隨著房地產(chǎn)調(diào)控的常態(tài)化推進，行業(yè)發(fā)展增速趨緩、房企融資端趨緊、銷售端利潤趨薄已經(jīng)成為不容忽視的趨勢。
面對近年來市場的這些變化與變革，在浙江扎根發(fā)展的區(qū)域龍頭房企卻異軍突起，成為一股新興力量，起家于寧波的榮安地產(chǎn)正是其中的典型代表。
2018年，榮安順勢發(fā)力，銷售額突破百億關口；
2019年繼續(xù)提速，銷售額破頂3百億；
2020年，則以超400億元的銷售額收官（銷售額均為全口徑）。
作為區(qū)域型房企，于2018年開啟企業(yè)加速成長，并追求適度的規(guī)模，這種相對前瞻的決斷力在一定程度上也為其接下里的發(fā)展奠定基礎。就在8月底，榮安發(fā)布了2021年上半年的企業(yè)財報，這份財報，呈現(xiàn)出三大亮點：
業(yè)績穩(wěn)健增長：相關業(yè)績規(guī)模指標均呈上漲態(tài)勢，尤其是營業(yè)收入，為去年同期近3倍，企業(yè)步入持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展通道；
財務底盤夯實：不僅未觸碰三道紅線，且在上升發(fā)展期，仍能實現(xiàn)相關財務指標的優(yōu)化；
盈利力爭上游：盡管行業(yè)進入微利發(fā)展時代，但榮安仍確保盈利指標數(shù)值位居行業(yè)中上游水平。
下文將以榮安的財報數(shù)據(jù)為基礎，就以上三大亮點做具體分析，從而窺見這一份漂亮的半年度成績單背后，榮安在投資、產(chǎn)品等方面的企業(yè)競爭優(yōu)勢。
PART 1
促發(fā)展：穩(wěn)字當頭
2018-2021H榮安規(guī)模性指標變化
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報 整理制作：克而瑞浙江區(qū)域
上表可從兩個維度進行解讀：
首先，看銷售，榮安的全口徑簽約額實現(xiàn)連年上漲，且今年全年的簽約額有望再上一個臺階。
今年上半年，榮安累計實現(xiàn)全口徑簽約金額約253億元，同比增長107%，這一增速遠高于行業(yè)平均增速，再加之榮安往往在下半年發(fā)力兇猛，今年全年的銷售額或?qū)⑼黄?00億元，創(chuàng)下新高。
其次，看營收，榮安的營業(yè)收入近幾年穩(wěn)步上漲，其中，2020年增速超65%，而今年上半年91億元的數(shù)值，已完成去年全年的80%，更是接近去年同期的3倍，同比增長180%，營業(yè)收入的增加幅度，也處于領先水平。
在行業(yè)整體銷售增速放緩、步入調(diào)整期的背景下，榮安可謂進入了穩(wěn)健的上升發(fā)展通道。這也使其在克而瑞發(fā)布的《2021年1-6月中國房企銷售TOP200》榜單中擁有良好的排名表現(xiàn)，其中，全口徑榜單位列74位，權益榜單位列81位。
而深究背后的原因，離不開榮安對于投資戰(zhàn)略的篤定和對產(chǎn)品品質(zhì)的堅持。
01
投資上，堅持以深耕促發(fā)展
2021H榮安權益銷售額各城市占比情況
整理制作：克而瑞浙江區(qū)域
今年上半年，榮安的業(yè)績產(chǎn)出主要來自浙江省，大本營寧波業(yè)績產(chǎn)出最高，占比超45%，其次是杭州和嘉興，合計的業(yè)績產(chǎn)出占比近30%；再次是臺州、溫州，為20%左右的占比。
事實上，這也體現(xiàn)出了榮安的布局特點，即聚焦長三角，擁抱浙江發(fā)展的脈絡，立足寧波都市圈、戰(zhàn)略進入杭嘉經(jīng)濟圈、強勢入駐經(jīng)濟活躍的溫臺全域。
選擇經(jīng)濟發(fā)展面好、有潛力的城市和區(qū)域入駐的同時，榮安還堅持進入即深耕，通過前瞻性的深耕，放大品牌效應，實現(xiàn)銷售端的快進快出，進而促進業(yè)績的穩(wěn)步增長。
今年上半年，榮安諸多項目的熱銷就印證了這一點。
以其在嘉興的堂樾莊和林語芳庭為例，堂樾莊于今年3月份首開，林語芳庭則于4月首開，截止目前，兩項目均已開盤3次，較快的銷售節(jié)奏下，銷售的流速均較快，林語芳庭流速達到0.70萬方/月，堂樾莊作為以大面積戶型為主的高端改善樓盤，流速也在0.69萬方/月。
一方面在大本營扎得深，保持穩(wěn)定的業(yè)績輸出，另一方面于發(fā)展向好的城市，擇流動性高的區(qū)域，堅定深耕，今年上半年，榮安單城市的平均業(yè)績產(chǎn)出為15.44億元，而業(yè)績超過這一平均值的城市，除了寧波之外，還有杭州、嘉興等4個城市，有保有收的策略之下，榮安的發(fā)展有強保障。
02
產(chǎn)品上，堅持以項目立口碑
營業(yè)收入的快速增加，主要系榮安上半年多個項目的交付結轉，根據(jù)統(tǒng)計，榮安共有13個項目于上半年交付，且交付率都維持在高位。如寧波的星空里項目，交付率達到99%，嘉興的翡麗風華交付率也在96%。
寧波榮安星空里實景圖
杭州榮安柳岸聞鶯實景圖
交付是企業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)的重要體現(xiàn)，密集交付之下高交付率的達成，來自榮安過硬的產(chǎn)品品質(zhì)。從研發(fā)到工程到產(chǎn)品，榮安注重從客戶出發(fā)，進行全維把控以及創(chuàng)新。
研發(fā)端，財報顯示今年上半年榮安在產(chǎn)品、建筑相關上的研發(fā)投入超過4000萬元，相比上年同期增幅超100%，足以見得榮安對研發(fā)以及創(chuàng)新的重視；
工程端，榮安打造了“884工程匠心體系”，將管理動作和質(zhì)量標準從土地獲取一直貫穿到項目交付使用為止，形成了全項目周期工程管理體系。從技術標準到過程管控，再到考核嚴控，確保提升住宅的質(zhì)量和性能；
具體到產(chǎn)品端 ，目前榮安不僅擁有涵蓋全生命周期的住宅產(chǎn)品，星空里的高交付率以及商業(yè)部分的自持運營也突顯了其商業(yè)的打造能力，與此同時，榮安不斷從空間、精裝、園區(qū)、服務出發(fā)，進行產(chǎn)品升級和產(chǎn)品創(chuàng)新。
以去年榮登《2020年全國高端項目TOP30》、《2020年浙江高端項目TOP10》雙榜的江南潤園為例，面對寧波嚴格的限價制度，在做好產(chǎn)品各分項的基礎上，榮安仍愿意投入額外成本升配產(chǎn)品，尤其對精裝的配置做了較大的提升。
也正是出于對品質(zhì)的進取心，榮安不僅在改善市場甚至是豪宅領域站穩(wěn)腳跟，產(chǎn)品的銷售均價也得到提升，今年上半年，其產(chǎn)品銷售均價達到23698萬元/平米，可見，產(chǎn)品優(yōu)勢無疑是榮安繼續(xù)前進的關鍵競爭力。
PART 2
控財務：持續(xù)求優(yōu)
追求企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的同時，榮安也尤其注重企業(yè)經(jīng)營的安全問題，主要體現(xiàn)在對三大指標的持續(xù)優(yōu)化上。
2018-2021H榮安負債情況相關指標變化
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報 整理制作：克而瑞浙江區(qū)域
剔除預收賬款后的負債率
這是此次半年報的一大亮點，榮安2020H剔除預收賬款后的負債率為68.05%，較去年年底大幅下降7.6個百分比，成功將這一數(shù)值控制在監(jiān)管層標定的70%以下，從而轉為綠檔。
凈負債率
榮安的凈負債率一直處于行業(yè)較低水平，即便是處在較高位置的2020年，69.78%的凈負債率也較上市房企同期超80%的均值低不少。而此次，這一指標再度優(yōu)化，僅為61.95%，相比2020年底，降幅近8%，這說明榮安對外部資金的依賴度較低，企業(yè)的安全邊際進一步擴大。
現(xiàn)金短債比
現(xiàn)金短債比的把控上，榮安近幾年都優(yōu)于監(jiān)管要求，此次該比值為1.41，較去年同期更好，現(xiàn)金完全覆蓋短債，企業(yè)短期內(nèi)無償債風險。
隨著剔除預收賬款后的負債率的下降，今年上半年，榮安的“三道紅線”全部為綠檔，尤其是凈負債率和現(xiàn)金短債比長期好于監(jiān)管制定的標準。
此外，作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營重要指標的貨幣資金，榮安也呈現(xiàn)不斷優(yōu)化的趨勢。截至2021年上半年末，榮安持有貨幣資金80.53億元，較2020年同期增長近30%，且在2018年至2020年期間，貨幣資金不斷增加。
值得一提的是，夯實的財務底盤、合理的負債結構，建立在近年來榮安相對較快的規(guī)模增長之上，于企業(yè)加速跑的關鍵時期，仍保持穩(wěn)健的經(jīng)營風格，不僅體現(xiàn)出企業(yè)的戰(zhàn)略定力，同時也為企業(yè)的后續(xù)發(fā)展留下較大的空間。
PART 3
穩(wěn)利潤：力爭上游
地價攀升、新房限價導致的利潤普降是房企不得不面對的問題，身處其中的榮安也不例外，對于利潤指標，榮安希望能穩(wěn)定保持行業(yè)中上游水平。
財報顯示，截止6月底，榮安毛利率和凈利率分別為14.40%、8.98%，雖有所下降，但有其現(xiàn)實原因：
榮安深耕浙江，上半年超90%的業(yè)績來自浙江，業(yè)績貢獻的主力區(qū)域，包括寧波、杭州、嘉興等地區(qū)均是地價上漲快、雙限政策嚴的區(qū)域，加之行業(yè)利潤的繼續(xù)下行，因此，利潤有一定收縮。
不過，榮安的盈利表現(xiàn)預計仍將處于行業(yè)較好水平，原因在于，在成本控制方面，榮安具備絕對的競爭優(yōu)勢，且這兩年通過持續(xù)的精細化管理及管控，該優(yōu)勢進一步放大。
01
三費指標持續(xù)降低
2018-2021H榮安三費指標變化
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報 整理制作：克而瑞浙江區(qū)域
三費指標整體呈現(xiàn)下降態(tài)勢，其中，榮安2020年度的管理費率、銷售費率、財務費率以及三費費率創(chuàng)下企業(yè)近年的新低，而在原本就較低的基礎上，今年上半年這四大指標再度下降。
費用管控能力的提高無疑將推動榮安盈利能力的提升。
02
深耕效應持續(xù)放大
2021H榮安新增土儲計容建面分布情況
整理制作：克而瑞浙江區(qū)域
從今年上半年的新增土儲來看，除金華外，榮安布局的城市均為此前已深耕的城市，即便是首入金華，深耕的決心和力度也很大，首次進入就一舉拿下4宗地塊，躍居上半年土儲新增建面的第二位。
隨著在浙江各布局城市深耕效應的持續(xù)放大，合理管控半徑內(nèi)的規(guī)模經(jīng)濟效應也將放大，通過提高資源的重復利用率，高效協(xié)同供應商等團隊，降低榮安運營的綜合成本。榮安三費指標的下降，一定程度上也得益于深耕效應的放大。
在利潤下滑的大背景下，榮安通過深耕建立規(guī)模優(yōu)勢，進而降低成本，保證總體利潤的穩(wěn)定，不失為良策。
PART 4
結語
經(jīng)過前兩年的加速發(fā)展，榮安的企業(yè)規(guī)模新上一個臺階，加之其對布局城市“知根知底”的先發(fā)及深耕優(yōu)勢，企業(yè)的發(fā)展基本盤得到穩(wěn)固。
盡管面臨政策的密集性調(diào)控和行業(yè)的周期性調(diào)整，但當下的榮安，投資有道、產(chǎn)品求進、管控得當，發(fā)展后勁十足。其近兩年的發(fā)展路徑，或為區(qū)域房企如何抓住機遇順勢發(fā)展，提供了一個可借鑒的樣本。
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