2024年7月9日，華夏深國際倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“華夏深國際REIT”）在深圳證券交易所成功掛牌上市，基金代碼180302，發(fā)行價格為2.49元/份。按照發(fā)售份額6億份計算，華夏深國際REIT此次募集資金總額合計14.94億元。
華夏深國際REIT為今年首單倉儲物流公募REIT，底層資產(chǎn)是深圳國際控股有限公司（以下簡稱“深國際”）旗下兩處成熟運(yùn)營的高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲項(xiàng)目，項(xiàng)目憑借便捷的區(qū)位交通、完善的配套及多樣化的產(chǎn)品優(yōu)勢和精細(xì)化運(yùn)營能力，實(shí)現(xiàn)業(yè)績穩(wěn)健增長。
作為一家以交通物流為主業(yè)的深圳市屬國有產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，深國際的業(yè)務(wù)主要聚焦于粵港澳大灣區(qū)、長三角、京津冀經(jīng)濟(jì)帶及主要物流節(jié)點(diǎn)城市等戰(zhàn)略區(qū)域，已形成以現(xiàn)代物流、高速公路、港口、大環(huán)保為主要業(yè)務(wù)的四輪驅(qū)動產(chǎn)業(yè)格局。
深國際方面表示，公募REITs符合集團(tuán)提出“投建融管”商業(yè)閉環(huán)的戰(zhàn)略計劃，通過發(fā)行不動產(chǎn)基金實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，盤活存量資產(chǎn)，牽引實(shí)體產(chǎn)業(yè)與資本融合，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與資本的良性循環(huán)。未來華夏深國際REIT將持續(xù)通過擴(kuò)募擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，打造物流倉儲領(lǐng)域的標(biāo)桿公募REITs項(xiàng)目，也為投資人創(chuàng)造更好的投資價值。
年內(nèi)首單倉儲物流公募REIT
物流業(yè)務(wù)，是深國際的成長型核心主業(yè)。深國際近年來著力打造“水陸空鐵+智冷”的物流版圖。其中“陸”主要是物流倉儲，深國際早期在深圳經(jīng)營了多個物流園，自2012年起，深國際響應(yīng)深圳市國資委“走出去”戰(zhàn)略，在全國投建、運(yùn)營“深國際物流港”，現(xiàn)已完成國內(nèi)主要物流交通樞紐的布點(diǎn)，全國聯(lián)網(wǎng)已基本形成。
本次置入華夏深國際REIT底層資產(chǎn)的，正是已進(jìn)入穩(wěn)定成熟運(yùn)營期的兩個深國際物流港項(xiàng)目，浙江省杭州市錢塘區(qū)的深國際華東智慧城一期項(xiàng)目（簡稱“杭州項(xiàng)目”）和貴州省龍里縣的深國際貴州綜合物流港項(xiàng)目（簡稱“貴州項(xiàng)目”），合計產(chǎn)權(quán)建筑面積35.5萬平方米，總估值14.88億元。兩處項(xiàng)目均位于核心物流節(jié)點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，從開園到現(xiàn)在長期保持穩(wěn)健的運(yùn)營狀態(tài)。
其中，杭州項(xiàng)目所在的區(qū)域是中國互聯(lián)網(wǎng)之都及國際電子商務(wù)中心，市場對高標(biāo)倉需求旺盛。項(xiàng)目交通條件優(yōu)越，毗鄰杭州唯一的出海碼頭、蕭山國際機(jī)場，具備海港、空港、陸港、信息港“四港聯(lián)動”的綜合立體交通格局，區(qū)域內(nèi)汽車整車及零部件、航天航空、集成電路、高端裝備制造和生命健康等產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)明顯。
貴州項(xiàng)目位于貴陽市的東大門，緊鄰滬昆高速與廈蓉高速兩條通往長三角及珠三角的核心高速，周邊路網(wǎng)極為便利，且距離貴陽龍洞堡機(jī)場車程不到20分鐘，兼具滿足陸運(yùn)及空運(yùn)的需求。深國際貴州項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)單體面積最大、地塊較規(guī)整的稀缺高標(biāo)倉項(xiàng)目，項(xiàng)目有順暢的園區(qū)交通動線組織、寬敞的庫間距離和充足的操作空間，庫內(nèi)操作效率較高。
華夏深國際REIT的招募說明書顯示，2020-2023年，杭州項(xiàng)目及貴州項(xiàng)目的租金收繳率均為100%，其中，杭州項(xiàng)目運(yùn)營穩(wěn)健，近三年倉庫部分和宿舍配套部分的平均租金單價呈穩(wěn)定上升趨勢。貴州項(xiàng)目倉庫部分和配套樓（宿舍）部分的平均租金單價穩(wěn)步上升。
2023年，上述兩個項(xiàng)目合計收入11345.42萬元，實(shí)現(xiàn)凈利潤3311.7萬元，運(yùn)營凈收入合計8244.48萬元，運(yùn)營凈收益率72.67%。2024年度預(yù)計可供分配金額7027.4萬元，凈現(xiàn)金流分派率為4.70%；2025年度預(yù)計可供分配金額7196.6萬元，凈現(xiàn)金流分派率為4.81%。
同時，華夏深國際REIT的基金管理人和托管人具有豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，致力于基金的安全、合規(guī)和高效運(yùn)作，為投資者提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和保障。
項(xiàng)目計劃管理人中信證券(600030)和基金管理人華夏基金在REITs領(lǐng)域擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)，參與的公募REITs項(xiàng)目數(shù)量多，涵蓋資產(chǎn)類別廣，具有領(lǐng)先的市場地位和競爭優(yōu)勢。
原始權(quán)益人兼運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)是深圳市深國際物流發(fā)展有限公司，是深國際為在全國布局物流項(xiàng)目而專門重點(diǎn)打造的物流投資營運(yùn)專業(yè)平臺，積累了超過10年的現(xiàn)代化物流園區(qū)投資開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和良好服務(wù)口碑。公司整體經(jīng)營態(tài)勢良好，在穩(wěn)定向上發(fā)展趨勢下，營業(yè)收入逐年增長，財務(wù)狀況較為穩(wěn)定，能夠?yàn)槲磥沓掷m(xù)良好的運(yùn)營服務(wù)提供充分的保障。
基于此，華夏深國際REIT的發(fā)行得到了市場的熱烈響應(yīng)。據(jù)悉，在詢價階段，網(wǎng)下有效認(rèn)購數(shù)量總和為1.3842億份。初始戰(zhàn)略配售發(fā)售份額為4.8億份，共有深圳港資本、明灣基金、中國人壽(601628)、深圳擔(dān)保集團(tuán)、上海機(jī)場(600009)、深高新投等14位戰(zhàn)略投資者參與認(rèn)購。
產(chǎn)業(yè)與資本實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)
事實(shí)上，倉儲物流作為深國際的核心主業(yè)，規(guī)模化發(fā)展符合行業(yè)頭部企業(yè)的一般規(guī)律，也是深國際實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要路徑。
規(guī)�；癁榭蛻籼峁┛焖佟踩透咝У膫}儲服務(wù)，幫助減少庫存風(fēng)險，提高客戶滿意度，但也給深國際帶來資金沉淀、回收周期較長的問題。早年，深國際主要通過自有資金或銀行貸款進(jìn)行物流項(xiàng)目投資拓展，大規(guī)模的重資產(chǎn)投資提高了公司負(fù)債率，也在一定程度上制約公司高質(zhì)量發(fā)展。因此，深國際“十四五”戰(zhàn)略提出“投建融管”的商業(yè)閉環(huán)，通過發(fā)行不動產(chǎn)基金實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，盤活存量資產(chǎn)，牽引實(shí)體產(chǎn)業(yè)與資本融合，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與資本的良性循環(huán)。
2021年公募REITs開閘后，深國際認(rèn)為公募REITs高度契合深國際的資產(chǎn)屬性，是公司落實(shí)商業(yè)模式的重要一環(huán)。同時，擴(kuò)募作為REITs平臺持續(xù)發(fā)展的核心動力來源，也是深國際發(fā)展規(guī)劃中的關(guān)鍵。
去年3月份，深國際董事會主席李海濤曾提到：“物流項(xiàng)目通過公募REITs的方式實(shí)現(xiàn)出表，是集團(tuán)發(fā)展的重要戰(zhàn)略，有進(jìn)有退，實(shí)現(xiàn)滾動式發(fā)展。而且，借助這一商業(yè)模式創(chuàng)新，公司有效激活了物流園業(yè)務(wù)價值，實(shí)現(xiàn)了對項(xiàng)目的快速切入、運(yùn)營以及最終的兌現(xiàn)，并以此形成良好的現(xiàn)金流運(yùn)轉(zhuǎn)，達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目的。”
在擴(kuò)募資產(chǎn)儲備方面，深國際有著非常豐富且優(yōu)質(zhì)的儲備項(xiàng)目。截至2023年底，深國際集團(tuán)在全國已運(yùn)營倉儲物流項(xiàng)目合計37個，運(yùn)營面積超過470萬平方米，在建項(xiàng)目21個，預(yù)計到2025年，營運(yùn)面積將達(dá)到800萬平米，且新增項(xiàng)目主要集中在以深圳為核心的粵港澳大灣區(qū)，包括位于深圳平湖南的全國最大單體智慧物流倉儲設(shè)施集群深圳國際綜合物流樞紐中心，該項(xiàng)目運(yùn)營面積達(dá)85萬平方米；以及分布在深圳寶安、龍華、鹽田、坪山和佛山南海、順德、高明等區(qū)域的多個深國際智慧物流港項(xiàng)目，為華夏深國際REIT的未來擴(kuò)募提供了充足的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目儲備。
助推倉儲物流REITs高質(zhì)量發(fā)展
隨著物流產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的重要性日益凸顯，物流行業(yè)正在得到相關(guān)部門的重視，有關(guān)物流行業(yè)的政策相繼陸續(xù)出臺，助力物流企業(yè)發(fā)展。
《中共中央 國務(wù)院關(guān)于加快建設(shè)全國統(tǒng)一大市場的意見》明確指出，建設(shè)現(xiàn)代流通網(wǎng)絡(luò)，推動國家物流樞紐網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，大力發(fā)展多式聯(lián)運(yùn)，推廣標(biāo)準(zhǔn)化托盤帶板運(yùn)輸模式。大力發(fā)展第三方物流，支持?jǐn)?shù)字化第三方物流交付平臺建設(shè)，推動第三方物流產(chǎn)業(yè)科技和商業(yè)模式創(chuàng)新，培育一批有全球影響力的數(shù)字化平臺企業(yè)和供應(yīng)鏈企業(yè)，促進(jìn)全社會物流降本增效。
國家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于開展首批國家骨干冷鏈物流基地建設(shè)工作的通知》顯示，要以構(gòu)建國家層面的骨干冷鏈物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)為目標(biāo)，以整合存量冷鏈物流資源為主線，重點(diǎn)向高附加值生鮮農(nóng)產(chǎn)品(000061)優(yōu)勢產(chǎn)區(qū)和集散地，依托存量冷鏈物流基礎(chǔ)設(shè)施群建設(shè)一批國家骨干冷鏈物流基地，提高冷鏈物流規(guī)�；⒓s化、組織化、網(wǎng)絡(luò)化水平，支持生鮮農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，促進(jìn)城鄉(xiāng)居民消費(fèi)升級。
行業(yè)人士表示，倉儲物流行業(yè)是支撐國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、戰(zhàn)略性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，華夏深國際REIT的成功發(fā)行對于盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)投資良性循環(huán)、推動倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。
據(jù)中國倉儲與配送協(xié)會和物聯(lián)云倉共同發(fā)布的《中國通用倉儲市場動態(tài)報告》，截至2023年第三季度，全國32個主要物流節(jié)點(diǎn)城市的通用倉庫總量達(dá)4.03億平方米。高標(biāo)倉在倉儲總量中的比例相較非高標(biāo)倉較小，在過去的幾年內(nèi)一直處于部分城市供不應(yīng)求的狀態(tài)。
深國際方面認(rèn)為，政策支持及產(chǎn)業(yè)聯(lián)動助力第三方物流企業(yè)的快速發(fā)展，倉儲物流行業(yè)是促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。接下來，中國的高標(biāo)倉儲物流領(lǐng)域有著非常廣闊的發(fā)展空間和前景。
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