中國不動產(chǎn)市場已從增量時代邁入存量時代，在一二線城市中，大量核心地段的辦公樓、商場物業(yè)，及城市周邊的產(chǎn)業(yè)園區(qū)亟待盤活。6月7日，自如資管總經(jīng)理孟月在與北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司（下稱北科建集團(tuán)）副總經(jīng)理李大勇的內(nèi)部會中，談及如何通過數(shù)智化精準(zhǔn)研判提升“非改居”的核心競爭力，并通過雙方的優(yōu)勢互補(bǔ)，共同化解存量市場困局。
（圖：上海楊浦暉盛自如寓改造前）
自如資管數(shù)智化能力提升“非改居”核心競爭力
所謂“非改居”，即為把非居住性質(zhì)的物業(yè)（寫字樓、商場、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等），改造成符合監(jiān)管要求的居住型物業(yè)。目前，非改居的大多數(shù)落地項目為長租公寓和保障性租賃住房。孟月表示，當(dāng)下越來越多的城市新青年面臨著居住環(huán)境品質(zhì)不足、工作和居住地點相距太遠(yuǎn)等問題。自如通過對商圈租賃市場的研判，將合適的存量物業(yè)改造成長租公寓，可以有效地盤活資產(chǎn)現(xiàn)金流，提升資產(chǎn)價值，同時解決部分新青年的安居需求。
然而，“非改居”也對長租公寓運(yùn)營商提出了更高的要求�！安⒎撬形飿I(yè)都適合做長租公寓，同時，適改的物業(yè)我們也提供多種模式進(jìn)行匹配�！泵显抡劦�，自如資管會根據(jù)物業(yè)的特點，基于十年甚至更長的運(yùn)營周期對物業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品定位，根據(jù)業(yè)主的需求，匹配聯(lián)營的整棟增益模式或收購物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行改造提升。
（圖：自如資管產(chǎn)品線）
與此同時，自如資管的數(shù)智化平臺也將通過租賃服務(wù)積累的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，為提高運(yùn)營效率、降低投資風(fēng)險賦能。自如系統(tǒng)能在第一時間將目標(biāo)片區(qū)與周邊長租業(yè)態(tài)對比，針對項目所在城市、商圈、周邊市場情況、坪效經(jīng)營等關(guān)鍵信息進(jìn)行分析，綜合判定項目的投資價值和投資風(fēng)險。除此之外，自如的數(shù)智化平臺還可以清晰地判斷商圈內(nèi)的客群畫像，從而設(shè)計出用戶滿意的業(yè)態(tài)、產(chǎn)品，并制定能打動租戶的、合理的租金范圍。
聯(lián)姻北科建，優(yōu)勢互補(bǔ)探索存量市場新可能
北科建集團(tuán)作為北京市屬國有企業(yè)，不僅資金實力雄厚，長期在不動產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行投資，還擁有豐富的科技園區(qū)開發(fā)管理及運(yùn)營經(jīng)驗。2024年1月，自如資管與北科建集團(tuán)共同合作的首個集中式長租公寓項目北科建·自如寓（市光路店）已經(jīng)動工。該項目原為園區(qū)內(nèi)的辦公樓，改造后會變成一幢白領(lǐng)公寓，擁有128間房。據(jù)悉，目前項目已完成納保成為保租房，預(yù)計將于2024年9月開業(yè)。
（圖：上海楊浦北科建自如寓房型配置效果圖）
“從目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，商業(yè)物業(yè)未來的價值是不穩(wěn)定的，但是居住的功能及對居住品質(zhì)的要求是剛需�！� 李大勇表示，北科建集團(tuán)多年來一直在做科技園區(qū)的開發(fā)運(yùn)營，服務(wù)科技創(chuàng)新�，F(xiàn)在，城市的核心地段聚集了更多的新青年，他們是科技創(chuàng)新的驅(qū)動力。為他們提供好的居住環(huán)境，北科建集團(tuán)不僅創(chuàng)新了產(chǎn)品，也履行了作為國企的社會責(zé)任。
他認(rèn)為，北科建集團(tuán)選擇自如主要考慮三點，一是多年來自如在居住服務(wù)領(lǐng)域內(nèi)的口碑；二是自如系統(tǒng)是透明的，包括房源透明、服務(wù)透明，這更能吸引城市新青年，也更讓投資人和合作伙伴放心；三是自如在大數(shù)據(jù)分析上的積累，讓其運(yùn)營管理系統(tǒng)更成熟，出租率更高，投資風(fēng)險更加可控。
據(jù)悉，自如資管在管的200多個整棟的集中式公寓，只要在資管系統(tǒng)中輸入任一項目的名字，系統(tǒng)就能立刻生成該項目詳盡的資產(chǎn)管理報告。報告會展示商圈、樓盤情況、周邊物業(yè)經(jīng)營、競爭情況，及整個項目的歷史周期的表現(xiàn)，如租期管理，到期風(fēng)險，庫存管理，員工人數(shù)，工作表現(xiàn)、人效、評效等指標(biāo)。
孟月認(rèn)為，資管系統(tǒng)提高了自如資管團(tuán)隊和投資人、合作伙伴、雇主（資產(chǎn)持有方）的溝通效率，也讓團(tuán)隊更及時、精準(zhǔn)的了解市場、商圈及自身項目運(yùn)營的情況，能夠針對市場波動進(jìn)行敏捷管理和決策。
未來，保租房、長租公寓會成為化解存量房困局的重要抓手，自如也將持續(xù)和北科建集團(tuán)優(yōu)勢互補(bǔ)，在科技創(chuàng)新、城市發(fā)展等更多項目中不斷探索，找到盤活存量資產(chǎn)、實現(xiàn)高質(zhì)量運(yùn)營的新解法。
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