· 向亞洲第二大數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)日本進(jìn)行戰(zhàn)略擴(kuò)張。
· 收購(gòu)Tokyo Data Centre 1（“東京1號(hào)數(shù)據(jù)中心”），對(duì)每單位派息具有增值作用，有機(jī)會(huì)獲得正租金調(diào)升率。
· 資產(chǎn)管理規(guī)模將增至38億新元，投資組合收入將進(jìn)一步多樣化，收購(gòu)后上架率將升至98.2%。
吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托管理私人有限公司（Keppel DC REIT Management Pte. Ltd），作為吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托（Keppel DC REIT）的管理人，與吉寶有限公司（簡(jiǎn)稱“吉寶”）簽訂一項(xiàng)協(xié)議，以234億日元（2 億零100萬(wàn)新元[1]）收購(gòu)了日本東京一處基建物業(yè)數(shù)據(jù)中心的100%權(quán)益。該物業(yè)估值為240億日元（2億零610萬(wàn)新元[1]），總收購(gòu)價(jià)比該估值低2.5%。吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托將擁有該物業(yè)98.47%的實(shí)際權(quán)益，其余1.53%的實(shí)際權(quán)益將由吉寶持有。
該永久產(chǎn)權(quán)多層物業(yè)名為東京數(shù)據(jù)中心1號(hào)，于2019年建成，凈可出租面積為19 萬(wàn)零166平方英尺。該數(shù)據(jù)中心以三重凈租賃方式總體租賃給一家《財(cái)富》世界500強(qiáng)企業(yè)的大型互聯(lián)網(wǎng)公司。剩余租期約為七年，隨著日本對(duì)生成式AI需求的增長(zhǎng)和數(shù)據(jù)中心供應(yīng)的緊張，該數(shù)據(jù)中心有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)正租金調(diào)升率，并有潛能實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的有機(jī)增長(zhǎng)。
吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托管理私人有限公司總裁羅慧�。↙oh Hwee Long）先生表示：“日本是亞洲最大、增長(zhǎng)最快的數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)之一，我們?cè)谌毡镜氖状问召?gòu)表明，我們有能力在主要數(shù)據(jù)中心樞紐收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。日本是一個(gè)核心市場(chǎng)，收購(gòu)東京數(shù)據(jù)中心1號(hào)將進(jìn)一步增強(qiáng)我們投資組合的地域性和收入多元化�！�
日本是亞洲第二大數(shù)據(jù)中心樞紐，此次收購(gòu)標(biāo)志著吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托首次進(jìn)入該市場(chǎng)。預(yù)計(jì)從2024年到2028年，日本數(shù)據(jù)中心樞紐的復(fù)合年均增長(zhǎng)率將超過(guò)10%[2]。隨著生成式AI的普及、云服務(wù)的增長(zhǎng)、數(shù)字化轉(zhuǎn)型以及物聯(lián)網(wǎng)等科技的發(fā)展，日本和東京對(duì)數(shù)據(jù)中心的需求預(yù)計(jì)將繼續(xù)上升。據(jù)估計(jì)，東京的IT運(yùn)營(yíng)負(fù)荷超過(guò)1000兆瓦，占日本總運(yùn)營(yíng)能力的80%以上[3]。
東京數(shù)據(jù)中心1號(hào)位于東京西，地理位置優(yōu)越，是一個(gè)主數(shù)據(jù)中心樞紐的一部分。該數(shù)據(jù)中心按照最新的抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)建造，配有基礎(chǔ)隔震系統(tǒng)。
收購(gòu)東京數(shù)據(jù)中心1號(hào)，將使吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托的投資組合上架率從98.1%[4]提高到98.2%[5]，并將可出租面積的加權(quán)平均租賃期（WALE）從6.5年4提高到6.6年5。收購(gòu)后，地域多樣化、基建物業(yè)租賃敞口擴(kuò)大、來(lái)自投資級(jí)或同等信用等級(jí)客戶的租金收入比例提高，將強(qiáng)化信托的投資組合。此次收購(gòu)預(yù)計(jì)將于2024年第三季度完成。吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托的資產(chǎn)管理規(guī)模將增至38億新元[6]，共擁有23個(gè)數(shù)據(jù)中心，分布在亞太和歐洲的10個(gè)國(guó)家。
預(yù)計(jì)此次收購(gòu)將使每單位派息增加1.1%。如果擬議收購(gòu)于2023年1月1日完成，每單位派息將從9.383分新元增至9.488分新元。
東京數(shù)據(jù)中心1號(hào)預(yù)計(jì)將通過(guò)日元債務(wù)融資，對(duì)其資本價(jià)值實(shí)現(xiàn)自然對(duì)沖。由于日元貸款成本較低，預(yù)計(jì)將降低融資成本。收購(gòu)?fù)瓿珊螅獙殧?shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托的平均債務(wù)成本將降至3.3%[6]，總杠桿率為39.4%[7]。
[1]基于2024年6月30日100日元兌0.859新元的匯率，除非另有說(shuō)明。
[2]451 Research，2024年第1季度。
[3] 《全球數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)比較》，戴德梁行，2024年3月。
[4]截至2024年3月31日，Intellicentre Campus建成后。
[5]截至2024年3月31日，Intellicentre Campus建成后，基于吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托在東京數(shù)據(jù)中心1號(hào)的98.47%實(shí)際權(quán)益。
[6]包括債務(wù)證券投資、Intellicentre Campus交易和東京數(shù)據(jù)中心1號(hào)收購(gòu)。
[7]不包括與東京數(shù)據(jù)中心1號(hào)收購(gòu)有關(guān)的應(yīng)付消費(fèi)稅，該稅款應(yīng)在收購(gòu)?fù)瓿珊缶艂�(gè)月內(nèi)退還。如果包括應(yīng)付消費(fèi)稅，總杠桿率將升至39.6%。
吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托簡(jiǎn)介
吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托于2014年12月12日在新加坡交易所上市，是亞洲首個(gè)純數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托。
吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托的投資策略主要是直接或間接投資可產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)資產(chǎn)（主要用于數(shù)據(jù)中心用途）的多元化投資組合，以及支持?jǐn)?shù)字經(jīng)濟(jì)所需的房地產(chǎn)和資產(chǎn)。
吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托的投資包括機(jī)柜托管、設(shè)備齊全的基建物業(yè)資產(chǎn)以及債務(wù)證券，從而加強(qiáng)了投資組合的多樣性和韌性。
吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托由吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托管理私人有限公司管理，并由吉寶保薦。吉寶是一家全球資產(chǎn)管理及運(yùn)營(yíng)商，在基礎(chǔ)設(shè)施、城市發(fā)展和互聯(lián)互通等領(lǐng)域的可持續(xù)發(fā)展相關(guān)解決方案方面擁有強(qiáng)大的能力。
吉寶簡(jiǎn)介
吉寶有限公司是一家全球資產(chǎn)管理及運(yùn)營(yíng)商，在基礎(chǔ)設(shè)施、城市發(fā)展和互聯(lián)互通領(lǐng)域擁有強(qiáng)大的可持續(xù)解決方案能力。吉寶的總部位于新加坡，業(yè)務(wù)遍及全球 20 多個(gè)國(guó)家，為可再生能源、清潔能源、脫碳、可持續(xù)城市更新和數(shù)字互聯(lián)互通提供關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)。吉寶通過(guò)其優(yōu)質(zhì)的投資平臺(tái)和資產(chǎn)組合，包括私募基金和上市的房地產(chǎn)和商業(yè)信托，為投資者和利益相關(guān)方創(chuàng)造持久價(jià)值。
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