證監(jiān)會(huì)原主席肖鋼：鼓勵(lì)地方和企業(yè)拿出更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)參與REITs

4月16日消息，2022清華五道口全球金融論壇15日至17日召開(kāi)，會(huì)議主題為“行穩(wěn)致遠(yuǎn)，金融助力高質(zhì)量發(fā)展”。全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)原主席肖鋼發(fā)表演講。

肖鋼指出，要鼓勵(lì)地方和企業(yè)拿出更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)參與REITs。現(xiàn)在試點(diǎn)了以后有一種情況發(fā)生了，大家積極性還不是很高，很好的資產(chǎn)還舍不得拿出來(lái)，當(dāng)然原因很多。他認(rèn)為要擴(kuò)大REITs的規(guī)模，才能使產(chǎn)品的品種起到應(yīng)有的作用。

同時(shí)，他還表示，要進(jìn)一步摸清項(xiàng)目的底數(shù)，建立分類(lèi)的項(xiàng)目庫(kù)，做到應(yīng)該進(jìn)入這個(gè)庫(kù)的“應(yīng)入盡入”，落實(shí)項(xiàng)目的申報(bào)條件，壓縮項(xiàng)目的申報(bào)周期，現(xiàn)在申報(bào)周期太長(zhǎng)了。

“因?yàn)榇蠹抑�道我們的�?xiàng)目都是在各個(gè)地方，各個(gè)地方的發(fā)改委還要協(xié)調(diào)，因?yàn)樗�有的企業(yè)項(xiàng)目不是在一個(gè)城市，是在幾個(gè)城市，我們現(xiàn)在的規(guī)則是按省，每個(gè)省發(fā)改委要審核，跨省協(xié)調(diào)的時(shí)間就長(zhǎng)了。要開(kāi)展分類(lèi)輔導(dǎo)的服務(wù)，做好示范的引領(lǐng)，這是一個(gè)方面。我覺(jué)得當(dāng)前存在的試點(diǎn)當(dāng)中的問(wèn)題是怎么樣鼓勵(lì)地方政府、地方企業(yè)拿出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)進(jìn)到基礎(chǔ)設(shè)施的REITs庫(kù)里面�！毙や摫硎尽�

以下為嘉賓發(fā)言全文：

尊敬的各位嘉賓，女士們、先生們，大家下午好。

很榮幸能夠參加清華五道口全球金融論壇，根據(jù)今天這一場(chǎng)論壇的主題，我想就基礎(chǔ)設(shè)施的公募REITs問(wèn)題談一些自己的思考和認(rèn)識(shí)。

大家都知道我國(guó)“十四五”規(guī)劃明確提出要“推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，就是REITs的健康發(fā)展，有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”，從這里開(kāi)始公募REITs已經(jīng)提升到國(guó)家的戰(zhàn)略層面了，因?yàn)槭恰笆�四五”�?guī)劃是我們國(guó)家最高的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的規(guī)劃，這個(gè)意義非常重大。

自去年基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市交易以來(lái)，總體市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，也取得了顯著的成效，受到了市場(chǎng)的廣泛認(rèn)可，應(yīng)該說(shuō)試點(diǎn)項(xiàng)目的示范效應(yīng)良好。同時(shí)也應(yīng)該看到我們?cè)谠圏c(diǎn)當(dāng)中也還存在一些問(wèn)題，由于我國(guó)公募REITs處于擴(kuò)大試點(diǎn)的階段，還需要深入地總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步研究完善相關(guān)法規(guī)，優(yōu)化運(yùn)行機(jī)制，加強(qiáng)投資者的教育。

下面我就講幾點(diǎn)建議，下一步怎么來(lái)推進(jìn)REITs的發(fā)展。

第一，研究修訂相關(guān)法律或制訂單獨(dú)的法規(guī)。大家都知道REITs是不同于企業(yè)傳統(tǒng)融資的，它是通過(guò)將企業(yè)的資產(chǎn)出表進(jìn)行真實(shí)銷(xiāo)售，并且破產(chǎn)隔離，因此REITs和企業(yè)傳統(tǒng)的融資相比是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的融資，也就是直接融資的一個(gè)品種。REITs本質(zhì)上是資產(chǎn)的IPO，我們講上市公司是公司的IPO，REITs是資產(chǎn)的IPO。企業(yè)出售它的資產(chǎn)獲得的融資其實(shí)不僅僅是一個(gè)融資的作用，當(dāng)然是有融資的作用，但不僅僅，而是像一個(gè)上市公司一樣，它的資產(chǎn)上市了以后就獲得了一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的資本運(yùn)作平臺(tái)，類(lèi)似上市公司上市以后可以在資本市場(chǎng)不斷地運(yùn)作，給它提供了這樣的平臺(tái)。同樣資產(chǎn)上市了，也為資產(chǎn)提供了資本的運(yùn)作平臺(tái)。

這個(gè)資本運(yùn)作平臺(tái)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了資本市場(chǎng)本身。前端可以吸收多元化的投資，在資產(chǎn)還沒(méi)有建設(shè)的時(shí)候或者要建設(shè)的時(shí)候就可以吸引多元化的投資。后端通過(guò)公募REITs的退出，上市了可以收回資金進(jìn)行再投資，這就是“十四五”規(guī)劃特別強(qiáng)調(diào)的存量投資和增量投資的良性循環(huán)。而且收回來(lái)的資金再進(jìn)行投資，持續(xù)擴(kuò)募，吐故納新，形成管理資產(chǎn)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。如果就一個(gè)資產(chǎn)、兩個(gè)資產(chǎn)談不上規(guī)模優(yōu)勢(shì)，通過(guò)公募REITs就會(huì)形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，這樣有利于提升基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)效率和技術(shù)的水平。

REITs性質(zhì)上是屬于證券，但與股票、債券、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等有很大區(qū)別，本質(zhì)上是證券，但不是股票，也不是債券，也不是資產(chǎn)證券化，既然是證券就要依托《證券法》將REITs作為一個(gè)獨(dú)立的證券品種制定專(zhuān)門(mén)的法規(guī)。這樣才能確立REITs的性質(zhì)定位，構(gòu)建一整套適應(yīng)REITs特點(diǎn)的發(fā)行、上市、交易、信息披露和投資者保護(hù)等制度規(guī)范。要單獨(dú)搞一套。目前采用“公募基金+ABS”的方式是符合現(xiàn)行的法律可行方案，有利于及早地啟動(dòng)試點(diǎn)，破冰前行。因?yàn)榉�律沒(méi)改，采取別的方式不合適，啟動(dòng)不了，現(xiàn)行的模式確實(shí)有這個(gè)好處，能夠盡快地啟動(dòng)試點(diǎn)。但是帶來(lái)的問(wèn)題是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層級(jí)過(guò)多，法律關(guān)系復(fù)雜，運(yùn)行和監(jiān)管成本增加，市場(chǎng)主體的職責(zé)界定和協(xié)調(diào)難度增大，要針對(duì)試點(diǎn)當(dāng)中存在的問(wèn)題完善相關(guān)的法律，作出新的制度安排，從而優(yōu)化產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)化產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)和交易的結(jié)構(gòu)，健全監(jiān)管的辦法。

第二，優(yōu)化運(yùn)行機(jī)制。REITs有一套運(yùn)行機(jī)制，涉及的問(wèn)題很多，我這里就運(yùn)行機(jī)制想講三點(diǎn)。

一是要鼓勵(lì)地方和企業(yè)拿出更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)參與REITs�，F(xiàn)在試點(diǎn)了以后有一種情況發(fā)生了，大家積極性還不是很高，很好的資產(chǎn)還舍不得拿出來(lái)，當(dāng)然原因很多。我覺(jué)得要擴(kuò)大REITs的規(guī)模，才能使產(chǎn)品的品種起到應(yīng)有的作用。要進(jìn)一步摸清項(xiàng)目的底數(shù)，建立分類(lèi)的項(xiàng)目庫(kù)，做到應(yīng)該進(jìn)入這個(gè)庫(kù)的“應(yīng)入盡入”，落實(shí)項(xiàng)目的申報(bào)條件，壓縮項(xiàng)目的申報(bào)周期，現(xiàn)在申報(bào)周期太長(zhǎng)了。因?yàn)榇蠹抑�道我們的�?xiàng)目都是在各個(gè)地方，各個(gè)地方的發(fā)改委還要協(xié)調(diào)，因?yàn)樗�有的企業(yè)項(xiàng)目不是在一個(gè)城市，是在幾個(gè)城市，我們現(xiàn)在的規(guī)則是按省，每個(gè)省發(fā)改委要審核，跨省協(xié)調(diào)的時(shí)間就長(zhǎng)了。要開(kāi)展分類(lèi)輔導(dǎo)的服務(wù)，做好示范的引領(lǐng)，這是一個(gè)方面。我覺(jué)得當(dāng)前存在的試點(diǎn)當(dāng)中的問(wèn)題是怎么樣鼓勵(lì)地方政府、地方企業(yè)拿出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)進(jìn)到基礎(chǔ)設(shè)施的REITs庫(kù)里面。

二是要促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施專(zhuān)業(yè)營(yíng)運(yùn)能力和資本運(yùn)作能力的有機(jī)結(jié)合。因?yàn)檫@是REITs的一個(gè)非常重要的特點(diǎn)，REITs這個(gè)產(chǎn)品有沒(méi)有價(jià)值，它的價(jià)值創(chuàng)造主要來(lái)源于資產(chǎn)組合的運(yùn)營(yíng)管理和資本結(jié)構(gòu)的管理，因此它具有天然的產(chǎn)業(yè)和金融融合的特點(diǎn)，產(chǎn)融結(jié)合的。對(duì)于我們國(guó)家來(lái)說(shuō)這是一個(gè)非常新的領(lǐng)域，因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)業(yè)領(lǐng)域是具有豐富的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的管理經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)沒(méi)有問(wèn)題的，我們搞高速公路的、搞鐵路的，很清楚，但是缺乏資本運(yùn)作的能力。我們的金融機(jī)構(gòu)，包括公募基金、證券公司是有比較強(qiáng)的資本運(yùn)作能力，但是對(duì)資產(chǎn)的管理缺乏嘗試，各行各業(yè)差的很大。對(duì)于我們國(guó)家來(lái)講怎么把兩者結(jié)合好是新的探索。我們?cè)谠圏c(diǎn)當(dāng)中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，怎么樣既要落實(shí)好基金管理人的職責(zé)，又充分發(fā)揮好原始權(quán)益人的戰(zhàn)略管理和專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，這是一個(gè)難題。我覺(jué)得今后的REITs試點(diǎn)要著力解決這個(gè)難題。在這個(gè)基礎(chǔ)上建立擴(kuò)募機(jī)制，只要建立了高效透明的擴(kuò)募機(jī)制，才有利于盤(pán)活資產(chǎn)存量，做大做強(qiáng)產(chǎn)融結(jié)合的平臺(tái)。

三是要進(jìn)一步推進(jìn)形成市場(chǎng)化的評(píng)估定價(jià)體系。我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施長(zhǎng)期以來(lái)是依賴(lài)債務(wù)融資進(jìn)行的。債務(wù)融資是收回本金且按照一定的利率收取利息。而公募REITs是股權(quán)性的產(chǎn)品，所以權(quán)益性的產(chǎn)品怎么樣尋找定價(jià)的錨，怎么定價(jià)？尤其在中國(guó)這個(gè)市場(chǎng)，我們很多基礎(chǔ)設(shè)施是有特定使用的權(quán)利，我們的土地性質(zhì)是國(guó)有的，不是私有的，所以我們國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施的定價(jià)不僅涉及到資產(chǎn)的性質(zhì)，資產(chǎn)所在的區(qū)域位置，更重要還涉及到土地的性質(zhì)，當(dāng)然還和資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力密切相關(guān)，所以定價(jià)是按照什么方法來(lái)定價(jià)？我們?cè)谠圏c(diǎn)期間也討論了很多方法，現(xiàn)在也在實(shí)驗(yàn)，但是我覺(jué)得實(shí)踐還不夠。比如有的用收益法，有的用凈資產(chǎn)價(jià)值法，有的用現(xiàn)金流貼現(xiàn)法，還有的用相對(duì)估值法（高速公路比高速公路、高速鐵路比高速鐵路的相對(duì)估值法等）。我覺(jué)得這是未來(lái)需要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間來(lái)探索的，最后要形成一個(gè)市場(chǎng)的定價(jià)體系，因?yàn)檫@個(gè)不是政府說(shuō)了算的，這個(gè)一定是市場(chǎng)定價(jià)。市場(chǎng)定價(jià)最主要是兩個(gè)方面，首先是原始權(quán)益人愿不愿意發(fā)行，因?yàn)橄裆鲜泄�司一樣，我是控股股東，我每一股要發(fā)多少錢(qián)心里是有數(shù)的，發(fā)便宜了我就不發(fā)了，發(fā)貴了投資者不買(mǎi)，所以市場(chǎng)定價(jià)的權(quán)衡最終是市場(chǎng)博弈的結(jié)果，就是原始權(quán)益人愿意發(fā)，投資者還愿意買(mǎi)，這就是市場(chǎng)定價(jià)的均衡點(diǎn)，我們現(xiàn)在還沒(méi)找到。你發(fā)得太低了，原始權(quán)益人不干，憑什么把這么好的資產(chǎn)就賤買(mǎi)了呢？我每天照收息還可以借錢(qián)，因?yàn)槲椰F(xiàn)金流好，不需要走REITs這條路，但是賣(mài)貴了投資者不干，這需要長(zhǎng)時(shí)間的摸索。

最后強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)投資者教育。公募REITs去年試點(diǎn)以來(lái)我們投資者確實(shí)還不成熟，對(duì)投資標(biāo)的的認(rèn)識(shí)不是很清，我覺(jué)得既不同于股票投資也不同于債券投資，也不同于公募基金的投資，這是特殊的公募基金，公募基金+ABS，其實(shí)未必是大量投資者現(xiàn)在熟悉的公募投資，我覺(jué)得REITs投資不同于公募基金投資�；�礎(chǔ)設(shè)施的公共REITs底層資產(chǎn)是運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施，價(jià)值的波動(dòng)一般比較小，不可能是大的波動(dòng)。另外每年強(qiáng)制分紅的比例比較高，因此相對(duì)股票投資來(lái)講應(yīng)該說(shuō)是相對(duì)穩(wěn)定的。但是投資者也不要寄希望于項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)收入和未來(lái)的現(xiàn)金流持續(xù)大幅度的增長(zhǎng)，這個(gè)不太可能，因?yàn)榛�礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)有時(shí)候還可能會(huì)大幅度下降，比如說(shuō)遇到疫情，所以很難大幅度的增長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)能力增強(qiáng)會(huì)有一些持續(xù)增加。跟股票不一樣，股票有可能發(fā)生大的波動(dòng)，投資REITs是不太可能的，因此我認(rèn)為投資REITs的風(fēng)險(xiǎn)和收益屬于中等水平。

跟一般公募基金相比也有很大的差別，一般公募基金主要是投向二級(jí)市場(chǎng)的股票和債券產(chǎn)品，當(dāng)然未來(lái)公募基金也可以投資公募REITs產(chǎn)品。它是以股息、利息投資組合帶來(lái)的資本利得作為主要來(lái)源，而公募REITs收益來(lái)源主要是底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益和資產(chǎn)增值，而且是封閉型的基金，和一般的公募基金還有很大的不同，不能隨時(shí)申購(gòu)和贖回。因此當(dāng)前還要進(jìn)一步加強(qiáng)宣傳力度，切實(shí)加強(qiáng)投資者的教育，落實(shí)投資者適當(dāng)性管理，培育理性投資、長(zhǎng)期投資、價(jià)值投資的理念，促進(jìn)REITs平穩(wěn)健康發(fā)展。謝謝大家。