“不動產(chǎn)私募投資基金可通過滿足不動產(chǎn)領域合理融資需求，投資存量住宅，助力做好‘保交樓’‘保民生’ 工作�！�2月24日，中國證券監(jiān)督管理委員會市場監(jiān)管二部主任王建平在由《財經(jīng)》雜志、《財經(jīng)》智庫、財通匯聯(lián)合主辦的“第五屆全球財富管理論壇——經(jīng)濟重構中的財富管理態(tài)勢”上表示。
中國證券監(jiān)督管理委員會市場監(jiān)管二部主任 王建平
面對房地產(chǎn)行業(yè)整體缺乏流動性等問題，王建平指出，不動產(chǎn)私募投資基金可在發(fā)揮專業(yè)化優(yōu)勢的基礎上，與信貨、債券及其他股權融資等金融工具形成合力，多箭齊發(fā)，共同推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。同時，還可以引導權益資金投資經(jīng)營性不動產(chǎn)，激活經(jīng)營性不動產(chǎn)的流動性，增強房地產(chǎn)企業(yè)“資本金”，修復資產(chǎn)負債表，緩解負債壓力，提振市場信心。
如何穩(wěn)妥地推進不動產(chǎn)私募投資基金試點？王建平強調(diào)，通過創(chuàng)新性增設“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，與單純的股權投資進行區(qū)分，采取針對性的監(jiān)管政策及配套規(guī)則，適當給予如放松股債比限制等政策便利，更好地發(fā)揮私募基金的積極作用。
同時，充分發(fā)揮頭部管理人示苑效應，從管理人實繳資本、不動產(chǎn)投資管理規(guī)模與經(jīng)驗、專業(yè)人員、合法合規(guī)等方面提出正面要求，同時為嚴控自融等傳導性風險，明確限制主要出資人及實際控制人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關聯(lián)方的管理人參與試點。
另外，此次不動產(chǎn)私募投資基金試點的投資范圍有所拓寬，具體包括特定居住用房、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎設施項目等三類。
不動產(chǎn)私募投資基金在門檻方面也作了更高的要求，比如，要求首輪實繳規(guī)模不低于3000 萬元，投資者首輪實繳出資不低于1000萬元等。
作為資本市場支持房地應市場平穩(wěn)健康發(fā)展“第三支箭”的重要內(nèi)容，不動產(chǎn)私募投資基金試點將按照試點先行、穩(wěn)妥推進的原則開展。為形成監(jiān)管與發(fā)展合力，王建平建議，一是共同支持北京轄區(qū)符合試點要求的管理人開展不動產(chǎn)私募投資基金試點。二是利用好此次試點政策盤活北京地區(qū)符合條件的不動產(chǎn)項目。三是推動不動產(chǎn)私募基金引入長期資金。
以下為發(fā)言實錄：
大家下午好！很高興參加“第五屆全球財富管理論壇”。黨的二十大報告指出，中國式現(xiàn)代化是全體人民共同富裕的現(xiàn)代化。隨著我國逐步步入 “后疫情時代”，經(jīng)濟進入新舊動能轉換的關鍵階段，金融市場供給和居民財富配置需求也在發(fā)生著深刻的變化。近年來，私募基金行業(yè)規(guī)模平穩(wěn)增長，結構持續(xù)優(yōu)化，已從“小眾行業(yè)”發(fā)展為資產(chǎn)管理的一個“主流行業(yè)”，有效發(fā)揮了鄉(xiāng)元化資產(chǎn)配置、專業(yè)化資產(chǎn)管理的優(yōu)勢。近日，證監(jiān)會推出了不動產(chǎn)私募投資基金試點，支持私募基金行業(yè)更好地發(fā)揮服務實體經(jīng)濟的功能作用。今天，我想借此機會，就不動產(chǎn)私募投資基金試點思路以及有關情況和大家作個交流。
一、發(fā)揮私募投資基金服務實體經(jīng)濟的積極作用
目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨整體缺乏流動性，“高杠桿、高負債”的經(jīng)營發(fā)展模式亟需改變等問題。近期，國家陸續(xù)出臺多項政策措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，促進房地產(chǎn)行業(yè)信用修復、穩(wěn)定市場預期，不動產(chǎn)私募投資基金試點是其中一項重要舉措。不動產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個重要的投資品類，近年來，我國已有一些私募機構陸續(xù)設立投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎設施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會備案，不斷探索積累 不動產(chǎn)投資運作經(jīng)驗。我們認為，不動產(chǎn)私募投資基金試點不僅有現(xiàn)實的必要性，也具備一定的特有優(yōu)勢：
一是落實黨中央、國務院關于 “促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”重要部署，形成金融合力。不動產(chǎn)私募投資基金可通過滿足不動產(chǎn)領域合理融資需求，投資存量住宅，助力做好“保交樓”“保民生” 工作。同時，不動產(chǎn)私募投資基金可在發(fā)揮專業(yè)化優(yōu)勢的基礎上，與信貨、債券及其他股權融資等金融工具形成合力，多箭齊發(fā)，共同推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
二是盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)，緩解房地產(chǎn)市場流動性風險。
不動產(chǎn)私募投資基金可以引導權益資金投資經(jīng)營性不動產(chǎn)，激活經(jīng)營性不動產(chǎn)的流動性，增強房地產(chǎn)企業(yè)“資本金”，修復資產(chǎn)負債表，緩解負債壓力，提振市場信心。
三是豐富資產(chǎn)配置選擇，推動引入機構投資者和長期資金。在產(chǎn)品需求端，國內(nèi)機構投資者資金儲備豐富、運營管理專業(yè)，多元化資產(chǎn)配置需求較大;在產(chǎn)品供給端，既有股權投資屬性，又能實現(xiàn)較為穩(wěn)定的期間收益的金融產(chǎn)品也是短板。不動產(chǎn)私募投資基金規(guī)模較大、期限較長，能夠通過長期穩(wěn)定的期間收益或者項目增值退出等方式獲取回報，可以豐富投資者資產(chǎn)配置選擇，在現(xiàn)有權益、債券產(chǎn)品基礎上，增加新的可投資品種，滿足機構投資者和長期資金的資產(chǎn)配置需求。
四是實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與房地產(chǎn)企業(yè)風險隔離。不動產(chǎn)私募投資基金可通過將目標資產(chǎn)從原始權益人處獨立收購并實現(xiàn)控制運營，利用私募基金的財產(chǎn)獨立性和風險隔離優(yōu)勢，實現(xiàn)目標資產(chǎn)的有效剝離，從而成為獨立運營的主體。通過這種方式，可以為存量地產(chǎn)注入增量資金，并與原始權益人的資產(chǎn)負債表隔離，有效盤活可經(jīng)營的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，幫助企業(yè)紓困。
二、放管結合，穩(wěn)妥推進不動產(chǎn)私募投資基金試點
（一）精準施策，增設不動產(chǎn)私募投資基金類別
不動產(chǎn)私募投資基金所投資的資產(chǎn)屬性、資產(chǎn)回報方式與傳統(tǒng)股權投資存在很大不同。我們認為，通過創(chuàng)新性增設“不動產(chǎn)私募投資基金” 類別，與單純的股權投資進行區(qū)分，采取針對性的監(jiān)管政策及配套規(guī)則，適當給予如放松股債比限制等政策便利，可以更好地發(fā)揮私募基金在支持不動產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面的積極作用，也可以更好地豐富私募基金產(chǎn)品類型，滿足多元化資產(chǎn)配置需求。
同時，我們堅持 “兩條腿走路”，對于不能或者不愿參與試點的不動產(chǎn)類私募基金，其管理人仍可按照既有政策繼續(xù)備案，但是不享受試點政策便利，也不單列在“不動產(chǎn)私募投資基金〞類別下。
（二）穩(wěn)妥起步，發(fā)揮專業(yè)機構優(yōu)勢
為穩(wěn)妥推進試點，充分發(fā)揮頭部管理人示苑效應，我們從管理人實繳資本、不動產(chǎn)投資管理規(guī)模與經(jīng)驗、專業(yè)人員、合法合規(guī)等方面提出正面要求，同時為嚴控自融等傳導性風險，我們明確限制主要出資人及實際控制人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關聯(lián)方的管理人參與試點。根據(jù)不同投資者結構，我們設置了差異化安排，對于試點基金產(chǎn)品投資者均為機構投資者的，要求管理人在管不動產(chǎn)投資本金不低于 30 億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產(chǎn)投資本金不低于60億元人民幣;對于試點基金產(chǎn)品投資者中有自然人投資者的，要求管理人在管不動產(chǎn)投資本金不低于 50 億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產(chǎn)投資本金不低于 100億元人民幣。
(三）拓寬投資范圍，精準服務實體經(jīng)濟
此次不動產(chǎn)私募投資基金試點的投資范圍有所拓寬，具體包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營用房（寫字樓、商場、酒店)、基礎設施項目等三類。
特定居住用房方面，為兼顧規(guī)范與發(fā)展，服務“保交樓”工作，我們將此處的存量商品住宅限定為已取得五證(國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證），已經(jīng)部分實現(xiàn)銷售或者主體建設 工程已開工的存量商品住宅項目，包括普通住宅、公寓等。同時，為支持 “保民生” 工作，我們對保障性住房和市場化租賃住房的要求進行了適當降低，保障性住房（包括公租房、 保障性租賃住房、共有產(chǎn)權住房等）僅要求取得一證（國有土地使用證），市場化租賃住房僅要求取得兩證（國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證)�；A設施項目方面，我們對可投資的苑圍作了明確，在支持不動產(chǎn)私募投資基金投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)等傳統(tǒng)基礎設施的基礎上，將5G、IDC(互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心)、新能源風電光優(yōu)等新型基礎設施建設項目也納入考慮，更好地適應新時代基礎設施融資需求。
（四）提高門檻要求，引入適格投資者
考慮到不動產(chǎn)私募投資基金的規(guī)模較大、權益持有時間較長，投資者和管理人都需要有更高的風險識別能力和承擔能力，我們對不動產(chǎn)私募投資基金在門檻方面作了更高的要求。比如，我們要求不動產(chǎn)私募投資基金首輪實繳規(guī)模不低于 3000 萬元，投資者首輪實繳出資不低于 1000 萬元等。
從實際來看，不動產(chǎn)私募投資基金的產(chǎn)品收益特征和長期機構資金的配置需求較為契合，我們考慮試點產(chǎn)品主要引入包括 QFLP 等外資在內(nèi)的機構資金。近期，我們也在積極會同有關部門研究拓寬 OFLP 等機構資金投資私募基金的渠道。同時，為滿足超高凈值自然人投資者的資產(chǎn)配置點求，我們也允許 部分自然人投資者投資不動產(chǎn)私募投資基金，但其出資比例和基金投資方式會受到一定限制。
(五）隔離信用風險，提供政策便利
考慮到實踐中私募基金多采用股債結合的夾層方式投資不動產(chǎn)項目，為了更好地適應不動產(chǎn)私募投資基金投資策略和商業(yè)邏輯，我們對符合要求的基金向被投企業(yè)投資的股債比作了一定調(diào)整，放松杠桿限制，以便試點基金采用更靈活的方式進行投資。同時需要注意，試點基金產(chǎn)品應對底層資產(chǎn)實現(xiàn)控制，并實現(xiàn)與原始權益人的主體信用風險隔離。
（六）加強風險防控，平穩(wěn)推進試點
為了規(guī)范不動產(chǎn)私募投資基金投資遠作，加強風險防控，促進試點工作穩(wěn)妥推進，我們在基金托管、基金合同必備條款、關聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風險揭示、基金備案、信息披露和報送等方面提出了一系列規(guī)范要求。同時，我們將做好事中事后監(jiān)管監(jiān)測，確保試點工作平穩(wěn)推進。
三、加強協(xié)同，共同促進不動產(chǎn)私募投資基金功能作用發(fā)揮
作為資本市場支持房地應市場平穩(wěn)健康發(fā)展“第三支箭”的重要內(nèi)容，不動產(chǎn)私募投資基金試點將按照試點先行、穩(wěn)妥推進的原則開展。北京市私募基金發(fā)展基礎良好，不動產(chǎn)項目儲備豐富，具備開展不動產(chǎn)私募投資基金試點的條件。前期，建設銀行(601939)住房租賃基金等不動產(chǎn)類私募基金積極布局北京地區(qū)的不動產(chǎn)項目，進展順利。為形成監(jiān)管與發(fā)展合力，在北京打造良好的不動產(chǎn)私募投資基金發(fā)展環(huán)境，我想借此機會提幾點建議：
一是共同支持北京轄區(qū)符合試點要求的管理人開展不動產(chǎn)私募投資基金試點。北京有良好的私募基金發(fā)展基礎，私募基金總體發(fā)展情況在全國名列前茅。截至 2022年末，注冊地在北京的私募股權、創(chuàng)投基金管理人數(shù)量為 2567家，管理規(guī)模為 3.53 萬億，排名全國第一。同時，北京聚集了很多不動產(chǎn)領域的專業(yè)管理人，長期深耕市場，深度開展不動產(chǎn)投資項目業(yè)務，專業(yè)運營能力強，經(jīng)驗豐富。下一步，建議各單位加強協(xié)作，共同支持北京轄區(qū)符合要求的私募基金管理人積極參與不動產(chǎn)私募投資基金試點。助力私募行業(yè)拓展新的業(yè)務領域，壯大勢力，繼續(xù)強化區(qū)域優(yōu)勢地位。
二是利用好此次試點政策，盤活北京符合條件的不動產(chǎn)項目。由于人口、經(jīng)濟、區(qū)位等多重優(yōu)勢，北京具有較多在各類市場化運作、商業(yè)價值較高的不動產(chǎn)項目，城市更新需求大，這些項目具備較好的投資屬性，適合作為不動產(chǎn)私募投資基金的底層資產(chǎn)。在我們前期調(diào)研過程中，有多家管理人表示已深度布局北京的不動產(chǎn)項目，這些項目能夠提供較為穩(wěn)定的收益，在退出時也較為順暢，與投資者的需求較為匹配。為此，希望北京市國土、住建等相關部門大力支持試點管理人投資運營北京的不動產(chǎn)項目，完善政策環(huán)境。
三是推動不動產(chǎn)私募投資基金引入長期資金。不動產(chǎn)私募投資基金可以為投資者帶來較為穩(wěn)定的租金與增值的現(xiàn)金流回報，其收益模式與風險特 征與長期資金需求較為西配。而引入長期資金也能夠為私募基金提供持續(xù)穩(wěn)定的資金來源，引導私募基金充分發(fā)揮服務實體經(jīng)濟的功能作用。下一步，希望北京市相關主管部門繼續(xù)支持北京轄區(qū)內(nèi)保險資金、養(yǎng)老金等長期資金投資私募基金，共同助力不動產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。另外，我們也建議北京市地方金融監(jiān)管部門充分利用北京轄區(qū)服務業(yè)擴大開放的契機，積極引入境外資金，通過設立 QFLP 基金等方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。
此次開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，是證監(jiān)會支持私募基金發(fā)揮功能作用的一個創(chuàng)新舉措，我們將根據(jù)試點工作實踐情況及時總結評估，不斷完善試點政策和規(guī)則，會同有關部門持續(xù)優(yōu)化募資、退出、稅收等監(jiān)管政策，為試點工作提供良好的政策環(huán)境。相信經(jīng)過各方努力，不動產(chǎn)私募投資基金會有更大發(fā)展空間，也會在纖解房地產(chǎn)行業(yè)困難，支持穩(wěn)住經(jīng)濟大盤、服務實體經(jīng)濟上發(fā)揮愈加重要的作用。
謝謝大家！
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