南京取消二手房限購(gòu)“半日游”，背后信號(hào)幾何？

　　20日下午，當(dāng)“南京二手房取消限購(gòu)”引發(fā)市場(chǎng)熱議時(shí)，這一已官宣的新政卻再添變數(shù)。

　　南京房協(xié)微信公眾號(hào)在當(dāng)日下午4時(shí)許發(fā)文表示，自2022年5月20日起，南京市戶(hù)籍和非南京市戶(hù)籍居民購(gòu)買(mǎi)二手住房時(shí)，無(wú)需提供購(gòu)房證明，滿(mǎn)足新市民等剛需群體合理購(gòu)房需求。

　　第一財(cái)經(jīng)隨即從南京房管局相關(guān)工作人員處獲悉，該消息屬實(shí)�！跋拶�(gòu)取消是今天下午（20日）被告知的，已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行。”

　　不過(guò)，到了下午5時(shí)許，南京房協(xié)微信公眾號(hào)上有關(guān)取消二手房限購(gòu)的文章已被刪除。幾乎同一時(shí)間，我愛(ài)我家(000560)南京研究院對(duì)于“南京全面取消二手房限購(gòu)”的評(píng)論文也被刪除。

　　隨后，第一財(cái)經(jīng)從多方確認(rèn)，該新政已被緊急叫停。

　　一名接近當(dāng)?shù)胤抗芫值闹�情人士告訴第一財(cái)經(jīng)，“下午確有這個(gè)政策，目前也確實(shí)聽(tīng)說(shuō)此政策已被撤回。”

　　另有貝殼找房房產(chǎn)中介人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，“放寬（二手房）限購(gòu)的政策已經(jīng)半日游了�！痹撁�中介人士稱(chēng)，下午早些時(shí)候，市場(chǎng)面上比較關(guān)注的是外地戶(hù)口購(gòu)房不再需要相關(guān)資質(zhì)證明，購(gòu)房通道被打開(kāi)了。但由于市場(chǎng)熱度突然高漲，引起監(jiān)管部門(mén)關(guān)注，下午5時(shí)左右收到通知，稱(chēng)恢復(fù)到之前的限購(gòu)政策來(lái)執(zhí)行。

　　南京目前執(zhí)行的限購(gòu)政策發(fā)布于2017年。根據(jù)南京住建局消息，為貫徹落實(shí)國(guó)家因城施策、分類(lèi)調(diào)控的要求，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，強(qiáng)化住房居住屬性，促進(jìn)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，該市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整我市住房限購(gòu)政策的通知》（下稱(chēng)《通知》），自2017年3月16日起，在原有調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步調(diào)整我市現(xiàn)有的住房限購(gòu)政策。

　　根據(jù)《通知》，自2017年3月16日起，在南京主城區(qū)（不含六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)）范圍內(nèi)，南京市戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)2套房；非南京市戶(hù)籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)首套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前3年內(nèi)在南京累計(jì)繳納2年及以上個(gè)稅或社保，不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)住房。

　　今年以來(lái)，與其他放松限購(gòu)政策的城市相比，南京優(yōu)化購(gòu)房政策的步伐呈“小步多次”。4月份以來(lái)，南京已多次傳出購(gòu)房政策松動(dòng)的消息。

　　4月中旬，南京市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于明確浦口、六合、溧水、高淳區(qū)新落戶(hù)人群購(gòu)買(mǎi)商品住房限購(gòu)政策的通知》，其中稱(chēng)，自落戶(hù)之日起，兩年內(nèi)僅可在浦口、六合、溧水、高淳區(qū)（不含江北新區(qū)直管區(qū)）范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房和二手住房。其他事項(xiàng)按現(xiàn)行南京市住房限購(gòu)政策執(zhí)行。

　　4月下旬，第一財(cái)經(jīng)從多方求證，在棲霞區(qū)等限購(gòu)區(qū)域內(nèi)的部分板塊，南京戶(hù)籍可購(gòu)買(mǎi)第三套房，而外地人的社保要求也降至6個(gè)月。

　　5月初，南京本地二孩及以上家庭，可以新增購(gòu)買(mǎi)一套商品房，同時(shí)享受相關(guān)銀行最優(yōu)惠貸款利率支持。

　　這些限購(gòu)放松的目標(biāo)，均是針對(duì)局部地區(qū)和人群。

　　易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從南京的優(yōu)化路徑來(lái)看，由局部地區(qū)開(kāi)始松綁的這種循序漸進(jìn)模式，是更加穩(wěn)妥的，也是值得其他熱點(diǎn)地區(qū)借鑒的；從限購(gòu)放松的內(nèi)容來(lái)看，當(dāng)前，二手房限購(gòu)的放松已成為全國(guó)多地激活合理改善型需求的共同選擇。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，4月份，在疫情等多重因素影響下，南京新房和二手房的價(jià)格雙雙下跌。其中，新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)今年以來(lái)，首次環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，下跌0.5％，二手房?jī)r(jià)格則環(huán)比下跌0.6%，降幅超過(guò)二線(xiàn)城市跌幅均值（0.3％），連續(xù)7個(gè)月環(huán)比下跌。

　　價(jià)格走弱的同時(shí)，樓市交易也持續(xù)冷情。從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，根據(jù)西南證券(600369)研報(bào)，4月份，南京累計(jì)成交面積290603平方米，同比大跌61.2%，遠(yuǎn)低于所監(jiān)測(cè)二線(xiàn)城市同比下跌43.3%的平均值。

　　為提振樓市，二季度以來(lái)，南京多次釋放樓市利好信號(hào)。在二手房市場(chǎng)方面，除了取消限購(gòu)，讓更多需求流入二手房市場(chǎng)外，為了減輕居民購(gòu)房成本，南京還多次加大了對(duì)購(gòu)房二手房的金融支持力度。

　　值得關(guān)注的是，在“南京全面取消二手房限購(gòu)”消息出來(lái)的同一日，根據(jù)南京公積金中心消息，為滿(mǎn)足住房公積金繳存職工合理住房需求，充分發(fā)揮住房公積金的住房民生保障作用，經(jīng)南京住房公積金管理委員會(huì)2022年第一次會(huì)議審議批準(zhǔn)，自2022年5月20日起，調(diào)整南京市首次使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)第二套房住房公積金貸款最高限額。

　　調(diào)整之后，首次使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房公積金最高可貸額度由現(xiàn)行的30萬(wàn)元/人、夫妻雙方60萬(wàn)元/戶(hù)，調(diào)整至50萬(wàn)元/人、夫妻雙方100萬(wàn)元/戶(hù)。

　　在商業(yè)貸款方面，目前，南京主流銀行房貸利率已出現(xiàn)普遍下調(diào)，第一財(cái)經(jīng)了解到，如工商銀行(601398)、建設(shè)銀行(601939)等部分銀行二套房房貸利率最低達(dá)5.2％。20日，新一期貸款利率報(bào)價(jià)機(jī)制出爐，5年期LPR從4.60%降至4.45%，大幅下降15個(gè)基點(diǎn)，超出市場(chǎng)預(yù)期，業(yè)界多名分析人士認(rèn)為，這會(huì)在短期內(nèi)，進(jìn)一步改善各地購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期，實(shí)際增強(qiáng)改善型群體的購(gòu)買(mǎi)力。