繼泓盈城市服務(wù)（HK02529，股價(jià)2.98港元，市值4.77億港元）后，又一家地方國(guó)資物業(yè)服務(wù)企業(yè)——西安經(jīng)發(fā)物業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)經(jīng)發(fā)物業(yè)）通過(guò)IPO聆訊，即將在港交所上市。
中物研究院指出，近期泓盈城市服務(wù)以及經(jīng)發(fā)物業(yè)的上市，主要背景是新一輪國(guó)有企業(yè)改革。打包上市，其實(shí)也是另類(lèi)盤(pán)活資產(chǎn)的體現(xiàn)，可以有效地實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)和城市服務(wù)的“資產(chǎn)證券化”。將手中大量政府機(jī)構(gòu)物業(yè)資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)打包，推向二級(jí)市場(chǎng)募集資金，可以為城投公司帶來(lái)持續(xù)現(xiàn)金流。
與泓盈城市服務(wù)一樣，經(jīng)發(fā)物業(yè)目前也是“偏安一隅”，在管項(xiàng)目絕大部分都集中在總部西安。經(jīng)發(fā)物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入高于泓盈城市服務(wù)，但其2023年的毛利潤(rùn)、凈利潤(rùn)、毛利率都低于泓盈城市服務(wù)不少。據(jù)招股書(shū)披露，經(jīng)發(fā)物業(yè)近幾年有多個(gè)單項(xiàng)目虧損超過(guò)100萬(wàn)元。在物業(yè)管理費(fèi)的收款率上，經(jīng)發(fā)物業(yè)也低于物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)。
毛利率逐年下降，已清退部分虧損項(xiàng)目
經(jīng)發(fā)物業(yè)首次申請(qǐng)上市是2023年9月，今年3月二次遞表，近期剛通過(guò)IPO聆訊，目前還未確定上市時(shí)間和發(fā)行價(jià)格。
作為一家國(guó)資物企，經(jīng)發(fā)物業(yè)自2000年成立以來(lái)發(fā)展都比較緩慢，97.4%的營(yíng)收都來(lái)自西安這一個(gè)城市，外拓只進(jìn)入了陜西銅川、韓城和新疆石河子三個(gè)城市。截至2023年12月31日，經(jīng)發(fā)物業(yè)在管項(xiàng)目約149個(gè)，總合約建筑面積為1500萬(wàn)平方米，在管總面積為1460萬(wàn)平方米。
經(jīng)發(fā)物業(yè)近幾年年復(fù)合增長(zhǎng)率都在13%-16%，全年?duì)I收則從2021年的5.94億元增長(zhǎng)到2023年的8.62億元，2023年的毛利潤(rùn)為1.18億元，凈利潤(rùn)5101.8萬(wàn)元。
2021-2023年，經(jīng)發(fā)物業(yè)整體毛利率分別為14.5%、14.3%、13.7%，呈逐年下降趨勢(shì)。
經(jīng)發(fā)物業(yè)住宅物業(yè)管理毛利率近幾年一直不高，主要是其在管項(xiàng)目較少有商業(yè)小區(qū)。于往績(jī)記錄期間，他們僅向?qū)嵖厝宋靼步?jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)）一個(gè)規(guī)模相對(duì)較小的項(xiàng)目提供住宅物業(yè)管理服務(wù)。獨(dú)立第三方項(xiàng)目又多數(shù)是安置房項(xiàng)目，其中大部分是虧損的，去年底其已退出所有安置房項(xiàng)目。
住宅物業(yè)管理、商業(yè)物業(yè)管理和城市服務(wù)構(gòu)成了經(jīng)發(fā)物業(yè)營(yíng)收的三大部分，城市服務(wù)2023年的營(yíng)收占比達(dá)到61%，住宅為21%，商業(yè)17%。但營(yíng)收占比最高的城市服務(wù)卻是毛利率最低的，最近三年毛利率都在11%左右，毛利率最高的是商業(yè)物管，達(dá)到21.8%。
“我們城市服務(wù)的毛利率通常低于其他業(yè)務(wù)線，主要是由于城市環(huán)衛(wèi)服務(wù)及城市服務(wù)下的若干虧損項(xiàng)目的毛利率較低。”經(jīng)發(fā)物業(yè)表示，其應(yīng)占獨(dú)立第三方的城市服務(wù)毛利率低于來(lái)自實(shí)控人經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)和母公司經(jīng)發(fā)控股的項(xiàng)目毛利率。一方面，多個(gè)獨(dú)立第三方項(xiàng)目均虧損，一些教育機(jī)構(gòu)項(xiàng)目如小學(xué)、中學(xué)的平均物業(yè)管理費(fèi)較低；另一方面，其投入更多時(shí)間及資源以滿足獨(dú)立第三方客戶的要求，旨在擴(kuò)大客戶群及減少實(shí)控人、母公司的依賴。
漸苒研究院首席研究員、物商云聯(lián)合創(chuàng)始人湯曉晨在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示：“物企傾向于城市服務(wù)，主要是因住宅物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，需在其他領(lǐng)域探索以擴(kuò)大市場(chǎng)份額。城市服務(wù)雖毛利率較低，但提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有助于降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。此外，標(biāo)桿城市服務(wù)項(xiàng)目具有社會(huì)影響力，物企通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)與創(chuàng)新解決方案，可提升品牌影響力和競(jìng)爭(zhēng)力。”
呆賬撥備增至千萬(wàn)元，上市前加緊“收款”
在2021年、2022年及2023年，經(jīng)發(fā)物業(yè)分別有30個(gè)、39個(gè)及40個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生虧損，虧損總額分別為1920萬(wàn)元、1530萬(wàn)元、1960萬(wàn)元。在城市服務(wù)業(yè)務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)中，虧損主要來(lái)自獨(dú)立第三方項(xiàng)目。
據(jù)經(jīng)發(fā)物業(yè)的披露，近幾年有多個(gè)單項(xiàng)目虧損超過(guò)100萬(wàn)元。經(jīng)發(fā)物業(yè)表示，已致力控制相關(guān)項(xiàng)目的成本，虧損在持續(xù)減少。因此，可通過(guò)額外的成本節(jié)約措施（如進(jìn)一步精減勞工管理以降低營(yíng)運(yùn)成本及規(guī)范服務(wù)程序）逐步減少日后產(chǎn)自相關(guān)項(xiàng)目的虧損。
而在物業(yè)管理費(fèi)的收款率上，經(jīng)發(fā)物業(yè)也低于物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)，其近三年的整體收款率分別為74.5%、69.6%、80%。2023年收款率的大幅度回升主要是因?yàn)榻Y(jié)算了部分未償還的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)。
對(duì)應(yīng)來(lái)看，經(jīng)發(fā)物業(yè)近三年的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)分別約為1.26億元、2.13億元、2.14億元，呆賬及其他應(yīng)收款項(xiàng)撥備分別為670萬(wàn)元、1190萬(wàn)元、1580萬(wàn)元。
經(jīng)發(fā)物業(yè)表示，截至2024年4月30日，已結(jié)清截至2023年12月31日到期的大部分貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)，其中1.27億元貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)已于其后結(jié)算�！叭缥覀兊目蛻粑茨茉谖覀円�(guī)定時(shí)限內(nèi)付款，我們將視情況再次致電、發(fā)催款信息或發(fā)催款函予對(duì)方。”
得益于追收貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)和實(shí)施現(xiàn)金管理政策等，經(jīng)發(fā)物業(yè)2023年銀行及手頭現(xiàn)金由2022年的2.08億元增加至2023年的2.59億元。
值得注意的是，在本次上市募資用途方面，經(jīng)發(fā)物業(yè)一方面計(jì)劃開(kāi)展收并購(gòu)、日常運(yùn)營(yíng)及招聘，另一方面將用于將汽油車(chē)替換成新能源汽車(chē)（如清掃車(chē)及垃圾車(chē)），降低城市服務(wù)成本，以及開(kāi)發(fā)智慧物業(yè)管理系統(tǒng)。
此外，經(jīng)發(fā)物業(yè)計(jì)劃于2026年12月31日前完成對(duì)一至兩家物業(yè)管理公司的收購(gòu)，重點(diǎn)專(zhuān)注于陜西省的潛在目標(biāo)公司。
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