中新經(jīng)緯客戶端8月18日電 (薛宇飛)多年來，學(xué)區(qū)房都是房產(chǎn)交易中的搶手貨，價格也隨著家長們潮涌般的熱情而水漲船高。但是隨著一系列調(diào)控政策和入學(xué)政策的出臺，學(xué)區(qū)房開始迅速降溫，有些城市畸高的房價也有所松動。
近日，深圳一套頂級學(xué)區(qū)房在某拍賣平臺出現(xiàn)流拍，而起拍價相比市價已經(jīng)便宜了500萬元以上。此次流拍并非孤案，此前也有學(xué)區(qū)房拍賣出現(xiàn)這種情況。有中介稱，法拍房流拍釋放了一個信號，即市場對學(xué)區(qū)房熱捧的程度有所下降。
頂級學(xué)區(qū)房降價500萬無人接盤
資料圖：深圳市一處住宅區(qū)。中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝
近日，京東拍賣上的一套深圳頂級學(xué)區(qū)房遭遇流拍。這套房子位于深圳福田區(qū)港中旅花園26棟，面積116平方米，起拍價為1969萬元，比市場價便宜了500萬元左右，但是直到拍賣結(jié)束也無人出價。
來源：央視財經(jīng)《正點財經(jīng)》欄目視頻截圖
央視財經(jīng)記者實地走訪附近中介門店了解到，由于該小區(qū)帶荔園外國語小學(xué)和深圳高級中學(xué)學(xué)位，同戶型房子總價基本都在2500萬-3000萬元，單價超過20萬元/平方米。
在此之前，深圳優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房百花片區(qū)的長城花園，一套104.7平方米的房子，起拍價為1084萬元，單價在10萬元，每平方米比市場價便宜了3萬多元，但同樣遭遇了流拍，目前二拍價格更是降到了867萬元。
深圳某地產(chǎn)中介公司福田北區(qū)負責(zé)人王法彬?qū)ρ胍曍斀?jīng)稱，法拍房的流拍確實比較罕見，之前這個片區(qū)的房子，即使是法拍房也比較受大家的追捧。這次流拍釋放了一個信號，最近市場調(diào)控的方向，可能會讓學(xué)區(qū)房的熱捧程度有所下降。
根據(jù)過往多年的經(jīng)驗，嚴厲的樓市調(diào)控之下，學(xué)區(qū)房比非學(xué)區(qū)房更加堅挺，也是更能保值增值的資產(chǎn)。但是，學(xué)區(qū)房的致命弱點在于，入學(xué)政策一旦調(diào)整，其價值或?qū)⒋蠓s水。深圳學(xué)區(qū)房的降溫，就與擬推行的“大學(xué)區(qū)制”有關(guān)。
今年8月1日，《深圳經(jīng)濟特區(qū)社會建設(shè)條例(草案征求意見稿)》公開征求意見。針對各界關(guān)注的教育公平問題，《草案》明確提出推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源，優(yōu)化教育結(jié)構(gòu)。
易居研究院指出，“大學(xué)區(qū)制”概念打破了傳統(tǒng)學(xué)區(qū)學(xué)位的概念，防范特定區(qū)域炒作學(xué)區(qū)房的現(xiàn)象。類似概念也體現(xiàn)了學(xué)區(qū)資源均衡發(fā)展的導(dǎo)向。通過大學(xué)區(qū)制，能夠降低學(xué)區(qū)房的熱度，同時也引導(dǎo)購房者理性購房，通過理解教育均衡發(fā)展政策來選房和安排子女入學(xué)。
雖然上述《草案》仍在征集意見階段，具體的細則并未出臺，但目前不少有學(xué)區(qū)房購買意向的人已開始觀望。據(jù)時代周報此前報道，在上述《草案》出臺后，一位看中香蜜湖一套超2000萬元的學(xué)位房、并已經(jīng)支付200萬元定金的購房者，準備放棄200萬元的定金毀約。
市場涼涼 關(guān)店潮來了？
除了學(xué)區(qū)房，中新經(jīng)緯客戶端了解到，從2020年以來，面對火熱的房地產(chǎn)市場，深圳出臺了一系列樓市調(diào)控措施，其中的二手房參考價被視為一把調(diào)控利器，這讓深圳樓市從今年2月起迅速降溫。
深圳市2021年1-7月份二手房網(wǎng)簽(含自助)走勢及對比。來源：深房中協(xié)中介標準指數(shù)
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，深圳二手房網(wǎng)簽套數(shù)分別為8971套、5272套、4869套、4396套、3781套、3216套，連續(xù)5個月呈現(xiàn)下降趨勢，且降幅明顯。
到今年7月，深圳二手房網(wǎng)簽套數(shù)為3313套(含自助)，雖然較6月份環(huán)比上升3.0%，但同比2020年二手房網(wǎng)簽量最高值的7月份下跌84.5%。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會認為，僅從7月份的網(wǎng)簽走勢，尚不能斷定市場是否已觸底。因為，根據(jù)對7月周網(wǎng)簽走勢分析，周網(wǎng)簽走勢相對此前月份的周網(wǎng)簽走勢波動要大的多，尤其是第29周，因市場傳聞新業(yè)務(wù)規(guī)則即將發(fā)生變化，致使短期內(nèi)呈現(xiàn)出“扎堆網(wǎng)簽”的現(xiàn)象，一定程度上，對7月的網(wǎng)簽走勢起到了人為推升作用。
二手房交易量同比下滑8成，這讓以此為生的房產(chǎn)經(jīng)紀人受到較大影響。近來，多家媒體都關(guān)注了深圳房地產(chǎn)中介行業(yè)出現(xiàn)“離職潮”“關(guān)店潮”現(xiàn)象。對此，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計顯示，以今年6月30日時間節(jié)點有效實名登記從業(yè)人員數(shù)量為例，深圳全市實名登記的星級從業(yè)人員比去年同期，下滑了11.8%，但總量仍處在平穩(wěn)水平。數(shù)據(jù)還顯示，“新人”(指完全無行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗者)在新進從業(yè)人員隊伍中占比呈現(xiàn)波動式下滑態(tài)勢。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會調(diào)研中介門店情況。來源：深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會微信公眾號
根據(jù)行業(yè)摸底調(diào)研，該協(xié)會共收回798家機構(gòu)合計4161間門店的情況，問卷調(diào)查覆蓋率達到全市門店(已備案)總量的近6成。其中，有104間門店已關(guān)閉且已辦理工商注銷，占據(jù)總調(diào)查樣本的2.5%；有220間門店已暫時停業(yè)，但未辦理工商注銷，占據(jù)總調(diào)查樣本的5.3%。根據(jù)類推法分析，預(yù)計現(xiàn)階段全市中介門店關(guān)�？偭繎�(yīng)在500余間門店(含未備案)，占全市中介門店(含未備案)的比例應(yīng)少于10%。
上述協(xié)會認為，從目前月度走勢分析，深圳市場中短期內(nèi)難改基本面，月度二手房3000套的網(wǎng)簽量或?qū)⒊蔀檫@一新常態(tài)的“分水嶺”，即使短期內(nèi)市場出現(xiàn)小波動，也至多呈現(xiàn)出圍繞3000套上下小幅震蕩的現(xiàn)象，總體這種低位的平穩(wěn)態(tài)勢已形成延續(xù)性的趨勢，全行業(yè)要學(xué)會適應(yīng)這種“慢市”節(jié)奏。
學(xué)區(qū)房整治、樓市調(diào)控均出重拳
資料圖：北京西城區(qū)住宅小區(qū)。中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝
有業(yè)內(nèi)人士認為，作為一線城市，深圳房地產(chǎn)市場具有有風(fēng)向標意義，此次既擬出臺“大學(xué)區(qū)制”，又進行樓市調(diào)控，代表了未來房地產(chǎn)市場一種走向。
就整治學(xué)區(qū)房亂象而言，據(jù)中新經(jīng)緯客戶端此前不完全統(tǒng)計，2021年以來，已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州等13城出手，整治學(xué)區(qū)房亂象。
北京西城區(qū)教委去年4月30日發(fā)布了“7·31”入學(xué)新政。這一政策規(guī)定，2020年7月31日后新購房屋或戶籍從本市其他區(qū)遷入西城區(qū)的家庭適齡兒童申請入小學(xué)時，將不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。今年7月初，該政策正式落地，西城區(qū)不少家長的孩子都未能進入優(yōu)質(zhì)學(xué)校，由此也導(dǎo)致頂尖學(xué)區(qū)房價出現(xiàn)松動，市場觀望情緒濃厚。此外，8月17日，北京市委教育工委副書記、市教委新聞發(fā)言人李奕表示，新學(xué)期，會有更多的老師跨校、跨學(xué)區(qū)流動，輻射優(yōu)質(zhì)教育服務(wù)。
今年3月，上海市教委公布了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實施辦法》，這是2018年《上海市進一步推進高中階段學(xué)�？荚囌猩贫雀母锏膶嵤┮庖姟返呐涮孜募�，適用于2022年起參加上海市高中階段學(xué)校招生錄取的考生，此次政策提出了“名額分配綜合評價錄取”制度。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，學(xué)區(qū)房炒作直接帶旺了部分城市樓市。樓市調(diào)控政策也要見招拆招，對于學(xué)區(qū)房調(diào)控，在需求端抑制炒作的同時，供給端也要發(fā)力。過去，學(xué)區(qū)房之所以剛性上漲，就在于心理預(yù)期，這次打掉預(yù)期，最堅硬的房價剛性上漲板塊破冰，學(xué)區(qū)房開始降溫。從市場表現(xiàn)看，北京、上海、深圳、合肥等地的學(xué)區(qū)房價格都有所下降，這是好現(xiàn)象。
從整個房地產(chǎn)市場調(diào)控來看，政府對“房住不炒”的態(tài)度愈發(fā)堅決。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年1-7月份，全國出臺的各類房地產(chǎn)調(diào)控政策合計高達352次，高于2020年同期的336次和2019年同期的307次。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶端稱，今年平均每月超過50次的房地產(chǎn)調(diào)控，體現(xiàn)了房地產(chǎn)政策趨嚴的走勢。
“越來越收緊的調(diào)控政策有望平穩(wěn)市場，房價漲幅也可能會繼續(xù)放緩。一線城市是今年上半年房價上漲的龍頭城市，而針對經(jīng)營貸、二手房定價混亂、學(xué)區(qū)房等調(diào)控政策的不斷疊加，已經(jīng)使得一線城市房價漲幅放緩，預(yù)計今年下半年一線城市或?qū)⑦M入調(diào)整周期�！睆埓髠ミ�稱，整體看，2021年8月以后，隨著信貸政策回歸正常，房價漲幅有望放緩，房價下調(diào)的城市數(shù)量將不斷增加。(中新經(jīng)緯APP)
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