大早，就能看到三五成群、衣著靚麗的阿姨爺叔打開隨申碼，排著隊等候入場。
盡管目前每天只營業(yè)6小時，餐飲還不能堂食、只能預(yù)約后自提，但這條好消息還是讓一些市民激動不已�！案杏X離正常生活又近了一點�！币晃患易∏盀┑氖忻駥τ浾哒f道。
“不知道我們算不算上海最早恢復(fù)營業(yè)的商場，但我們一直在努力（爭取復(fù)工）�！鼻盀┨爬锵嚓P(guān)負責(zé)人表示。
第一財經(jīng)了解到，疫情封控期間，前灘太古里商場內(nèi)留守了100多人，包括總經(jīng)理、工程、物管、保安、保潔等崗位�！昂推謻|同頻，前灘太古里從3月28日就開始采取進一步封控措施，那一刻起，我們就明確了項目不停歇的決心。”從4月中旬起，前灘太古里就有部分商戶陸續(xù)返回商場進行閉環(huán)生產(chǎn)，約20家商戶開設(shè)了外賣業(yè)務(wù)，為三林以及前灘的居民擔(dān)當(dāng)起保供職責(zé)。
去年7月，由新加坡凱德集團投資開發(fā)的全球第十座、上海第三座來福士——北外灘來福士開業(yè)迎客，今年疫情期間，這座總建面42萬平方米的大型項目，有大約110人留守，維護日常保安保潔工作服務(wù)、項目安全管控、項目清潔消殺服務(wù)、進出保障車輛人員管控、應(yīng)急事件處理等工作。
一位上海商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)資深從業(yè)者告訴第一財經(jīng)，絕大多數(shù)大型商辦項目現(xiàn)場都留守了100多人的團隊，從管理層到保安、保潔，全力保障留守租戶和返工商戶的運轉(zhuǎn)。這些留守的商業(yè)地產(chǎn)人睡瑜伽墊、帳篷，已經(jīng)一個多月沒有回家跟家人團聚。
“這次疫情封控時間超過預(yù)期，對商業(yè)項目的沖擊很大，大家都承受著巨大的壓力，不僅營業(yè)額銳減，防疫支出投入還在增加，而封控結(jié)束后市民的消費欲望會不會低迷還無法確定�！币晃桓圪Y商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者透露，她自己在該領(lǐng)域摸爬滾打多年，第一次看到如此大的挑戰(zhàn)。
不過她表示，已經(jīng)看到幽暗隧道盡頭的曙光了，從4月中下旬開始，他們一直積極與政府有關(guān)部門溝通復(fù)工復(fù)產(chǎn)事宜，盡量讓餐飲、超市等商戶盡早運轉(zhuǎn)起來，不僅可以為市民保供，商戶也可以借機自救。
“商業(yè)項目面臨的挑戰(zhàn)不少�！焙喛杀硎�，基于各區(qū)域疫情嚴重程度各有差異，不同商圈在解除封鎖后的客流恢復(fù)速度可能快慢有別，這意味著之前運營狀況不佳的項目可能面臨更大的壓力；部分消費者在解封后初期仍對人群密集區(qū)域較為謹慎，其消費意愿因此而受到影響，而未來有可能持續(xù)推行的掃碼、驗碼等措施，也需要消費者花一定時間去適應(yīng)。
上海具備消費復(fù)蘇的基礎(chǔ)
根據(jù)上海購物中心協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年上海各購物中心經(jīng)營規(guī)模總額突破了2000億元，達到2343.2億元，同比增長近三成，經(jīng)營總額已占全市社會消費品零售總額的13%。
原本，在2020年首輪新冠肺炎疫情之后，上海的商業(yè)地產(chǎn)努力克服了不利影響，總體經(jīng)營呈恢復(fù)性增長態(tài)勢，90%以上實現(xiàn)了經(jīng)營規(guī)模增長。
這讓上海的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)保持了高熱度。仲量聯(lián)行報告認為，2021年中國商業(yè)地產(chǎn)投資市場表現(xiàn)良好，其中零售地產(chǎn)交易量達到了390億美元，同比攀升21%，隨著境內(nèi)外投資者投資意向的上漲，2022年中國商業(yè)地產(chǎn)投資有望首次突破3000億人民幣，而上海則是最受歡迎的投資目的地，過去一年商業(yè)地產(chǎn)成交量，占全國總成交量的四成。
僅去年一年，上海就新開業(yè)3萬平方米以上購物中心49家，這其中就包括不少外商企業(yè)的大型地標(biāo)性項目。去年上海新開業(yè)的10萬平方米以上大型購物中心中，有6個都是由外商投資開發(fā)，總商業(yè)面積達到了82萬平方米。
在此輪新冠疫情暴發(fā)前，世邦魏理仕曾做過一份調(diào)查，結(jié)果顯示，外商對上海的商業(yè)地產(chǎn)投資意向再創(chuàng)新高，59%的受訪者選擇在2022年“更積極投資”，上海和北京在調(diào)查中共同進入亞太區(qū)跨境投資目的地前五榜單。
不過，過去的一個多月疫情重挫了商業(yè)地產(chǎn)，這是否會影響外商對上海商業(yè)地產(chǎn)的長期判斷？
簡可認為，第一太平戴維斯以及多數(shù)客戶對上海市場長期前景看好的態(tài)度并無變化，商業(yè)零售市場更看重的是消費者規(guī)模及消費潛力，從這一角度而言，上海仍是國內(nèi)最有活力、對商業(yè)最友好的城市之一，因此也是零售品牌發(fā)展的重心所在，疫情終會過去，城市活力也會再現(xiàn)。
“大家都希望在各方努力下，將目前受疫情擾動的時間盡快縮短，以恢復(fù)正常的社會生活秩序。在接下來的傳統(tǒng)暑期和國慶旺季，如能把握時機盡快修復(fù)市場信心，也會令更多品牌擴張計劃盡早啟動�！彼硎�。
姚耀對第一財經(jīng)表示，對于零售地產(chǎn)而言，疫情沖擊之下，零售品牌的擴張速度短期內(nèi)可能放緩，市場整體租金及空置率可能承壓，但相信在社會生活回歸正軌后，零售市場會快速復(fù)蘇，業(yè)主和品牌方長期看好上海零售市場的發(fā)展不會改變，其長期的投資和擴張計劃也不會受到疫情的短期影響而改變。
對于商辦項目中的辦公樓部分，仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜認為：“短期內(nèi)疫情的暴發(fā)將影響辦公樓租賃活動以及地產(chǎn)決策，預(yù)計短期內(nèi)新增租賃需求或?qū)⑥D(zhuǎn)弱，租金表現(xiàn)也將面臨壓力。但長期而言，上海經(jīng)濟基本面仍保持韌性，市場具備在疫情影響趨緩后穩(wěn)步復(fù)蘇的基礎(chǔ)和動力，這也將帶動市場租金再次企穩(wěn)回升�！�
張靜還表示，在復(fù)工復(fù)產(chǎn)的過程中，應(yīng)做好物業(yè)的環(huán)境消殺、防疫物資配備、人員進出的管理等各項保障工作，促進企業(yè)順利復(fù)工，讓市場秩序和市民信心在常態(tài)化的疫情防控下逐漸恢復(fù)。
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