文丨西部菌
正所謂“此一時(shí)，彼一時(shí)”。
時(shí)間倒回到一年多前，陽(yáng)光城(000671,股吧)因?yàn)槭召?gòu)協(xié)信告吹，可能會(huì)感到一絲失落。但看到如今這番場(chǎng)景，或許多少會(huì)心生“萬(wàn)幸”之嘆了。
最近幾天，有關(guān)“協(xié)信爆雷”的消息受到廣泛關(guān)注。
重慶本地媒體上游新聞報(bào)道稱(chēng)，3月9日，有消息爆出：18協(xié)信01債券正式到期，無(wú)法展期、無(wú)法兌付。此后，有消息彈出協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)高管離職，部門(mén)震蕩的情況，甚有幾名員工被帶走協(xié)助調(diào)查。
對(duì)這一傳聞，協(xié)信城市發(fā)展集團(tuán)重慶區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，目前協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)確實(shí)遭遇到了一些困難，但公司整體都比較穩(wěn)定，并沒(méi)有動(dòng)蕩的情況。
回應(yīng)還強(qiáng)調(diào)，網(wǎng)上傳播的高管離職、部門(mén)震蕩等情況都太過(guò)夸大，所謂的高管離職，只是有一個(gè)人績(jī)效不達(dá)標(biāo)導(dǎo)致。
不過(guò)，對(duì)于債券違約，協(xié)信方面卻并未否認(rèn)。而結(jié)合各方披露的情況來(lái)看，曾經(jīng)貴為渝派房企三強(qiáng)之一，甚至不把龍湖放在眼里的協(xié)信，這一次遇到的問(wèn)題可能確實(shí)不小。
01
事實(shí)上，在3月9日，協(xié)信私募債“18協(xié)信01”被爆出遭遇兌付危機(jī)之前，聯(lián)合資信就已將協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的長(zhǎng)期債務(wù)評(píng)級(jí)從A下調(diào)至BB級(jí)。
更早些時(shí)候，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)主體和包括“18協(xié)信01”、“16協(xié)信03”等在內(nèi)的多筆私募債的信用等級(jí)也被下調(diào)，并被列入觀察名單。
至于原因，聯(lián)合資信在公告中說(shuō)得很明白：
2020年協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)銷(xiāo)售金額下滑、流動(dòng)性緊張、短期債務(wù)兌付壓力大；因?qū)就顿Y事宜意見(jiàn)存在分歧，其間接第一大股東三名董事近期相繼辭職，可能影響未來(lái)發(fā)展及股東對(duì)公司的支持力度。
是的，對(duì)于目前在外界看來(lái)顯得“風(fēng)雨飄搖”的協(xié)信，最大的危機(jī)，或許還不只是債券違約，而是與其最大的金主——新加坡豐隆集團(tuán)旗下的城市發(fā)展集團(tuán)（CDL）的關(guān)系陷入僵局。
說(shuō)到CDL，就不得不提到文章開(kāi)頭說(shuō)的2019年陽(yáng)光城擬收購(gòu)協(xié)信的那段舊事。彼時(shí)，有消息稱(chēng)陽(yáng)光城與協(xié)信的談判“已經(jīng)到了人員安置溝通環(huán)節(jié)，正在盤(pán)點(diǎn)核心人員的去留”。
可最終，協(xié)信選擇的“下家”卻是來(lái)自新加坡的土地開(kāi)發(fā)巨頭CDL。
2019年5月，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)宣布引進(jìn)CDL，并在2020年4月完成簽約。后者斥資44億獲得協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)51.01%股權(quán)，成為協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的第一大股東。
至少?gòu)漠?dāng)初來(lái)看，這一“跨國(guó)”聯(lián)姻是被人看好的。
一方面，身為國(guó)際地產(chǎn)集團(tuán)，CDL的來(lái)頭不小，“救火”實(shí)力應(yīng)該不輸國(guó)內(nèi)房企。
另一方面，CDL的業(yè)務(wù)比較多元化，產(chǎn)業(yè)類(lèi)型涵蓋住宅、辦公、酒店、酒店式公寓、綜合發(fā)展項(xiàng)目及購(gòu)物中心，這與協(xié)信在商業(yè)、住宅、產(chǎn)業(yè)等方面的多元化布局，有著較高的契合度。
但誰(shuí)也未料到，兩者簽約不到一年，關(guān)系就出現(xiàn)了裂縫。
目前公開(kāi)的說(shuō)法是，因?yàn)檫@筆收購(gòu)，CDL內(nèi)部出現(xiàn)了分歧，所以導(dǎo)致后續(xù)投資受阻。甚至，今年1月就傳出，CDL正在內(nèi)部討論出售協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)持股，并進(jìn)行債務(wù)重組。
這種局面的出現(xiàn)，到底是跨國(guó)合作“水土不服”所致，還是協(xié)信自身的“積重難返”，想必只有“局內(nèi)人”更清楚。
但是，就這幾年的情況來(lái)看，協(xié)信在今天的隱患，或早已埋下。
02
根據(jù)公開(kāi)信息，協(xié)信在2014年曾進(jìn)入全國(guó)房企50強(qiáng)。彼時(shí)可能誰(shuí)也沒(méi)料到，這竟然會(huì)成為協(xié)信多年來(lái)都難以逾越的最高點(diǎn)。
也正是在那一年，協(xié)信創(chuàng)始人吳旭遭遇“意外”情況。2015年復(fù)出后，協(xié)信隨即開(kāi)啟了轉(zhuǎn)型，先后布局農(nóng)業(yè)、特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域。
然而，多元化并未給協(xié)信帶來(lái)新的空間。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，協(xié)信在全國(guó)銷(xiāo)售額排名，2016年跌到了132名，2018年恢復(fù)到88名之后，2019年又跌出了百?gòu)?qiáng)。
截至2020年上半年，協(xié)信債務(wù)規(guī)模達(dá)373.63億元，其中短期債務(wù)達(dá)166.05億元，而公司貨幣資金僅有26.21億元。
同期，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)總資產(chǎn)為897.86億元，總負(fù)債722.32億元，凈資產(chǎn)175.54億元，資產(chǎn)負(fù)債率80.45%，已經(jīng)踩線(xiàn)。
由于未上市，外界對(duì)于協(xié)信真實(shí)財(cái)務(wù)狀況的判斷或有出入。但這幾年，頻繁傳出“易主”，加之多次出售資產(chǎn)，協(xié)信的資金壓力是不爭(zhēng)的事實(shí)。
2019年初，協(xié)信將重慶大竹林項(xiàng)目大部分股權(quán)賣(mài)給融創(chuàng)；2019年7月，協(xié)信又將湖州項(xiàng)目出售給廣東海倫堡；隨后，協(xié)信昆明小水井文旅項(xiàng)目曝出停工的消息；2020年1月，重慶龍興的協(xié)信哈羅國(guó)際60%股權(quán)易手陽(yáng)光城……
今年2月，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)在上交所發(fā)布公告稱(chēng)，將通過(guò)轉(zhuǎn)讓非戰(zhàn)略性的地產(chǎn)項(xiàng)目，處置持有的金融資產(chǎn)等多方式、多渠道努力籌措資金，盡力保證公司債券到期足額兌付兌息。
至此，協(xié)信的財(cái)務(wù)壓力，可以說(shuō)已經(jīng)顯露無(wú)疑。
03
持續(xù)性的財(cái)務(wù)壓力之下，又疑似遭遇最大金主“拋棄”，協(xié)信目前的狀況，讓人無(wú)法樂(lè)觀。
重新尋找“金主”，是協(xié)信脫困可能為數(shù)不多的選擇之一。
但大家都知道，這個(gè)時(shí)候的內(nèi)外環(huán)境，比一年多前CDL接手之時(shí)顯得更復(fù)雜。同時(shí)，考慮到協(xié)信本身的多元化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，這對(duì)接盤(pán)者的能力，也是一種考驗(yàn)。
而有CDL的“前車(chē)之鑒”在先，協(xié)信到底還能不能找到理想的歸宿，實(shí)在要打上一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。
當(dāng)然，從公開(kāi)信息來(lái)看，這些年與協(xié)信接觸過(guò)的潛在“買(mǎi)家”確實(shí)不少。陽(yáng)光城之外，龍湖、金科、恒大、融創(chuàng)等都曾出現(xiàn)在名單上。
協(xié)信到底會(huì)不會(huì)重新走上“易主”之路？如果是，接盤(pán)者又會(huì)是誰(shuí)？這可能是2020年，川渝地產(chǎn)圈的最大懸念之一。
當(dāng)然，不管是通過(guò)何種渠道，西部菌都希望命運(yùn)多舛的協(xié)信，能夠真正“柳暗花明”。
04
從協(xié)信的艱難發(fā)展過(guò)程來(lái)看，西部菌認(rèn)為，有一個(gè)點(diǎn)可能值得其他房企注意。
那就是，房企業(yè)務(wù)多元化布局，或者說(shuō)跨界，當(dāng)慎重。
一個(gè)時(shí)間點(diǎn)值得注意。自協(xié)信啟動(dòng)“去房地產(chǎn)”的2015年后的幾年，恰恰是中國(guó)房地產(chǎn)的“劇變”時(shí)期。全國(guó)絕大部分房企的規(guī)模化，可以說(shuō)都是在這幾年間完成。
比如，同樣是渝派房企的金科，正是在2015-2019年，實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售金額從221億到1860億的根本性躍升。
退一步講，如果協(xié)信當(dāng)時(shí)沒(méi)有“急流勇退”，而是繼續(xù)深耕“主業(yè)”，目前的渝派房企格局或許就被改寫(xiě)了。
事實(shí)上，這幾年跨界的房企中，似乎少有太成功的案例。甚至渝派房企中在這方面走彎路的，就不只協(xié)信。這里西部菌就不點(diǎn)名了。
西部菌所說(shuō)的慎重跨界，不能一概而論。更準(zhǔn)確說(shuō)，是在“主業(yè)”未穩(wěn)之前的任何“跨界”都應(yīng)該慎重。
而彼時(shí)銷(xiāo)售額剛破百億的協(xié)信就宣布進(jìn)行多元化布局，顯然過(guò)于冒進(jìn)。這對(duì)資金、管控能力等各方面都是巨大的挑戰(zhàn)。
當(dāng)然，走得太慢不行，走得太快也不行，這確實(shí)考驗(yàn)房企的平衡術(shù)。在當(dāng)下，尤其如此。
05
官方信息稱(chēng)，協(xié)信目前已經(jīng)成功覆蓋環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝版塊經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域等20多個(gè)城市。
遭遇目前的狀況，普通人最關(guān)心的是，協(xié)信那些還在進(jìn)行中的項(xiàng)目到底會(huì)有何影響？
這里西部菌僅介紹下成渝兩地的情況。
上游新聞走訪(fǎng)了協(xié)信在重慶的四大在售項(xiàng)目——啟迪協(xié)信·重慶科技城、新華協(xié)信中心·星空塔、協(xié)信星麓原、協(xié)信敬瀾山，發(fā)現(xiàn)除了協(xié)信敬瀾山項(xiàng)目部分停工外，其他整體還算正常。
來(lái)源：上游新聞
當(dāng)然，這是3月10日的走訪(fǎng)情況。后續(xù)有無(wú)變化，還需核實(shí)。
而在成都，有兩個(gè)信息值得注意。
一是，去年底，協(xié)信以樓面價(jià)3840元/㎡，摘得新津36.66畝商住地。此地塊的后續(xù)開(kāi)發(fā)進(jìn)展，值得觀望。
二是，根據(jù)“成都新樓市”的消息，目前協(xié)信在成都不止一個(gè)在售項(xiàng)目。如雙流區(qū)牧馬山板塊的協(xié)信天奉合府項(xiàng)目，后期還有222套住宅待推。
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