大家好我是小寶，一名不只懂保險(xiǎn)的理財(cái)博主
關(guān)注我動(dòng)態(tài)的兄弟應(yīng)該知道，最近我轉(zhuǎn)移回廣州辦公了。
為了方便通勤，結(jié)合人員情況，最終決定租一個(gè)LOFT使用。
價(jià)格不貴，配套齊全，拎包入住~
深度體驗(yàn)了一番后，嗯，這東東確實(shí)租一租就好了
周末沒啥事，我就站在一個(gè)租住人的角度，跟大家說說公寓存在的問題。
以后誰要是說想買公寓，請(qǐng)立刻轉(zhuǎn)發(fā)本文過去，勸退一個(gè)算一個(gè)
……
開頭我們先明確一下，什么是“公寓”。
要想搞清楚這個(gè)問題，得先知道我國(guó)的土地制度。
國(guó)有土地在出讓的時(shí)候，會(huì)區(qū)分用地性質(zhì)，主要有：居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、工業(yè)用地和物流倉儲(chǔ)用地等。
這是城市規(guī)劃部門干的活，很重要，避免居民區(qū)里突然冒出個(gè)煉鋼廠、化工廠。
由于過往上頭很看重GDP的增長(zhǎng)情況，賣住宅性質(zhì)的地是一次性打雞血，賣完后面對(duì)GDP就沒啥貢獻(xiàn)了。
但賣商業(yè)、工業(yè)用地，賣出去后商戶、工廠在里面賣東西、生成商品，還能繼續(xù)貢獻(xiàn)GDP。
所以一般當(dāng)?shù)卣畷?huì)比較喜歡賣商業(yè)用地，好持續(xù)完成自己的“KPI”，這便是住宅供地少，商業(yè)工業(yè)用地供應(yīng)多的原因之一。
咋辦呢，我們大多數(shù)人需要的是用來住的房子呀
有些“機(jī)智”的開發(fā)商就想了些辦法——
有的跟政府討價(jià)還價(jià)，賣商業(yè)或工業(yè)用地可以，但要搭售一塊住宅用地，
有的就打擦邊球，直接在商業(yè)用地上直接建類住宅，比如LOFT、SOHO、酒店式公寓。
因此，房子雖然都是用一樣的水泥和鋼筋搭建起來的，都能住，但性質(zhì)卻差很遠(yuǎn)。
……
很多人買公寓，尤其是年輕人，主要是考慮幾個(gè)方面。
1、不限購
很多一二線城市都有限購政策，以上海為例，要么是有上海戶口，要么是連續(xù)買夠5年社保，再加結(jié)婚。
而公寓最大的特點(diǎn)就是不限購，只要有錢，想買就買~
不用管什么戶口、社保，更不用假結(jié)婚或者假離婚。
2、價(jià)格便宜
這些年房?jī)r(jià)的情況不用說大家也知道，雖然因?yàn)橐咔閱栴}，有些城市跌了點(diǎn)，但對(duì)大多數(shù)人來說還是一樣很貴。
而公寓就不一樣了，往往比附近的普通住宅便宜很多。
在某殼APP上挑了一個(gè)小區(qū)，里面既有公寓，又有住宅，價(jià)格差異很大。
成交價(jià)最實(shí)在，公寓是1.14萬/平，住宅是3.4萬/平。
打5折還不止
3、帶精裝修
大多數(shù)公寓都是帶精裝修的，甚至有的連家具和家電都一起打包了。
我有個(gè)買了公寓的同學(xué)就表示，覺得買這種房子可以拎包入住，非常方便。
另外，由于很多公寓還是在相對(duì)繁華的地段建的，靠近市中心、靠地鐵站，去哪都挺方便。
因此，對(duì)于一些年輕人來說，公寓既方便、又不限購、關(guān)鍵還便宜，真香啊~~
那問題在哪呢？
（下面開噴
……
1、產(chǎn)權(quán)
很多人都知道，普通住宅的產(chǎn)權(quán)是70年，到期后自動(dòng)續(xù)期，而公寓呢，就很復(fù)雜了。
早期有建在住宅用地上的公寓，這種房子跟普通住宅沒什么區(qū)別，只是戶型是公寓的風(fēng)格，也是70年產(chǎn)權(quán)。
后面有一部分是在綜合用地上建的，商住兩用，產(chǎn)權(quán)一般是50年。
再到后來，開放商打擦邊球建的酒店式公寓，產(chǎn)權(quán)就只有40年。
而有的就更離譜了，銷售介紹的時(shí)候說我們買的是房子，最后簽合同才知道只是買了一個(gè)租賃權(quán)…
以我租的這套公寓為例，房東就沒有產(chǎn)權(quán)證，只有一個(gè)租賃合同。
租賃期為20年，到期后自動(dòng)續(xù)50年，合計(jì)70年。
懂法律的朋友應(yīng)該知道，這意味著什么
2、無法落戶也沒有學(xué)位
公寓市場(chǎng)魚龍混雜，雖然也有手眼通天的，但絕大多數(shù)公寓是不能落戶的，同時(shí)也就沒有相應(yīng)的學(xué)位。
這意味著如果我們沖動(dòng)買了公寓，等以后小孩讀書了，要么是再去買個(gè)學(xué)位房，要么是去讀私立。
3、居住成本高
除了產(chǎn)權(quán)上的問題，公寓還有個(gè)硬傷是居住成本高。
一般的住宅，一度電也就五毛錢左右，而公寓是按商業(yè)用電算的，廣州市是1.02元/度。
另外，大多數(shù)公寓不允許用明火，做飯燒水只能用電磁爐。
像我這種喜歡搞大火爆炒，牛肉丟進(jìn)去十幾秒就要出鍋的，忍不了
4、居住體驗(yàn)差
不說深圳灣1號(hào)哈，大多數(shù)公寓的居住體驗(yàn)都很差。
因?yàn)樽〉娜瞬毁I，買的人不住，很多人像我房東，買回來就是為了放租的。
房東嘛，看的是有沒有租收，他才懶得管你租了干嘛。
所以周圍的鄰居經(jīng)常在換，一會(huì)是推拿，一會(huì)是托管班，搞不好樓上還來個(gè)轟趴館，總是有人在裝修。
再加上相對(duì)較差的隔音，分分鐘給你搞崩潰。
這種情況遇上了實(shí)屬正常，遇不上說明運(yùn)氣好。
另外，大多數(shù)公寓的梯戶比也很糟糕。
還是以我租的這個(gè)為例，2梯17戶，你敢信嗎？
運(yùn)氣不好的時(shí)候，等個(gè)電梯要半天
5、交易成本高
買公寓的人無非就兩種，一種是圖便宜的自己住，一種是買來收租，但長(zhǎng)期看未來都避免不了要出售。
而公寓交易稅費(fèi)高的坑是絕對(duì)要重點(diǎn)關(guān)注的。
公寓升值收益中的大約40%，都得上交給國(guó)家。
當(dāng)然，現(xiàn)在沒這個(gè)問題，因?yàn)楝F(xiàn)在賣家都得虧本賣才行
以廣州一個(gè)公寓為例，2019年前后，100-120萬買的，現(xiàn)在放72萬都沒人要。
OK，公寓的問題還不僅限于以上這些，我只是挑了些硬傷出來。
還有像得房率低、杠桿有限、密度大、采光差等等亂七八糟的問題…
總而言之記住了，如無必要千萬別碰！
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