在5月中旬上海公布的今年第六批次集中供應新房項目中，均價最高的內(nèi)環(huán)北外灘項目祥生華�。▊浒该┮鹗袌鲫P注。
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到（以下簡稱每經(jīng)記者或記者），祥生華邸是浙系房企祥生控股集團（HK02599，股價0.175港元，市值5.33億港元；以下簡稱祥生）進軍上海的首個項目，其開發(fā)過程可謂艱難曲折：拿地至今已21年，7次舊改拆遷，開工后不久公司資金鏈斷裂，而后項目停工爛尾、債務重組以及更改案名。
如今，該項目終于達到開盤要求，于6月4日順利領取預售許可證，并以“虹口源717”為名推廣銷售。據(jù)“北外灘虹口源717”微信公眾號，虹口源717項目將于6月6日至6月10日進行認購登記，計劃于6月22日開盤銷售。
近日，每經(jīng)記者實地走訪虹口源717項目發(fā)現(xiàn)，除建筑工地上還能看到“祥生建設”等字樣外，該項目在對外推廣和售樓介紹等方面基本都與祥生做了切割。
該項目的復工上市，不僅讓購房者在上海虹口新房市場多出一處選擇，也讓手握該項目超過110億元債務的債權人看到了希望。隨著近期上海樓市新政的落地，均價13.8萬元/平方米的虹口源717項目能否實現(xiàn)賣房還債，對項目公司的運營水平仍是考驗。
售樓處強調(diào)最多是“安全”
作為海倫路地鐵上蓋的TOD商辦綜合體，虹口源717項目約六成為住宅，商業(yè)和商辦約占四成。項目所處的虹口北外灘區(qū)域位置優(yōu)越，可以遠眺北外灘CBD，距外白渡橋、黃浦江和虹口足球場等地標不到兩公里。交通出行方面，該項目處于4號和10號兩條地鐵線的交會口，另有19號地鐵線規(guī)劃在建中。
據(jù)記者了解，虹口源717項目首次開盤計劃推售4幢高層住宅，總價在1283萬—7660萬元，共228套，戶型面積為101—356平方米，總高為9—31層。
“整個項目在資金監(jiān)管流程方面很安全，可以放心買。”5月底的一個工作日，每經(jīng)記者在虹口區(qū)慶陽路的虹口源717售樓處看到，不斷有購房者前來看房，在介紹房源的過程中，置業(yè)顧問都會重點提到項目后續(xù)開發(fā)的“安全性”。
據(jù)現(xiàn)場一位置業(yè)顧問介紹，虹口源717的項目公司為上海聚博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（由祥生地產(chǎn)集團有限公司持股82.4%， 以下簡稱聚博房產(chǎn)）。2022年3月，祥生發(fā)生債務爆雷后，該項目被法院裁定重整。
記者注意到，售樓處沙盤的旁邊擺著三個《陽光宣言》的易拉寶十分醒目，分別是“資金安全監(jiān)管”“虹口源717項目聲明”和“預重整+重整全過程”。《陽光宣言》內(nèi)容顯示，虹口源717是經(jīng)上海市第三中院裁定批準重整計劃的重整成功項目，是虹口區(qū)重點項目。項目開發(fā)建設過程中，由上海市第三中院指定的管理人嚴密監(jiān)督重整計劃執(zhí)行。售房款由平安銀行上海虹口支行進行全封閉監(jiān)督，監(jiān)管資金用于項目開發(fā)建設，優(yōu)先保障項目順利開發(fā)交付。
虹口源717售樓處的《陽光宣言》 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝
“目前有三幢樓已全部封頂，另外3號樓建到了31層左右�！鄙鲜鲋脴I(yè)顧問介紹，大戶型的房源均價較高，達到18萬元/平方米；143平方米以下的小戶型均價低至11萬元/平方米左右。
每經(jīng)記者在售樓處外的建筑工地看到，正對海倫路地鐵站的6號樓頂貼著“封頂大吉”四個大字，工地里不停有工人進出，塔吊上不時傳來施工的聲音。工程進度方面，記者注意到，項目是從西側(cè)四平路的住宅開始建設，東側(cè)的住宅地塊還在打地基階段，商辦部分則尚未開工。
虹口源717售樓處現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝
結合項目規(guī)劃圖來看，虹口源717項目的住宅建筑較密，1號樓、6 號樓、3號樓與2號樓的樓間距約30米，慶陽路北側(cè)的小區(qū)也是高層建筑，處于中間位置的2號樓高度為9層，未來在采光方面或?qū)⑹艿揭欢ㄓ绊憽?/p>
“虹口源717項目規(guī)模不大，建筑相對擁擠�！痹诤缈趨^(qū)一位房產(chǎn)中介人士看來，相對于附近的瑞虹新城的二手房而言，新房都是需要等待交付的期房，未來開發(fā)建設仍有不確定性。該中介人士介紹，該區(qū)域的新房還有碧云北外灘和大悅城北外灘項目準備入市。
項目債務規(guī)模超過110億元
熟悉虹口的人大多知道“祥生蝶戀花”和“祥生天境”，這是虹口源717之前所定的項目名稱。
早在2003年，祥生獲得虹口區(qū)四平路171街坊180號地塊，首次落子上海，實施全國化戰(zhàn)略。此后，陸續(xù)拿下A、B、C、D四宗地塊，并將該宗地命名“祥生蝶戀花”，項目地上規(guī)劃建筑面積約17萬平方米，地下規(guī)劃建筑面積約4萬平方米，是彼時虹口區(qū)最大的舊改項目之一。
據(jù)祥生集團微信公眾號，2016年，“祥生蝶戀花”項目獲得銀團貸款100億元，成為上海舊城改造規(guī)模最大的銀團貸款項目。一年后（2017年），房地產(chǎn)銷售金額破千億元規(guī)模的祥生正式在港交所上市。2020年9月25日，上海祥生中心項目舉行奠基儀式。
房地產(chǎn)“三道紅線”政策出臺后，企業(yè)融資規(guī)模受限，祥生很快爆發(fā)了流動性危機。2022年3月底，祥生首次官宣美元債違約。
上海市第三中級人民法院（以下簡稱上海三中院）發(fā)布的信息顯示，聚博房產(chǎn)的債務規(guī)模超過110億元，其中擔保債權規(guī)模逾84.5億元。因受形勢影響，公司資金鏈斷裂，繼而引發(fā)一系列訴訟、仲裁及執(zhí)行案件，項目地塊被司法查封，難以引入資金進行項目開發(fā)和資產(chǎn)盤活，2022年3月底項目全面停工后，職工安置、員工工資及勞務班組農(nóng)民工工資欠付等問題相繼發(fā)生，產(chǎn)生不穩(wěn)定情形。
根據(jù)祥生蝶戀花項目停工時的開發(fā)進度，聚博房產(chǎn)可處置資產(chǎn)僅為項目土地使用權和在建工程，變現(xiàn)價值有限。但若能復工續(xù)建、盤活資產(chǎn)，預計可售價值將達180多億元，可足額清償全部債務。
聚博房產(chǎn)于2023年2月向上海三中院申請預重整，預重整期間，臨時管理人引入復工續(xù)建共益?zhèn)顿Y人提供借款7.5億元，并引導協(xié)助債務人與擔保債權人、建設工程價款優(yōu)先權人協(xié)商達成一致，約定共益?zhèn)顿Y人獲得優(yōu)先于建設工程價款及擔保債權的債權清償順位，得到程序保障的共益?zhèn)谫Y促使聚博房產(chǎn)近百億元資產(chǎn)盤活。2023年5月，債務人申請將預重整轉(zhuǎn)入正式重整程序，上海三中院裁定予以受理，進入重整程序后在建項目即實現(xiàn)復工續(xù)建。
就市場對該項目后續(xù)交付的疑慮，虹口源717項目總經(jīng)理吳名峰6月3晚間在“北外灘虹口源717”微信視頻號直播時回應稱，房地產(chǎn)市場下行趨勢下，當前的確有一些樓盤出現(xiàn)“交付即維權”現(xiàn)象，公司在多重監(jiān)管保障之下會最終將房子交付到業(yè)主手里。為了增加項目開發(fā)的透明度，會設置工地開放日，定期發(fā)布進度周報，增強與準業(yè)主的聯(lián)系。
“在全國保交樓的市場大背景下，不管國有企業(yè)還是民營企業(yè)，交付問題都將是關注的焦點和重點�！眳敲灞硎�，公司敢于承諾也敢于展示，并且遵循《上海市住宅工程業(yè)主房屋質(zhì)量預看房管理辦法》，“預看房制度是為了房子完整地交付到業(yè)主手中，這是開發(fā)商應盡的責任，公司也將義無反顧地做好�！�
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