圖蟲創(chuàng)意/供圖 張達/文
證券時報記者 張達
在10月17日舉行的國新辦新聞發(fā)布會上，住房城鄉(xiāng)建設部、財政部、自然資源部、人民銀行、金融監(jiān)管總局等五部門詳解了推動房地產止跌回穩(wěn)的政策“組合拳”。住建部部長倪虹將“組合拳”概括為“四個取消、四個降低、兩個增加”。其中，“兩個增加”政策備受關注，即新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，“白名單”項目信貸規(guī)模增加至4萬億元。
作為專項債券收儲的補充，自然資源部、央行、金融監(jiān)管總局表示，正在抓緊研究設立收購存量土地專項貸款，央行提供專項再貸款支持。財政部還表示，正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的稅收政策，主要包括增值稅和土地增值稅，具體政策正在抓緊履行相關程序，經批準后會及時向社會公告。
業(yè)內人士認為，當前房地產政策發(fā)力方向已經明確，未來推動各項政策落地落實將是關鍵。四季度若政策持續(xù)發(fā)力、經濟加快復蘇，核心城市或筑底企穩(wěn)，從而對全國市場筑底提供重要支撐。
實施100萬套城中村改造
和危舊房改造
倪虹介紹，據(jù)統(tǒng)計，僅在全國35個大城市就有170萬套舊房改造需求，全國地級城市有297個，改造需求更大。這次提出的新增實施100萬套舊房改造，主要采取貨幣化安置的方式，更有利于群眾根據(jù)自己的意愿和需要來選擇合適的房子，減少或者不用在外過渡，能夠直接搬入新居，同時也有利于消化存量商品房。
對于這100萬套舊房改造，倪虹稱有五項支持政策，一是重點支持地級以上城市。二是開發(fā)性、政策性金融機構可以給予專項借款。三是允許地方發(fā)行政府專項債。四是給予稅費優(yōu)惠。五是商業(yè)銀行根據(jù)項目評估還可以發(fā)放商業(yè)貸款。
“有這五條政策加持，各地還可以結合城市更新，進一步謀劃選擇條件成熟的項目，提前實施，只要前期工作做得好，我們還可以在100萬套基礎上繼續(xù)加大支持力度�！蹦吆缯f。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，此前城中村改造安置一直強調要實物安置，在消化存量、籌集存量房做保障房的新導向下，安置方式發(fā)生重要變化。此次采取貨幣化安置，即被拆遷戶拿著貨幣或房票到市場上選房，既有利于推進城中村改造，也有利于消化庫存。預計主要利好改造規(guī)模比較大的珠三角地區(qū)。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜預計，未來改造規(guī)模仍有放量空間，通過貨幣化安置的方式，若按100平方米一套計算，100萬套住房將帶動規(guī)模達到1億平方米，有利于為市場釋放更多住房需求，消化存量商品房，隨著這部分需求進入市場，市場交易活躍度有望繼續(xù)提升。
年底前“白名單”項目
信貸規(guī)模增至4萬億
金融監(jiān)管總局副局長肖遠企表示，目前正在抓好貫徹落實中央政治局會議精神，加大“白名單”項目貸款投放力度。
肖遠企表示，一是要將商品住房的房地產開發(fā)貸款項目全部納入“白名單”，做到“應進盡進”。二是進入“白名單”的項目，商業(yè)銀行要做到“應貸盡貸”。三是優(yōu)化貸款資金的撥付方式，做到“能早盡早”�！爸灰谛艑徟ㄟ^后，商業(yè)銀行可以把全部貸款提前發(fā)放到房地產項目公司的資金監(jiān)管賬戶，貸款資金將全部用于項目建成交付，有利于保障購房人的合法權益�！彼f。
肖遠企還透露，截至10月16日，房地產“白名單”項目已審批通過貸款達到2.23萬億元。預計到2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。
李宇嘉認為，這意味著，不僅要擴大“白名單”覆蓋范圍，還要徹底打通從“白名單”到“融資落地”的堵點，加大問題項目修復力度，確保合規(guī)項目“應進盡進”“應貸盡貸”。這樣，房企資金鏈緊張得到緩解，風險得到控制，而且“保交房”有了堅實的保障。
在陳文靜看來，未來“白名單”項目融資將是房企重要的融資途徑。房企要積極申報進入項目“白名單”，在“白名單”政策支持下，能盡快盡早獲取資金支持，保障項目建設及竣工，確保項目交付。
研究設立收購
存量土地專項借款
對于10月12日財政部宣布的專項債券收購閑置土地和存量房政策，財政部部長助理宋其超表示，下一步，將會同相關部門抓緊明確政策的細則和要求，推動政策盡快落地。
自然資源部副部長劉國洪表示，將指導地方規(guī)范程序、明確標準，重點圍繞“怎么收”來推動落實。“我們考慮優(yōu)先回購企業(yè)無力開發(fā)或者不愿繼續(xù)開發(fā)、尚未動工建設的住宅、商服用地，及時匹配專項債券等資金。我們還將會同相關部門，研究設立收購存量土地專項借款，作為專項債券的補充，人民銀行提供專項再貸款支持�！�
肖遠企和中國人民銀行副行長陶玲均表示，正在會同有關部門抓緊研究，允許政策性銀行、商業(yè)銀行向有條件的企業(yè)發(fā)放貸款，用于收購房企存量土地。
“各種政策形成一個合力，盤活閑置存量土地，主要目的是推動更加高效利用好閑置土地，同時改善和釋放房地產行業(yè)的現(xiàn)金流�！毙みh企說。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，此前在盤活存量方面的政策已經包括了保障性住房再貸款、地方政府專項債等內容，此次新增存量土地收購專項貸款，使得后續(xù)各類型銀行對于存量土地收購的金融支持力度加大。
對房地產止跌回穩(wěn)
充滿信心
近期有關部門出臺了財稅、金融等一系列政策措施，有效提振了市場信心，房地產的主要指標明顯好轉。倪虹表示，在系列政策作用下，房地產經過3年的調整，市場已經開始筑底，10月份的房地產數(shù)據(jù)會是一個積極樂觀的結果。
接下來，我們要同心協(xié)力，狠抓落實，讓政策效果充分顯現(xiàn)，讓人民群眾享受政策紅利。“我們對房地產市場止跌回穩(wěn)充滿信心�！� 倪虹說。
肖遠企也強調，下一步要打好房地產各項融資工具的“組合拳”，形成集成規(guī)模效應，增強精準適配性。他還提出，根據(jù)不同房地產企業(yè)和房地產項目，在不同階段的融資需求量身定制專屬金融產品，提高融資支持的精準性、及時性和有效性。
另外，在稅收政策支持方面，宋其超表示，目前，財政部正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的稅收政策，主要包括增值稅和土地增值稅。近期正在對相關稅收政策做進一步的調整。具體政策正在抓緊履行相關程序，經批準后會及時向社會公告。
陳文靜認為，當前房地產政策發(fā)力方向已經明確，未來推動各項政策落地落實將是關鍵。從市場趨勢來看，“銀十”開局表現(xiàn)“超預期”，核心城市市場呈現(xiàn)“回穩(wěn)”態(tài)勢，預計短期內新政將繼續(xù)顯效，10月市場銷售數(shù)據(jù)或將出現(xiàn)明顯增長。四季度若政策持續(xù)發(fā)力、經濟加快復蘇，核心城市市場或筑底企穩(wěn)，從而對全國市場筑底提供重要支撐。
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