6月17日開始，華夏深國際REIT（180302.SZ）正式啟動發(fā)售，發(fā)售價格2.49元/份，計劃發(fā)售6億份，預(yù)計募集資金總額14.94億元，這意味著華夏深國際REIT從啟動申報到認(rèn)購過程正式拉開帷幕。
在倉儲行業(yè)蓬勃發(fā)展以及公募REITs市場日趨成熟的背景下，作為深國際、中信證券和華夏基金聯(lián)合推出的公募REITs產(chǎn)品，華夏深國際REIT在啟動申報過程中，得到市場的廣泛關(guān)注和支撐。
截至目前，公募REITs市場已經(jīng)有36只基金上市，其中倉儲物流作為底層資產(chǎn)的只有3只，分別為中金普洛斯REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT。華夏深國際REIT將成為第四只倉儲物流公募REITs。
此外，華泰紫金寶灣REIT也已通過注冊，目前正在籌備發(fā)行相關(guān)事宜。隨著這些基金陸續(xù)完成發(fā)行工作并上市，公募REITs市場的倉儲物流隊(duì)伍日漸壯大。
成功發(fā)售
2023年12月7日，華夏深國際REIT正式向深交所遞交申報材料。同時，在交易所指導(dǎo)下，基金管理人及會計事務(wù)所、律師事務(wù)所等專業(yè)機(jī)構(gòu)幫助下，對底層資產(chǎn)的合規(guī)性進(jìn)行全面審查和改進(jìn)，以實(shí)現(xiàn)完全符合上市要求。
據(jù)多位參與公募REITs發(fā)行的人士透露，公募REITs上市最艱難的環(huán)節(jié)就是底層資產(chǎn)合規(guī)審查。審查內(nèi)容涵蓋了底層資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)手續(xù)完整性，以及項(xiàng)目內(nèi)部管理決策體系、財務(wù)制度等合規(guī)性。
前期合規(guī)審查及完善通常需要幾個月甚至超過一年時間。2024年4月3日，華夏深國際REIT正式注冊生效，并于6月6日啟動詢價工作。至此，意味著整個上市前期工作已經(jīng)全部完成，進(jìn)入上市準(zhǔn)備階段。
根據(jù)發(fā)售公告，華夏深國際REIT發(fā)售由戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售和公眾投資者發(fā)售三個部分組成，其中初始戰(zhàn)略配售基金份額占比80%，網(wǎng)下發(fā)售的初始基金份額占比14%，公眾投資者認(rèn)購的初始基金份額占比6%。
根據(jù)發(fā)售公告，華夏深國際REIT共有14家戰(zhàn)略投資者，戰(zhàn)略配售環(huán)節(jié)的4.8億基金份額中，深國際旗下的深國際資本（深圳）有限公司作為此次項(xiàng)目發(fā)起人的出資方認(rèn)購1.8億份，占基金總份額30%；關(guān)聯(lián)方深圳擔(dān)保集團(tuán)有限公司認(rèn)購3.33%，深圳市高新投資集團(tuán)有限公司認(rèn)購2%。深圳市深圳港資本有限公司認(rèn)購8400萬份，占比14%，明灣深匯通私募股權(quán)投資基金（深圳）合伙企業(yè)（有限合伙）認(rèn)購7998萬份，占比13.33%，中國人壽認(rèn)購3000萬份，占比5%。
此外，華夏深國際REIT的戰(zhàn)略投資者還包括深圳譽(yù)惠管理咨詢有限公司、上海機(jī)場投資有限公司、中信證券、杭州和達(dá)高科技發(fā)展集團(tuán)有限公司等多家機(jī)構(gòu)或企業(yè)。從戰(zhàn)略投資者構(gòu)成來看，戰(zhàn)略投資者主要為物流產(chǎn)業(yè)頭部企業(yè)、產(chǎn)業(yè)協(xié)同方、大型保險公司及其他金融機(jī)構(gòu)。
截至6月12日，華夏深國際REIT的基金管理人通過深交所網(wǎng)下發(fā)行電子平臺共收到有效認(rèn)購數(shù)量總和1.3842億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的1.65倍。
12個配售對象報價在2.49元/份到2.51元/份之間，最終確定的配售價格為2.49元/份。其中招商信諾人壽擬認(rèn)購數(shù)量為4000萬份，為網(wǎng)下擬認(rèn)購份額最大的配售對象；國開證券、華金證券、創(chuàng)金合信等投資者擬認(rèn)購份額也均超過千萬份。
一位倉儲物流行業(yè)人士表示，深國際旗下的深國際物流發(fā)展公司（以下簡稱“物流發(fā)展“）作為原始權(quán)益人和營運(yùn)管理方，在物流領(lǐng)域擁有顯著的專業(yè)優(yōu)勢、國資股東優(yōu)勢及綜合競爭優(yōu)勢，這些優(yōu)勢為華夏深國際REIT順利發(fā)行及未來投資者收益保障奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。
第一，物流發(fā)展憑借其在物流行業(yè)的長期積累和經(jīng)驗(yàn)，形成了專業(yè)的運(yùn)營管理能力。這種能力對倉儲物流REITs的收益具有長遠(yuǎn)影響，能夠?yàn)橥顿Y者提供穩(wěn)定的回報。
第二，深國際的國資背景使其在資源整合、政策支持、資金保障和風(fēng)險管控等方面具有顯著優(yōu)勢。這種優(yōu)勢使得深國際能夠在物流領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)更大規(guī)模、更高質(zhì)量的發(fā)展，進(jìn)一步提升了該基金的吸引力。
第三，深國際通過“集團(tuán)—物流發(fā)展—區(qū)域”三級專業(yè)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈可視化、數(shù)字化，為客戶定制化專業(yè)服務(wù)，形成了綜合競爭優(yōu)勢。這些優(yōu)勢不僅提升了公司的服務(wù)質(zhì)量和客戶滿意度，也增強(qiáng)了公司的市場競爭力，為該基金的成功發(fā)行和運(yùn)營提供了有力保障。
底層資產(chǎn)
華夏深國際REIT底層資產(chǎn)為杭州的深國際華東智慧城一期項(xiàng)目和貴州龍里的深國際貴州綜合物流港項(xiàng)目，兩個項(xiàng)目合計可租賃面積約35.35萬平方米，總估值14.88億元。兩個項(xiàng)目均為高標(biāo)準(zhǔn)倉庫及配套設(shè)施。
杭州項(xiàng)目于2017年至2021年陸續(xù)投入運(yùn)營，項(xiàng)目有單層庫、雙層坡道庫、三層電梯庫及配套辦公、宿舍樓、辦公樓等單元組成，可租賃面積20.65萬平方米，估值10.09億元。
杭州被譽(yù)為國際電子商務(wù)中心，對于高標(biāo)倉的需求非常旺盛。截至2023年底，杭州項(xiàng)目共有21個租戶，綜合出租率為88.91%，其中倉庫出租率93.27%，配套宿舍出租率99.15%。
貴州項(xiàng)目兩期分別于2018年和2019年投入運(yùn)營，由8棟倉庫、2棟配套樓及門衛(wèi)等物業(yè)用房組成，可租賃面積14.74萬平方米，估值4.79億元。倉庫主要為單層庫，配套樓主要為宿舍。
項(xiàng)目位于貴陽市東大門，緊鄰滬昆高速和廈蓉高速，距離貴陽龍洞堡機(jī)場僅有20分鐘車程，項(xiàng)目定位主要包括快遞快運(yùn)分撥倉、儲服務(wù)、綜合服務(wù)等，共有17個租戶。截至2023年底，貴州項(xiàng)目綜合出租率為87.39%，其中倉庫出租率91.21%。
為了應(yīng)對宏觀經(jīng)濟(jì)等因素對出租率下降的影響，華夏深國際REIT的項(xiàng)目營運(yùn)管理人采取了多種措施。
第一，提前6個月與即將到期的租戶商談續(xù)約事宜。對于不同階段租期到期的租戶，提前詳細(xì)了解續(xù)租意向，針對不同意向的租戶采取不同的應(yīng)對措施。
第二，與儲備客戶洽談新租約。對于明確沒有續(xù)租意愿租戶，提前從儲備客戶中確定續(xù)租租戶，實(shí)現(xiàn)新舊租戶之間的無縫銜接；對于未明確續(xù)租意愿的租戶，提前準(zhǔn)備多套應(yīng)對方案。比如杭州項(xiàng)目儲備客戶涉及租賃面積覆蓋倍數(shù)達(dá)到2.33倍。
一位從事倉儲物流的人士表示，物流園屬于產(chǎn)業(yè)園一個細(xì)分領(lǐng)域，其客戶類型、結(jié)構(gòu)與一般產(chǎn)業(yè)園有一定區(qū)別。對于物流園租戶，租戶要有一定的分散度，既不能太集中，也不能太分散。如果過于集中甚至是單一客戶，一旦出現(xiàn)退租等情況，將會給基金和項(xiàng)目營運(yùn)管理人短期造成極大被動，在產(chǎn)業(yè)園公募REITs領(lǐng)域，類似情況已經(jīng)有前車之鑒。但物流倉儲行業(yè)的規(guī)模效應(yīng)也比較明顯，物流行業(yè)的頭部企業(yè)需要倉儲面積大，履約信譽(yù)好，是行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)客戶，客戶過于分散或中小客戶比重大，說明項(xiàng)目對頭部企業(yè)的吸引力不足，營運(yùn)可能面臨壓力比較大。吸引行業(yè)的頭部企業(yè)，并保持園區(qū)客戶合理的分散度，合理平衡好客戶結(jié)構(gòu)與類型，是倉儲物流園區(qū)招商的關(guān)鍵。
截至2023年底，華夏深國際REIT的底層資產(chǎn)租戶中，交通運(yùn)輸、倉儲和郵政行業(yè)的租賃面積占比43.4%，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)租賃面積占比20.1%。兩個項(xiàng)目中，杭州項(xiàng)目關(guān)聯(lián)租戶占比僅有0.2%，貴州項(xiàng)目沒有關(guān)聯(lián)租戶。
根據(jù)發(fā)售公告，華夏深國際REIT存續(xù)期將長達(dá)44年，未來隨著電商行業(yè)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢頭、制造業(yè)供應(yīng)鏈整合需求進(jìn)一步加劇以及冷鏈物流發(fā)展等趨勢的推動，預(yù)計華夏深國際REIT的底層資產(chǎn)將保持穩(wěn)定并有一定增長潛力，為投資者帶來穩(wěn)定可期的收益。
同時，華夏深國際REIT的基金管理人和托管人具有豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，致力于基金的安全、合規(guī)和高效運(yùn)作，為投資者提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和保障。
市場新星
公募REITs作為一種創(chuàng)新的金融工具，正在推動我國資本市場的多元化發(fā)展。通過公募REITs的發(fā)行，有效地盤活了物流行業(yè)的重資產(chǎn)，提高了資產(chǎn)流動性，同時也為企業(yè)提供了更多的融資途徑，促進(jìn)了行業(yè)的良性循環(huán)。在此背景下，華夏深國際REIT的發(fā)行無疑為投資者提供了一個新的投資渠道。
2021年4月，國內(nèi)推出首批公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目，截至目前，經(jīng)過三年多發(fā)展，共有36只公募REITs上市，總市值超過1000億元，華夏深國際REIT作為這一市場中的新成員，具有其獨(dú)特競爭優(yōu)勢。
華夏深國際REIT的底層資產(chǎn)為兩個位于杭州和貴州龍里的高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲項(xiàng)目。兩個項(xiàng)目均已成熟運(yùn)營超過三年，憑借其優(yōu)越的地理位置和先進(jìn)的物流設(shè)施，吸引了眾多知名企業(yè)入駐。這不僅為項(xiàng)目提供了穩(wěn)定的租金收入，也為投資者帶來了可觀的回報。
華夏深國際REIT上市后，深國際物流發(fā)展募集的資金主要將用于新項(xiàng)目的投資和建設(shè)。
從行業(yè)發(fā)展的角度看，現(xiàn)代物流已經(jīng)成為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生保障的重要支柱。它通過高效、精準(zhǔn)的貨物配送，連接了生產(chǎn)者與消費(fèi)者，極大地促進(jìn)了商品流通和市場繁榮。與此同時，隨著電商、制造業(yè)等行業(yè)的快速發(fā)展，物流行業(yè)也迎來了前所未有的增長機(jī)遇。華夏深國際REIT正是站在了這樣一個行業(yè)風(fēng)口之上，其前景不言而喻。
華夏深國際REIT憑借其優(yōu)質(zhì)的物流資產(chǎn)和專業(yè)的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，顯示出了獨(dú)特的競爭優(yōu)勢。其發(fā)起人深圳國際控股有限公司在物流領(lǐng)域有著深厚的積累和廣泛的布局，這為REIT的長期發(fā)展提供了堅實(shí)的支撐。
作為深圳市屬國企中唯一整體境外上市、以交通物流為主業(yè)的重點(diǎn)骨干企業(yè)，深國際已在深圳、佛山、上海、北京等粵港澳大灣區(qū)、長三角和京津冀等核心經(jīng)濟(jì)帶的高能級城市投資運(yùn)營的高標(biāo)倉項(xiàng)目達(dá)37個，總運(yùn)營面積超470萬平方米，逐步進(jìn)入穩(wěn)定成熟運(yùn)營期；此外，還有在建、待建項(xiàng)目21個，累計獲地面積超900萬平方米。預(yù)計至2025年，營運(yùn)面積約800萬平米，躋身行業(yè)的頭部企業(yè)。這些項(xiàng)目均具備擴(kuò)募的潛力，為華夏深國際REIT的未來發(fā)展提供了強(qiáng)大的支持。
園區(qū)運(yùn)營管理方面，深國際提出了打造“水陸空鐵+智冷”全景物流生態(tài)的戰(zhàn)略構(gòu)想，并通過與國鐵集團(tuán)、國貨航、多家省級港口集團(tuán)及萬緯等央地國企、細(xì)分領(lǐng)域龍頭企業(yè)深度合作，重點(diǎn)打造“樞紐+通道”的國家級多式聯(lián)運(yùn)物流體系，充分發(fā)揮國企資源稟賦優(yōu)勢，筑高筑牢競爭壁壘。
2023年，華夏深國際REIT旗下兩個項(xiàng)目合計收入11345.42萬元，實(shí)現(xiàn)凈利潤3311.7萬元，運(yùn)營凈收入合計8244.48萬元，運(yùn)營凈收益率72.67%。2024年度預(yù)計可供分配金額7027.4萬元，凈現(xiàn)金流分派率為4.70%；2025年度預(yù)計可供分配金額7196.6萬元，凈現(xiàn)金流分派率為4.81%。
華夏深國際REIT的發(fā)行得到了市場的熱烈響應(yīng)。多個知名投資機(jī)構(gòu)表達(dá)了投資意愿，這不僅體現(xiàn)了市場對華夏深國際REIT投資價值的認(rèn)可，也反映了投資者對物流行業(yè)未來發(fā)展前景的信心。
（免責(zé)聲明：此文內(nèi)容為廣告，相關(guān)素材由廣告主提供，廣告主對本廣告內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。本網(wǎng)發(fā)布目的在于傳遞更多信息，并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)和對其真實(shí)性負(fù)責(zé)，請自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。廣告內(nèi)容僅供讀者參考。）
【免責(zé)聲明】【廣告】本文僅代表作者本人觀點(diǎn)，與和訊網(wǎng)無關(guān)。和訊網(wǎng)站對文中陳述、觀點(diǎn)判斷保持中立，不對所包含內(nèi)容的準(zhǔn)確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證。請讀者僅作參考，并請自行承擔(dān)全部責(zé)任。郵箱：news_center@staff.hexun.com
最新評論