近期一攬子房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，中信證券(600030)預(yù)計(jì)多個(gè)核心城市房?jī)r(jià)率先企穩(wěn)。分析來(lái)看，從“4·30”政治局會(huì)議到“5·17”出臺(tái)一攬子政策，歷時(shí)約三周的時(shí)間，政策就兌現(xiàn)了研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。實(shí)踐證明，應(yīng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格不斷下降、地方政府性基金收入不斷縮水的局面，各地出臺(tái)各類鼓勵(lì)需求的政策，以推動(dòng)市場(chǎng)企穩(wěn)。
以北京市場(chǎng)為例，北京出臺(tái)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），將首套房最低首付款比例調(diào)整為20%（此前為30%），將利率下限調(diào)整為L(zhǎng)PR減45BP（此前為L(zhǎng)PR+10BP），二套房首付比例和貸款利率、公積金首付比例相應(yīng)調(diào)整。對(duì)多子女家庭購(gòu)買二套房視為首套，組織開(kāi)展“以舊換新”活動(dòng)。
核心城市的產(chǎn)業(yè)和人口集聚效應(yīng)明顯，政策邊際變化大，降低首付和利率等政策效果最為明顯。重點(diǎn)布局核心城市的房地產(chǎn)企業(yè)，充分受益于房地產(chǎn)相關(guān)政策的推出。以金融街(000402)（000402.SZ）為例，公司堅(jiān)持深耕核心城市群戰(zhàn)略，銷售去化有望加速。
從時(shí)間線上分析，2016年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)僅布局于北京、天津、上海、廣州、重慶、惠州六個(gè)城市，2017年公司提出“深耕五大城市群中心城市，拓展環(huán)五大城市群中心城市一小時(shí)交通圈衛(wèi)星城/區(qū)域”戰(zhàn)略，當(dāng)年即進(jìn)入成都、武漢、蘇州、佛山、廊坊5個(gè)城市，這也是公司首次打入中部地區(qū)市場(chǎng)。2018年公司新進(jìn)入東莞、深圳、遵化、常熟4個(gè)城市，進(jìn)一步完善五大區(qū)域布局。至2023年，從總體銷售占比來(lái)看，京津冀依然是銷售主力，銷售金額高達(dá)135.8億元。
根據(jù)最新消息，今年6月份，上海二手房市場(chǎng)有率先企穩(wěn)的跡象。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，6月的前25天，上海的二手房網(wǎng)簽套數(shù)已經(jīng)達(dá)到了21185套，遠(yuǎn)超5月全月18315套的水平。根據(jù)冰山指數(shù)，上海6月23日的二手房報(bào)價(jià)為60877元/㎡，較四周之前（5月26日）上升0.2%。降低利率和首付的政策最終落地，確實(shí)有利于核心區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的盡快企穩(wěn)，結(jié)束資產(chǎn)價(jià)格下跌的惡性循環(huán)。金融街“深耕核心城市群”的戰(zhàn)略，將隨著核心區(qū)域房企價(jià)格的企穩(wěn)逐漸顯現(xiàn)價(jià)值。
展望未來(lái)，各地在限價(jià)、落戶、利率、財(cái)政補(bǔ)貼等方面仍有廣闊的政策出臺(tái)空間。北京兌現(xiàn)調(diào)降利率和首付，有助于其他地方進(jìn)一步解放思想、出臺(tái)政策，也有助于增強(qiáng)居民對(duì)于政策可持續(xù)的信心，積極釋放自住需求。核心區(qū)域價(jià)格率先企穩(wěn)，居民自住需求提升，有望帶動(dòng)銷售的提升，金融街等企業(yè)受益其中。
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