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建議“農(nóng)民縣城買房開車回村種地”?北師大教授董藩回應(yīng)

2022-08-27 22:04:18 鳳凰網(wǎng) 

  8月26日,北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩在鳳凰網(wǎng)財經(jīng)《封面直播》對話中,對房地產(chǎn)市場的走向與變革作出了解讀。隨后,“專家建議還貸時間延至40年”“專家建議農(nóng)民在縣城買房”“取消公攤面積購房者能否少花錢”甚至“董藩”等多個話題詞登上微博熱搜,引發(fā)全網(wǎng)熱議。

  對話中,董藩主張農(nóng)民住到城里去,因為在縣城里享受到的公共服務(wù)和接受到的信息等與農(nóng)村的環(huán)境完全不一樣。對于提升農(nóng)民的個人素質(zhì)很有必要。如果一些農(nóng)民仍然需要在農(nóng)村種地,可以在需要的時候開車過去種地,

  對于“建議農(nóng)民縣城買房開車回村種地”的觀點,不少網(wǎng)友質(zhì)疑董藩“不懂農(nóng)村”“不接地氣”,8月27日下午董藩本人對此做出了回應(yīng)。

  董藩表示,首先自己在農(nóng)村長大,現(xiàn)在也有時去農(nóng)村,對農(nóng)村農(nóng)業(yè)基本熟悉。第二,農(nóng)民住在縣城開車去種地已經(jīng)很常見了?h城周圍20公里的農(nóng)村都可以這樣做,開車十幾分鐘到半個小時就到地里了。第三,開著車去種地可以開農(nóng)用三輪車、四輪車、皮卡車,不是說開著奔馳寶馬去種地。

  “第四,這些農(nóng)用三輪車四輪車也就幾千到一萬,皮卡也就五六萬七八萬的樣子,在農(nóng)民家庭中很常見。早就不是買不買得起的問題。第五農(nóng)活是帶有季節(jié)性的,農(nóng)忙時到地里耕種,農(nóng)閑時在城里打工和做小買賣,很多農(nóng)民已經(jīng)這樣做了,第六,除了發(fā)達縣城外,大部分縣城房價每平1500-3000元,并且現(xiàn)在買房可以貸款,首付才3-5萬!

  董藩還表示,自己一直主張積極推進城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化,主張農(nóng)民進城享受現(xiàn)代城市文明,讓農(nóng)民的孩子受到好的教育。“那些罵我的人,有些人是真的不懂農(nóng)民和農(nóng)村。我覺得我才是農(nóng)民的貼心人!

  除了“農(nóng)民縣城買房開車回村種地”,董藩在對話中還對“取消預(yù)售、取消公攤”等話題發(fā)表了看法。

  他認為預(yù)售制是房產(chǎn)領(lǐng)域最偉大的發(fā)明之一,該制度本身沒有問題,有問題的是在預(yù)售時就辦理貸款,將銀行的風險轉(zhuǎn)嫁給了消費者,并且對預(yù)售資金監(jiān)管不到位。

  而對于公攤面積導(dǎo)致高房價的說法,董藩認為這種理解是錯的。公攤面積跟買房的價格沒有關(guān)系,房子價格是由當前的總供給和總需求決定。董藩表示,公攤面積永遠不可能取消。

  農(nóng)民可以在縣城買房住,然后開車去農(nóng)村種地

  Loaded: 42.98%封面直播:現(xiàn)在一些城鎮(zhèn)陸續(xù)在出臺政策,希望給進城買房的農(nóng)民提供購房補貼,以及幫他們解決入學、工作的問題。您覺得從農(nóng)民群體的角度出發(fā),他們到底要不要到縣城去買房子?

  董藩:農(nóng)民進城買房還有一個生產(chǎn)經(jīng)營的問題,如果生產(chǎn)經(jīng)營不受影響,我是主張農(nóng)民要到城里去住的。他們可能沒法到大城市里來,但是在縣城也可以。在縣城里,一個人享受到的公共服務(wù),能接受到的信息,增長的見識,和農(nóng)村的環(huán)境是完全不一樣的。這對于提升農(nóng)民的個人的素質(zhì),是非常必要的。

  如果一些農(nóng)民仍然需要在農(nóng)村種地,他可以需要的時候開著車過去種地,但是他長期住在縣城。而且農(nóng)民在縣城里面的話,醫(yī)療、教育、生活環(huán)境等都會有很大的改善,也享受到城市文明和現(xiàn)代文明。

  房地產(chǎn)最主要問題是需求不振,對有能力買房的人不應(yīng)有限制

  封面直播:您認為未來拉動房地產(chǎn)市場需求的主力軍應(yīng)該是哪批人?

  董藩:從房地產(chǎn)市場上來看,肯定還是中產(chǎn)階級以上的人。房地產(chǎn)市場很特殊,它有一個進入的門檻,如果沒有積累到相當?shù)夭剑呐乱а狼旋X用六個錢包湊夠了首付,但達不到那個狀態(tài)仍然進入不了這個市場。

  因為我們當前面臨最主要的問題是讓需求恢復(fù),所以我們現(xiàn)在強調(diào)無論是誰進入市場買房子都是對社會的貢獻。不要說人家買5套、8套,他只要能進入這個市場,真正拉動經(jīng)濟,使需求有所恢復(fù),對就業(yè)有貢獻,對地方財政收入有貢獻,對GDP增長有貢獻,這就是非常好的。

  封面直播:您的意思讓所有有能力的買房人都可以買房,不要有任何的限制?

  董藩:對,當前就是應(yīng)該萬眾一心。

  封面直播:全面放開房地產(chǎn)后,大家都去大城市買房,持續(xù)推高大城市房價,年輕人更買不起了,會不會加大貧富差距?

  董藩:首先各個城市的差距大是正常的,國際經(jīng)驗告訴我們,不要拿紐約的價格和那些小城鎮(zhèn)的去比。

  另外,房地產(chǎn)有多大影響?我們估算,GDP總量中有30%-40%由房地產(chǎn)完成,也許以后會慢慢下滑,但至少當前它是這樣一個狀態(tài)。第二,就業(yè)人口有多少?我們發(fā)現(xiàn)至少有1億人口跟房地產(chǎn)直接、間接發(fā)生聯(lián)系,當房地產(chǎn)受到影響的時候,他們都會受到影響。

  建議首付比例降至20%,還貸時間延至40年

  封面直播:現(xiàn)在年輕人都說房價太高,買房壓力比較大。該如何減輕年輕人的買房負擔,幫助年輕人更快買房?

  董藩:首先目前我們30%的首付比例太高,全世界沒有這么高的首付。到外國去買房子,當?shù)厝硕际?%、10%的首付,10%是很常見的。0首付也是不行的,美國次貸危機就是這樣發(fā)生的。

  雖然0首付不行,但是10%-20%的首付是可以的。所以我們可以將首付下調(diào)到20%,這樣的話年輕人積累財富、積累首付的過程就會縮短。

  年輕人在買房子初期的時候,還款壓力比較大。我們能不能給他一個照顧?讓他前五年只還利息,不還本金。五年以后你的收入就會明顯上升,比如說剛畢業(yè)的時候月薪是七千,五年以后一萬三四是很正常的。這個時候再逐漸把前期的本金放到后邊25年中去分攤,壓力就會大大減輕。

  第三,還有一個措施,現(xiàn)在我們的房貸一般來講是貸30年,能不能延長到40年?這樣也能減輕還貸壓力。這個觀點網(wǎng)上有很多人都在罵我,但你想你借了銀行的錢,讓你多用了10年,多付一點利息是很正常的。

  有人說延長還貸時間的話可能退休了還得還房貸,但退休了還貸也無所謂。因為退休了還有退休金。有人說萬一退休金下降了呢?但是等三四十年后你退休的時候,這點貸款在你的收入當中所占的百分比也很少很少了,可能十分之一都不到。因為這些年收入是一直在漲的,而你還款金額是下降的。

  預(yù)售制是房產(chǎn)領(lǐng)域一個偉大的發(fā)明,不應(yīng)該取消

  封面直播:現(xiàn)在很多人認為應(yīng)該取消預(yù)售制,您怎么看?

  董藩:我認為房產(chǎn)領(lǐng)域有兩個偉大的發(fā)明,一個是預(yù)售,一個是按揭貸款,當然這兩個是配合在一起使用的。

  預(yù)售為什么是一個偉大的發(fā)明?因為房地產(chǎn)業(yè)是一個資本密集型的行業(yè),蓋房子需要的錢太多了,從開發(fā)商的角度看,如果沒有足夠的資金買地,房地產(chǎn)企業(yè)緩步發(fā)展,但我們的需求又處在一個爆發(fā)的狀態(tài)。因此,如果讓開發(fā)商用自有資金去開發(fā),現(xiàn)在市場上的開發(fā)量會下降三分之二。

  那么預(yù)售制就是這樣一個制度,在開發(fā)商錢不夠的情況下買了地后,可以通過預(yù)售產(chǎn)生一種融資的效果,

  如果預(yù)售的情況比較好,就會使施工企業(yè)、建材企業(yè)等都對這個樓的建成充滿信心,愿意墊資供開發(fā)商先使用。預(yù)售的資金幫助產(chǎn)業(yè)鏈建立信心基礎(chǔ),又有施工企業(yè)和建材商愿意賒帳幫助開發(fā)商完成項目,就使得這種生產(chǎn)供應(yīng)規(guī)模很大并且相對順利。如果不允許預(yù)售了,開發(fā)商靠自有資金去開發(fā),開發(fā)規(guī)模就會大大下降。

  在需求端沒有下降的情況下,供給端下降了,會導(dǎo)致價格急劇失衡,價格飛漲,因為生產(chǎn)的房子的太少了。那樣的話低收入階層,甚至很多中產(chǎn)階級都買不起房子,只有富豪階層才能買得起。

  第二,國外的經(jīng)驗顯示,預(yù)售是檢驗市場認可程度的一個重要手段。如果預(yù)售的情況不好,就會倒逼開發(fā)商調(diào)整規(guī)劃設(shè)計。在中國這方面雖然被弱化了,但是還存在一定作用,很多開發(fā)商一期樓盤規(guī)劃時,可能因戶型偏大等原因預(yù)售效果不好,就會在二期、三期調(diào)整過來,這樣便促進了資源的優(yōu)化配置。

  第三,大家現(xiàn)在都認為自己吃虧了,比如爛尾了等。其實爛尾是當前的一個特殊情況,正常情況下爛尾還是很少的。在正常情況下,我們看到什么?房價是穩(wěn)步上漲的。

  預(yù)售對消費者有一定好處。除卻爛尾等特殊情況,正常情況下,房價穩(wěn)步上漲時,消費者通過預(yù)售提前兩、三年買房,就意味著按照兩、三年前的供求關(guān)系去支付價格。因此預(yù)售雖然提前付錢,但消費者就相當于合作投資,分享了未來上漲中帶來的增值收益。

  但是現(xiàn)在罵這個制度的人,其實很多都享受到了它的好處,或者說不知道這種好處。所以我們要給大家講清楚,它有存在的意義。

  我們發(fā)現(xiàn)這個預(yù)售制它可能確實還是有一些缺陷。與中國相比,西方預(yù)售交了10%或20%的定金后。等到交房時才辦貸款,但中國是預(yù)售時就必須辦貸款,銀行提前兩三年收取利息,這實際上是對消費者財產(chǎn)權(quán)的傷害。并且,如果房子爛尾,風險也轉(zhuǎn)嫁給了買房者,因為消費者已經(jīng)簽訂了貸款合同,銀行往往強制消費者無條件償還貸款,這非常不合理。因為產(chǎn)品并沒有到消費者手中卻必須償還貸款,還稱貸款和預(yù)售是兩個合同,但這兩個合同其實套在一起。如果完成不了那個交易,我本身就不會借你這個錢,不應(yīng)該有這筆錢。

  封面直播:所以其實您認為預(yù)售制本身是沒有問題的,重點是要把辦貸款的時間移到交房的時候,這樣可以保障購房者的利益。

  董藩:這是第一點,第二點就是預(yù)售資金有個監(jiān)管問題。我們現(xiàn)在監(jiān)管不住,為什么監(jiān)管不住?是因為監(jiān)管方必須有業(yè)主代表或者說業(yè)主的律師才行,在西方就是這樣,買賣雙方的律師和政府共同監(jiān)管。

  公攤面積和房價無關(guān),永遠不可能取消

  封面直播:現(xiàn)在很多人都在呼吁取消公攤面積,認為高房價很大一部分原因是公攤面積導(dǎo)致的,您怎么看?

  董藩:很多人對于公攤面積的理解完全是錯的。其實公攤面積跟買房的價格是沒關(guān)系的,房子價格是由當前的總供給和總需求決定的,跟成本沒關(guān)系。就像我們?nèi)ベI花生的時候,你不能說五塊錢一斤的定價里面要去掉化肥、農(nóng)藥的成本錢。

  定價跟成本沒關(guān)系,只根據(jù)有多少人想買,自己有多少貨。開發(fā)商在核算成本的時候,跟我們買房者是沒有任何關(guān)系的。

  另外,公攤面積是永遠不可能取消的。任何商品住宅都有公攤,自己家之外的面積,包括走廊、電梯、物業(yè)用房等都屬于公攤面積。我們不可能不坐電梯,不用走廊,所以這些公攤面積和我們私人的住宅是結(jié)合在一起的,分不開的。

  有些公攤面積比例大一點的小區(qū),也會顯得高檔、舒服。比如說樓梯更寬一些,電梯更大一些,走廊更寬一些。所以公攤面積的比例是和居住的舒適度連在一起的。

  所以討論取消公攤面積其實一點意義都沒有,但是為了讓買房的人放心,相關(guān)部門可以規(guī)定開發(fā)商在售房的時候?qū)懬宄杂忻娣e和公攤面積。另外公攤面積可以有百分比浮動,比如說上下不能超過1.5%。超過這個標準,就要有一些懲罰措施。

  可以取消物業(yè)公司 由業(yè)主自治管理

  封面直播:現(xiàn)在也有人提出說實現(xiàn)小區(qū)自治,成立一個小區(qū)管理委員會,您覺得這種方式可行嗎?

  董藩:這個可以嘗試的,我很早主張現(xiàn)在的模式仍然可以存在,你愿意接受就接受;如果你有問題,那可以對小區(qū)進行一些改革性的嘗試。

  比如說小區(qū)里有的人能力比較強,他們可以成立一個小區(qū)管理委員會,然后負責招聘一些專業(yè)性的公司,比如說維修、綠化、保潔等。自己單獨招聘,把中間的物業(yè)公司取消,就等于少了一個環(huán)節(jié),節(jié)省了一塊支出。

  但是這個團隊,實際要很有奉獻精神,這是第一。第二,長期下去也必須有一定的物質(zhì)利益。比如雇10個人都是小區(qū)退休的職工,他們經(jīng)過選舉產(chǎn)生,或者說競聘上崗,每個月他們有5000塊錢或者3000塊錢,這樣他們才能盡職盡責,然后去跟社會上專業(yè)機構(gòu)合作。

  由于都是小區(qū)的員工參與管理,其他人就不太好意思“搭便車”。有一些人情廉潔的作用?偨Y(jié)來說,相當于把物業(yè)公司這樣一個商業(yè)化中間環(huán)節(jié)變成了有點公益的非營利機構(gòu)。

  縣城的房產(chǎn)要及早脫手,虧本也要甩掉

  封面直播:有很多人在房價高的時候回到縣城買了房,但是現(xiàn)在這些縣城的房子賣不出去了,而且年輕人也不回去住,您覺得該怎么解決,未來會不會好轉(zhuǎn)?

  董藩:人口總的流向是從小地方流向大地方,從農(nóng)村流向縣城,從縣城流向城市,從小城市流向大城市,這個趨勢是很難改變的。小城鎮(zhèn)特別是縣城的房地產(chǎn),主要是靠農(nóng)村人為了孩子上學,或者有些年輕人想脫離農(nóng)業(yè)到城里從事服務(wù)業(yè)等。如果農(nóng)村人口多一點可能情況還好一些,它有一個持續(xù)聚集的過程。

  如果農(nóng)村人口尤其是年輕人口已經(jīng)比較少了,而縣城能提供的工作崗位又很有限,那么縣城房子的潛力就不是特別大,房價上漲可能就非常困難。而且這些普通縣城的房子和北上廣深等大城市周圍的縣城還不一樣。大城市周圍的縣城還有市場有升值的希望,可以不著急出手,以時間換空間。

  但是長期來看,普通縣城房地產(chǎn)的保值增值性很弱。在這種情況下,之前買了縣城房子的人,就很難等到房價上漲再脫手的機會。站在個人角度,我主張縣城的房子要及早脫手,就是虧本也要甩掉。

(責任編輯:崔晨 HX015)
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