北京二手房成交博弈“榮枯線”

　　在10月北京二手房網(wǎng)簽量跌破“榮枯線”后，11月這一下行趨勢得到扭轉(zhuǎn)。根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月北京二手房網(wǎng)簽12545套，環(huán)比上漲17.8%，同比上漲16.7%。和“銀十”低迷狀態(tài)相比，11月北京二手房成交量有所回升。

　　但在業(yè)內(nèi)人士看來，10月的長假效應(yīng)，以及9月積壓需求的繼續(xù)網(wǎng)簽，帶來了這波趨勢回升。而量增價跌則是當(dāng)前北京二手房最真實的寫照，成交量萎縮帶來更多“降價”房源的出現(xiàn)。價格降10%才會有帶看機會，也讓市場情緒跌至低點。

　　長假效應(yīng)帶來成交回升

　　1.2萬套是北京二手房月度網(wǎng)簽的“榮枯線”，11月北京二手房月度網(wǎng)簽重回“榮枯線”上。北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，低于1.2萬套在年內(nèi)共出現(xiàn)5次，也就是說，年內(nèi)有將近一半月份的月度網(wǎng)簽都處于“榮枯線”之下。

　　今年1月，北京二手房成交量僅為8308套，較2022年同期的11875套低了30%，與2021年同期的17513套相比，跌幅更是超過50%，且8308套的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也是罕見的歷史低點。

　　今年2月，北京二手房網(wǎng)簽量有所回升，達到15316套。3月北京二手房網(wǎng)簽量為22192套，而4、5月的網(wǎng)簽量分別為13928套、12982套，環(huán)比降幅分別為37.2%、6.8%。自今年6月開始，北京二手房網(wǎng)簽量持續(xù)低迷，月度網(wǎng)簽皆處于“榮枯線”之下。

　　在“認房不認貸”等一系列樓市刺激政策的影響下，9月北京二手房市場迎來一波回暖，9月北京二手房網(wǎng)簽量為14262套，環(huán)比大幅增長超30%。但進入10月，這一回暖勢頭戛然而止，北京二手房網(wǎng)簽量再次跌破“榮枯線”。

　　“北京二手房年內(nèi)網(wǎng)簽量整體呈現(xiàn)‘前高后低’的持續(xù)下行態(tài)勢，可以說‘開局即巔峰’。”一頭部中介昌平回龍觀片區(qū)負責(zé)人賈波告訴北京商報記者，積壓需求釋放是年內(nèi)2、3月份網(wǎng)簽量回升的核心，9月北京“認房不認貸”等政策也帶來了一定需求的釋放，二手房網(wǎng)簽量才會有明顯增長。但就市場而言，年內(nèi)整體復(fù)蘇動能不足，市場仍以低溫為主。

　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示認同。他表示，11月市場網(wǎng)簽量繼續(xù)低迷，雖然相比10月網(wǎng)簽量有所回升，但是主要原因是10月的長假效應(yīng)，以及9月積壓需求的繼續(xù)網(wǎng)簽。整體來看，當(dāng)下市場成交持續(xù)處于低位�！疤蕹龂鴳c長假影響，11月與10月北京二手房的成交基本持平。”

　　“價格打9折才會有帶看”

　　“量增價跌是當(dāng)前北京二手房最真實的寫照，尤其是成交量萎縮帶來更多‘降價’房源的出現(xiàn)。”朝陽望京板塊商圈經(jīng)理羅威告訴北京商報記者，經(jīng)歷9月短暫復(fù)蘇之后，當(dāng)前北京二手房市場主要呈現(xiàn)兩個特征：成交量萎縮、掛牌價下調(diào)。

　　在羅威看來，成交量萎縮的原因在于買賣雙方需求難以匹配，二手房買賣價格沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，可參考值主要以前期同小區(qū)售賣房源為主，這也形成市場慣例，當(dāng)市場下行后，價格下調(diào)將是階段性調(diào)整�！熬o急變現(xiàn)的賣方會選擇降價出售，持有觀望態(tài)度的則會繼續(xù)堅持，或者干脆下架自己的房源。而買方大部分以觀望居多，降了的還想會再降�！�

　　從時間線上看，這波需求的產(chǎn)生主要是年內(nèi)的2、3月份，受市場火熱氣氛帶動，部分購房者有了“賣一買一”的置換想法。羅威稱，也正因為如此，才造成當(dāng)下折價售賣的市場狀況。

　　一般置換客群，都是一邊賣一邊買，遇到條件合適的房子，可以先跟房主談一個長周期，大部分在半年左右。只要房子沒有大的問題，半年時間足夠賣掉了。但受市場波動影響，二手房置業(yè)情緒發(fā)生變化，買了之后房子賣不出去，即便大降價房子也很難成交。“部分業(yè)主會溝通交付延期，但最多也就3個月時間，如果不是著急售賣，多數(shù)人很難主動割肉�！绷_威如是說道。

　　“當(dāng)下北京二手房掛牌價下調(diào)，不是解決成交的問題，而是只有降價才會有人看房�！睂τ谑袌鲎儎樱�賈波直言，門店代理的幾處“老破小”房源，存在掛牌半年時間無一組帶看的情況，近期這幾處房源較之前掛牌價打9折，才有了帶看的機會�！皩�來等雙方坐下來面談，價格大概率還要往下降一些�，F(xiàn)在的北京二手房只要不降價就很難成交，而且降價幅度也比較大。”

　　根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月北京二手房掛牌價（麥田覆蓋樓盤）和上月相比下降0.3%。在掛牌價下跌的同時，二手房議價空間和上月相比也有所擴大，11月北京二手房議價空間和上月相比擴大0.5個百分點，議價空間達到年內(nèi)最大。

　　市場博弈與政策效應(yīng)衰減

　　從市場趨勢看，北京二手房市場已經(jīng)明顯進入買賣雙方博弈階段，議價空間增大、“以價換量”增多，則是買賣雙方博弈的過程。

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙指出，當(dāng)前北京二手房市場掛牌量依舊處于歷史高位，其中“老破小”占到極大的比例，隨著此類房源居住屬性的減弱，所以只能降價出售。此外，受高掛牌量影響，買方可選擇空間較大，因此著急出售的業(yè)主只能利用價格優(yōu)勢吸引購房者，縮短成交周期。

　　“最近是有一些見底跡象，北京二手房市場也進入‘底部盤整’階段，價格降下來了，成交量是否有所回升還要看12月份。”在張大偉看來，北京二手房火熱的基礎(chǔ)線是二手房住宅單月1.5萬套，但市場推動主要依賴學(xué)區(qū)房需求，過了4月需求就會下降。2023年小陽春很大程度是學(xué)區(qū)房和前期積壓的需求釋放，在沒有利好政策的影響下，二季度市場下調(diào)的原因出現(xiàn)了學(xué)區(qū)房需求減少外，部分房源價格上漲，也影響了市場繼續(xù)沖高。買賣雙方開始博弈。

　　“除買賣雙方博弈外，穩(wěn)樓市政策效果出現(xiàn)了明顯衰減�！睆埓髠シQ，9月“認房不認貸”政策只影響了部分改善需求入市，但對于換房家庭來說，必須賣掉二手房才能置換，當(dāng)下二手房掛牌房源已經(jīng)接近17萬套，整體中低端房源出現(xiàn)了滯銷現(xiàn)象。

　　此外，在10月北京房價下行的情況下，11月北京二手房價格再次出現(xiàn)了下行，市場都在期待針對剛需的寬松政策微調(diào)，包括已經(jīng)在上海出現(xiàn)的郊區(qū)限購微調(diào)，深圳出現(xiàn)的二套房首付調(diào)整，因此市場也期待北京出現(xiàn)更多的寬松政策。

　　談及2024年小陽春的問題，張大偉直言，“每年春節(jié)前后北京市場會出現(xiàn)一波小陽春行情，但預(yù)計2024年小陽春的熱度將低于2023年”。