今年以來全國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，主要指標(biāo)大幅下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年1-8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.2%，其中住宅投資為52627億元，下降10.5%，同期全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的施工面積下降12.0%。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資與施工面積的大幅下降，由此形成其用鋼需求的很大萎縮，成為2024年全國總量鋼材需求增長(zhǎng)的最大拖累。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)測(cè)算，2024年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域用鋼需求比上年萎縮10%左右，甚至更多。受到多方面因素影響，預(yù)計(jì)2025年內(nèi)上述局面將得到扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)投資用鋼需求會(huì)得到很大修復(fù)。
最近政治局會(huì)議明確要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，各級(jí)政府與主管部門，勢(shì)必出臺(tái)更有力度、更為優(yōu)化的全國房地產(chǎn)調(diào)控措施。預(yù)計(jì)這些優(yōu)化措施將繼續(xù)圍繞三個(gè)方面展開。一是降低貸款利率，減少購房與建房成本；二是釋放流動(dòng)性，保障購房人與建房企業(yè)資金需求；三是取消或者大幅減少購房限制，盡可能地多釋放購房需求潛力。今年以來，圍繞以上三個(gè)方面，各級(jí)政府與主管部門已經(jīng)出臺(tái)了許多措施，現(xiàn)階段和今后還會(huì)出臺(tái)更多、更有力度的房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)化政策。譬如一線城市廣州已經(jīng)全面放開限購，取消居民家庭在本市購買住房的各項(xiàng)限購政策；其它一線城市也大幅度地減少了購買限制，并不再區(qū)分首套、二套住房，首付比例統(tǒng)一不低于15%。人民銀行也連發(fā)四項(xiàng)金融支持房地產(chǎn)政策：延長(zhǎng)部分房地產(chǎn)金融政策期限至2026年底，3000億元保障性住房再貸款資金支持比例提高至100%，加快各地收購存量商品房用作保障房的進(jìn)度，緩解商品房市場(chǎng)庫存壓力等等。最近國有四大行工行、農(nóng)行、中行、建行均發(fā)布調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率的公告。據(jù)測(cè)算，此次貸款新政落地后，全國存量房貸利率將降至約LPR-30個(gè)基點(diǎn)，以最新一期5年期以上LPR（3.85%）計(jì)算為3.55%，較調(diào)整前的4.06%降低約0.5個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)今后還有可能繼續(xù)調(diào)降房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款利率，出臺(tái)更多的“松綁”措施，譬如在全國所有城市全面取消限購等。
上述新老措施的不斷出臺(tái)與逐步生效，加之房?jī)r(jià)跌落達(dá)到一個(gè)臨界點(diǎn)后，就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)，房屋銷售逐步回暖至正常水平。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資與施工面積增速也會(huì)觸底回升，由此實(shí)現(xiàn)該領(lǐng)域鋼材需求的極大修復(fù)。據(jù)此初步估算，2025年內(nèi)全國房地產(chǎn)開發(fā)投資用鋼需求，將由上年的下降10%左右，轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)3%以上，甚至出現(xiàn)更大幅度的增長(zhǎng)。這將是中國總量鋼材需求形勢(shì)的一個(gè)重大變化。而近期全國股市鋼鐵板塊、房地產(chǎn)板塊股價(jià)與鋼材、冶煉原料期貨價(jià)格的全面性強(qiáng)勁上漲，應(yīng)該顯示了今后鋼材市場(chǎng)需求的重大改善預(yù)期變化。
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