黑鸛、大鴇、天鵝、鴻雁、鴛鴦、灰鶴、秋沙鴨……來自北京市園林綠化局的統(tǒng)計顯示，2021年北京市全年監(jiān)測到的鳥類達到360多萬只，北京已經成為世界上生物多樣性最豐富的首都之一。
北京生態(tài)環(huán)境的改善讓候鳥變成了留鳥，另一群“候鳥”的生活方式也悄然生變——曾經一到冬季便南遷的旅居人群也陸續(xù)回流。
來自機構的數據顯示，2018年北京啟動新一輪百萬畝綠化造林至今的四年間，北京密云、延慶、平谷、懷柔四大遠郊區(qū)新房成交量年平均增幅超兩位數，其中2020年部分區(qū)增幅高達80%。2020-2021年兩年四大遠郊區(qū)新房總成交量比2018-2019年兩年更是猛增53%，候鳥留京、旅居回流成為北京遠郊區(qū)的新變化。
2018年是個分界線
“2018年是個分界線。”張洪健，北京密云本地人，工作以后一直在密云做房產銷售，在他的印象中，2018年以前很少有“城里人”來密云買房，特別是作為第二居所，但2018年以后，自己的客戶中開始從密云本地人，向北京城區(qū)來密云購買第二居所的人群轉移。
來自我愛我家(000560)研究院的數據證明了這個節(jié)點：從2018年起，北京懷柔、平谷、延慶、密云四大遠郊區(qū)新房成交量逐年攀升，特別是懷柔、密云兩區(qū)的平均年增幅超過18%。
時間回放到五年前，也就是2017年，國務院對《北京城市總體規(guī)劃（2016年－2035年）》作出批復，確立了門頭溝區(qū)、平谷區(qū)、懷柔區(qū)、密云區(qū)、延慶區(qū)以及昌平區(qū)和房山區(qū)的山區(qū)為生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，由此也讓山區(qū)走上精品發(fā)展之路。
一年后，北京啟動新一輪百萬畝綠化造林，提出“構建互聯(lián)互通的森林濕地生態(tài)系統(tǒng)，為提高生物多樣性奠定基礎”以及“鄉(xiāng)土、長壽、抗逆、食源、美觀”植物選擇標準。除考慮景觀和綠化效益外，植物配置還要重視動物、鳥類取食、棲息生態(tài)環(huán)境的營建。
2018年，也成為北京本輪生態(tài)壞境治理的一個分界點。
“我們監(jiān)測發(fā)現，除了少量的本地需求，城里的購房者到北京遠郊區(qū)買房，要么就是活躍長者作為自己退休后的養(yǎng)老居所，要么就是青壯年的第二居所，交通便捷性、環(huán)境舒適度、配套友好性是他們最為看重的。” 我愛我家研究院高級分析師宋俊梅介紹，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)承載著厚重的歷史文化和美麗的綠水青山，是首都重要的生態(tài)屏障和水源保護地，是首都城市的大氧吧和后花園，在北京城市空間布局中處于壓軸的位置，地位和作用極為重要。以近兩年成交量比較突出的密云、懷柔為例，都是北京遠郊區(qū)自然條件比較好、精品發(fā)展定位走得比較快的區(qū)。“說白了，哪個區(qū)環(huán)境好、交通通達便利，哪里就是大家第二居所的首選�！�
疫情確實加速了旅居回流
疫情的出現，讓2020年成為北京遠郊區(qū)新房成交的又一高峰。
來自我愛我家研究院的數據顯示，6475套、2117套、2282套、2058套是密云、延慶、平谷、懷柔四大遠郊區(qū)2020年的新房成交量，同比2019年，四個區(qū)的增幅分別為80%、42%、41%、30%，其中密云區(qū)的增幅最高，雖然在隨后的2021年，四區(qū)的成交量均出現了一定程度的回調，但總量也都超過了2019年，2020-2021年兩年四大遠郊區(qū)新房成交量為23206套，比2018-2019年兩年四區(qū)新房成交量的15211套增長53%。
“毫不避諱地說，疫情是我選擇京郊最開始的原因。”與同齡人相比，還不到四十歲的王東已經實現了財富自由。時間和資產的富足，讓他對于生活態(tài)度更加有“追求”。王東說，之前在南方的城市有幾個長租“據點”，最近兩年可謂“稀碎”。“疫情沒發(fā)生之前，一年差不多要去六七趟，每次少則一兩個星期，多則月余。疫情的反復，讓追求自由的王東開始尋找‘替代品’�！�
經過一年的考察，他對北京遠郊區(qū)有了全新的認識—— “喜歡它的環(huán)境，空氣好、綠化面積大，森林天然氧吧，這與前幾年的霧霾狀態(tài)大相徑庭”。這一次王東并沒有再繼續(xù)選擇租，而是決定“定居”，他在老唐的手里買了一套別墅�！氨本┻h郊區(qū)的變化確實很大，不但環(huán)境治理得到明顯改善，交通等配套設施也更為健全�！蓖鯑|看重的另一個因素就是交通通達度，距離自己的生活圈子更近，開車不到一個半小時就能馬上投入工作或聚會。
“我們今年的客戶中，20%-30%是在外地有旅居第二住所，賣掉后回歸到北京的，在我們小鎮(zhèn)上叫候鳥回遷�！碧瓢l(fā)法，密云萬科弗農小鎮(zhèn)負責人，王東口中的“老唐”，在他接觸的回流業(yè)主中，像王東這樣的特別多，他們曾經的第二居所遍布熱門旅居城市：從溫暖濕潤的三亞、云南，到北京后花園張家口、秦皇島，其中有的是旅居，有的是投資，但經歷了疫情、工作變遷，北京遠郊區(qū)生態(tài)環(huán)境的改善、與平日生活圈子的“不斷層”，是“候鳥們”回流的重要原因。
一小時抵達城區(qū)是重要配置
在王東看來，隨著城市的逐年外拓，一小時生活圈的概念逐漸被認可，擁有綠色生態(tài)且交通便捷的區(qū)域，也正在成為北京人繼市區(qū)之后的第二或第三居所。在這之中，諸如密云、延慶、懷柔等區(qū)，慢慢進入到大家的視野。
這一點老唐也深有感觸�！拔颐恐芪宓街苋湛隙ㄔ谛℃�(zhèn)上，與業(yè)主們交流、舉辦社群活動，原來周日晚上一定要回到城里，雖然密云到城里平時開車只有1個多小時，但周一的早高峰不行�！背氰F的開通，改了老唐“周日回”的習慣。
“周日跟社區(qū)的居民們一起聊聊天，跟小區(qū)社團的主理人們盤算盤算接下來做什么活動，踏踏實實睡一覺，早上打車15分鐘到城鐵站，1小時內就坐在辦公室里參加早會了。”軌道交通的開通，給上班族候鳥們多了一晚的周末。
“每個人都有自己不同的生活方式，但人們的相處更多是圍繞圈層，總希望自己生活的圈子是和自己比較合拍的，這樣大家就不再是簡單的鄰里關系�！币呀浲诵菸迥甑鸟R瑞在選擇第二居所的時候，沒有跟風南下，在她看來，第二居所給一群合拍的人提供了自治自理的機會，無論是社區(qū)治理，還是各種文化活動，這些全部是在高標準的基礎上“內生”的，幸福感、舒適度會成倍增長�！捌饺针m然比較慵懶，但也需要慢慢沉淀，要融入當地生活。都是城里搬過來的，不能自己玩自己的。本身就是老北京人，這樣的變化也更有融入感�！�
天南海北都跑過的馬瑞，也對于“旅居”深有體會�！耙坏酵�，大家都是一窩蜂地涌入，旅行成本特別高，而且出門在外也有諸多不便。女兒女婿帶著外孫子來看自己一趟，往返路費基本上都是小兩萬�！瘪R瑞說，如今北京遠郊的變化，衛(wèi)生、食品、安全、醫(yī)療等條件都令人放心，自己在定居密云后，也逐漸熟悉這片山水背后的故事�！氨本┤撕鹊娜�，就有兩杯來自密云水庫，他們像保護眼睛一樣保護密云水庫，像對待生命一樣對待生態(tài)環(huán)境�！�
從兩三百萬到四五百萬
環(huán)境與交通之外，價格因素同樣不可忽視。
海原，2020年5月320萬元賣掉自己朝陽一套單位福利分房，在延慶以210萬元的價格購置了自己的第二居所。
“剛退休兩個月就趕上疫情，一解封我趕緊跟老伴兒說咱們郊區(qū)找個地兒吧�！焙Ｔ寡裕紖^(qū)買個房子主要是給自己退休找個活動得開的地兒。
“賣的房子也是原本給女兒上學用的，這都上大學了，也就用不上了，再不變現成老破小了�！焙Ｔ习閮簩Φ诙铀臉藴剩擞型鯑|同樣的“一到兩個小時”通達的要求外，200萬左右也是他的價格天花板�！拔覀儾⒎怯绣X人，也知道北京的遠郊區(qū)房子變現能力并不高，別太遠是為了女兒回來看我們，200萬左右是我們能夠承受的極限，畢竟還是第二居所，真到老得動不了了，肯定還是要回城的�！�
對于海原的這一第二居所購房標準，宋俊梅也表示贊同�！拔覀儽O(jiān)測200萬-300萬元的單套價格，是城六區(qū)購房者目前北京遠郊區(qū)第二居所的一個理想區(qū)間，但隨著生活水平的提升，這一價格區(qū)間的上線在2020年以后有所提高�！痹谒慰∶房磥恚岣叩脑蚣扔腥胧挟a品豐富，獨棟、疊拼等350萬-500萬元區(qū)間的產品開始入市，另一個原因是隨著配套的完善，購房者對于第二居所的認可度提升，愿意花更多的成本在第二居所里。
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