8月19日，君亭酒店披露深交所受理其定增申請。定增募集說明書（申報稿）顯示，公司將向特定對象發(fā)行A股股票擬募集資金總額不超過5.17億元。
2021年9月，君亭酒店首次公開發(fā)行股票并上市，募集資金凈額1.89億元，擬用于中高端酒店設(shè)計開發(fā)項目和綜合管理平臺建設(shè)項目。但僅四月后，君亭酒店公告變更募集資金1.4億元收購浙江君瀾酒店管理有限公司股權(quán)（簡稱“君瀾酒店”）、景瀾酒店投資管理有限公司股權(quán)（簡稱“景瀾酒店”）和君瀾系列商標(biāo)。
君亭酒店此次募集資金，除5300萬元裝修升級現(xiàn)有酒店，其余資金將用于15家直營酒店投資開發(fā)項目。8月25日，深交所對此次定增進行了審核問詢。
客房出租率是否有足夠市場消化，是深交所疑慮之一。筆者發(fā)現(xiàn)效益測算中此次募資新建酒店項目的平均房價及客房平均出租率均高于君亭酒店近三年平均水平。此外，君亭酒店此前收購君瀾酒店和景瀾酒店帶來的高額商譽和應(yīng)收賬款，也是問詢焦點之一。
出租率之惑
此次募投項目是否擁有穩(wěn)定客源實現(xiàn)預(yù)計客房出租率，是君亭酒店此次定增事項被問詢的重點。
此次定增募集，將主要用于現(xiàn)有酒店裝修升級項目和新增直營酒店投資開發(fā)項目。其中，新增直營酒店投資開發(fā)項目擬使用募集資金4.64億元，未來3年內(nèi)在杭州、北京、深圳、無錫等全國各大核心城市分三批次建設(shè)15家直營中高端精選服務(wù)酒店，第一批建設(shè)6家，第二批建設(shè)4家，第三批建設(shè)5家。
上述新建酒店項目完成后，君亭酒店將新增客房2384間，較現(xiàn)有直營酒店客房數(shù)量增長109.31%。全部達產(chǎn)后新增年均收入4.01億元，新增年均凈利潤7724.63萬元。
從上述數(shù)據(jù)來看，確實前景可觀。但實際情況如何？
假設(shè)君亭酒店客房出租率為100%，即2384間客房全部出租，根據(jù)其上述新增年均收益測算，君亭酒店平均房價約為460.83元。
財報顯示，2019-2021年，君亭酒店旗下酒店整體平均房價分別為427.15元、367.14元、398.33元；客房平均出租率分別為67.22%、49.89%、58.03%。從行業(yè)數(shù)據(jù)來看，我國高端酒店的出租率從2015年的58%增長至 2017年的 63%，中端酒店的出租率則介于64%-66%之間，且指標(biāo)趨于平穩(wěn)狀態(tài)。
從上述數(shù)據(jù)來看，此次募集項目效益測算中平均房價及客房平均出租率均高于君亭酒店近三年平均水平。
值得一提的是，君亭酒店此前募投項目僅建設(shè)投資的1家直營酒店成都君亭酒店，目前未形成穩(wěn)定的客源，處于虧損狀態(tài)。
在此情況下，15家直營酒店能否擁有穩(wěn)定客源充分消化，是個疑問。
商譽高企
雖然君亭酒店此次定增未涉及資產(chǎn)收購，但公司此前持續(xù)收購帶來的高額商譽，是公司此次定增審核問詢函的核心問題之一。
2022年1月，君亭酒店變更首次募投項目資金1.4億元收購君瀾酒店、景瀾酒店和君瀾系列商標(biāo)。收購以收益法評估結(jié)果為基礎(chǔ)，評估基準(zhǔn)日為2021年9月30日，浙江君瀾評估后的股東全部權(quán)益價值為13200萬元，評估增值率為2,087.46%；景瀾酒店評估后的股東全部權(quán)益價值為2200萬元，評估增值率為17.23%。
上述收購新增商譽賬面價值7699.89萬元。截至2022年一季度，君亭酒店商譽賬面價值為1.09億元。1.09億元的商譽賬面價值，占公司當(dāng)期凈資產(chǎn)比例為22.21%。
收購君瀾酒店、景瀾酒店產(chǎn)生高額商譽賬面價值，被問詢實際經(jīng)營情況與資產(chǎn)評估預(yù)測是否存在較大差異，是否考慮其持續(xù)經(jīng)營風(fēng)險，商譽減值計提是否充分、謹(jǐn)慎。
2020年-2021年1-9月，君瀾酒店分別實現(xiàn)4,151.45萬元、4,729.85萬元；凈利潤879.51萬元、1,384.54萬元。截至2021年9月30日，浙江君瀾凈資產(chǎn)為-318.86萬元。景瀾酒店分別實現(xiàn)收入1,495.98萬元、1,332.4萬元；實現(xiàn)凈利潤-431.01萬、-66.61萬元。
除高額商譽外，收購景瀾酒店及君瀾酒店也為君亭酒店帶來大額應(yīng)收賬款。財報顯示，2022年一季度末，公司應(yīng)收賬款余額為6222.05 萬元，占當(dāng)期營業(yè)收入的比例為101.16%。
對此，深交所要求公司說明景瀾酒店和君瀾酒店應(yīng)收賬款占營業(yè)收入的比例、應(yīng)收賬款逾期及回款情況、信用政策與同行業(yè)可比公司是否存在較大差異以及應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備計提是否充分。
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