深圳城中村之變：向左向右走？

吳家明/攝 彭春霞/制圖

證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

雖說(shuō)深圳是一座“沒有農(nóng)村”的城市，但這座城市卻擁有許多城中村。而在最近，“統(tǒng)租”讓深圳城中村再次成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。

煙火氣十足，居住空間彈性大、低成本……這些都是深圳城中村的“靈魂”�！敖y(tǒng)租”引發(fā)了一些關(guān)于利與弊的討論，也是一種對(duì)城中村未來(lái)的探索與討論。

居民希望

保留更多選擇性

資料顯示，為加快解決新市民、青年人等群體住房問(wèn)題，深圳提高了“十四五”規(guī)劃的任務(wù)目標(biāo)，將建設(shè)籌集保障性住房原54萬(wàn)套（間）提高到不少于74萬(wàn)套（間）。任務(wù)數(shù)量更新之后，深圳建設(shè)籌集保障性住房立即有了大動(dòng)作，統(tǒng)租目標(biāo)指向了深圳城中村。今年，深圳市啟動(dòng)了城中村保障性住房規(guī)�；�品質(zhì)化改造提升行動(dòng)，計(jì)劃在2023年推進(jìn)4.9萬(wàn)套（間）城中村規(guī)�；�品質(zhì)化改造提升項(xiàng)目。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，“統(tǒng)租改造”就是由政府或相關(guān)部門統(tǒng)一收儲(chǔ)城中村房源進(jìn)行改造，并對(duì)周邊配套升級(jí)再進(jìn)行出租。實(shí)際上，這是一項(xiàng)重大民生工程。其實(shí)，以品質(zhì)提升為目標(biāo)的綜合整治早已在多個(gè)深圳城中村進(jìn)行，只是效果和進(jìn)度不一。

近日，記者走訪了南山白芒村、平山村，龍華的元芬村以及羅湖的筍崗村。對(duì)于統(tǒng)租，居民普遍擔(dān)心的是房租的變化，有家庭的居民更擔(dān)心讀書等配套問(wèn)題。針對(duì)近日的白芒村統(tǒng)租事件，南山區(qū)西麗街道也在3日發(fā)布致居民的一封信。全文稱，對(duì)于不具備搬離條件的居民不強(qiáng)制搬離并維持房屋原租金標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，還將對(duì)愿意搬離的居民給予搬遷補(bǔ)助。在保障學(xué)位方面，西麗街道辦事處表示，符合入學(xué)條件在南山區(qū)內(nèi)就讀的學(xué)生，無(wú)論搬離與否都將為其提供保障。

記者走進(jìn)龍華的元芬村看到，不少農(nóng)民房已經(jīng)被改造成各式各樣的長(zhǎng)租公寓，但更多的是遍地招租信息廣告�！捌鋵�(shí)，前幾年已經(jīng)有房企或者二房東來(lái)村里包下許多房源改造成青年公寓，一般年輕人會(huì)比較喜歡這些長(zhǎng)租公寓，但現(xiàn)在租賃市場(chǎng)也有點(diǎn)不溫不火。”元芬村一位居民對(duì)記者表示，“城中村改造整治是好事，但我們也不希望全部改造成青年公寓，畢竟每個(gè)人的承受范圍和實(shí)際居住情況不同，希望可以保留多種選擇性�！�

避免打破生態(tài)平衡

筍崗村一家青年長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前還是很難看到能在租金差以外掙到更多的錢。此外，記者在南山白芒村和平山村實(shí)探發(fā)現(xiàn)，一些未被收納或改造成長(zhǎng)租公寓的房源以及周邊城中村的房源租金卻“水漲船高”，這也是居民擔(dān)心的地方。“平山村里一些沒有參加統(tǒng)租的房東，現(xiàn)在租金都上漲了不少。”一位平山村的居民告訴記者，“之前這里的一房一廳月租金在2500元左右，現(xiàn)在房東剛剛說(shuō)要3200元才租�！�

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“統(tǒng)租”城中村是深圳多渠道供應(yīng)公共住房的重大創(chuàng)新。不過(guò)，新增建設(shè)籌集保障性住房過(guò)程中，應(yīng)控制好節(jié)奏、規(guī)模，因區(qū)、因村施策，保留城中村原有的特色，打造多元的租賃生態(tài)系統(tǒng)，構(gòu)建多層次多主體的租賃住房供應(yīng)體系。

有業(yè)內(nèi)人士表示，城中村改造后租金上漲或產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，需要預(yù)防租金規(guī)�；瘔艛嘈陨蠞q，避免打破城中村租賃市場(chǎng)的生態(tài)平衡。業(yè)內(nèi)也寄希望深圳能跑通一個(gè)規(guī)模化租賃社區(qū)的新模式，即除了涉及租金差之外，還能獲得一部分非租金增值收益，從而降低租金壓力。

深圳市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，接下來(lái)將會(huì)同各區(qū)政府快速建立反饋平臺(tái)或信息發(fā)布機(jī)制。各區(qū)政府將開通專欄，通過(guò)線上線下相結(jié)合的方式，定期主動(dòng)發(fā)布信息、聽取市民意見建議并及時(shí)反饋處理。

城市更新的紓困路徑

對(duì)于土地資源匱乏的深圳而言，城中村所代表的內(nèi)涵和地位似乎越來(lái)越高，也成為房企眼中的“香餑餑”——城市更新也成為多數(shù)房企進(jìn)軍和立足深圳的重要法寶。記者梳理發(fā)現(xiàn)，包括南山白石洲、羅湖湖貝、蔡屋圍等深圳城中村更新的“巨無(wú)霸”項(xiàng)目都已經(jīng)動(dòng)工，部分項(xiàng)目已經(jīng)對(duì)外發(fā)售。

不過(guò)，經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)控和洗牌，深圳城市更新市場(chǎng)也發(fā)生著變化。與大型房企主導(dǎo)的大型城中村更新項(xiàng)目不同，一些中小企業(yè)和民企負(fù)責(zé)的更新項(xiàng)目進(jìn)展曾引起市場(chǎng)擔(dān)憂。一家以城市更新為主業(yè)的民營(yíng)房企投資部人士告訴記者，現(xiàn)在深圳新房銷售速度放緩，公司回款受到影響，目前公司的策略是將一些銷售情況較好的項(xiàng)目回款拿去“填補(bǔ)”其他更新項(xiàng)目，所以建設(shè)進(jìn)度會(huì)相對(duì)放慢。

這時(shí)，深圳多個(gè)出險(xiǎn)房企公告合作的名單中，卻時(shí)常能看到深圳市安居建業(yè)投資運(yùn)營(yíng)有限公司（安居建業(yè)）的身影。安居建業(yè)去年1月成立，深圳市人才安居集團(tuán)、深圳市特區(qū)建工集團(tuán)、深業(yè)集團(tuán)和萬(wàn)科分別持股40%、20%、20%和20%。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，安居建業(yè)自成立以來(lái)，已先后與益田御龍華府、龍崗恒大城市之光、歲寶壹品等超過(guò)10個(gè)項(xiàng)目達(dá)成戰(zhàn)略合作。李宇嘉認(rèn)為，安居建業(yè)的背景相對(duì)特殊，因有政府背書，對(duì)于部分民營(yíng)房企的出險(xiǎn)項(xiàng)目，無(wú)論是提供品牌支持，亦或直接主導(dǎo)，都有顯著優(yōu)勢(shì)，包括融資、資源調(diào)動(dòng)、信用支持等，可以讓保交樓更加順暢。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，深圳當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入到存量土地市場(chǎng)開發(fā)的階段，尤其是很多深圳城中村項(xiàng)目，未來(lái)會(huì)有用作租賃住房改革的導(dǎo)向。當(dāng)然對(duì)于部分城中村物業(yè)來(lái)說(shuō)，可能還需要謹(jǐn)慎一點(diǎn)，或者說(shuō)政策方面需要靈活應(yīng)對(duì)。