8月5日，平安銀行2022年網(wǎng)絡(luò)拍賣交易指數(shù)報告夏季線上發(fā)布會盛大啟幕。會上，圍繞平安銀行網(wǎng)絡(luò)拍賣交易指數(shù)（下稱“網(wǎng)拍指數(shù)”），平安銀行特殊資產(chǎn)估值專家深入解讀了網(wǎng)拍市場熱點現(xiàn)象，平安銀行風(fēng)險管理專家與一線清收處置人員分享了指數(shù)工具的實戰(zhàn)案例，中科院研究學(xué)者則帶來了網(wǎng)拍競價策略領(lǐng)域的深度研究成果。
始于2019年的平安銀行網(wǎng)拍指數(shù)，經(jīng)過不斷的積累與沉淀，已成為拍賣交易中的市場風(fēng)向標與資產(chǎn)透視鏡，不僅可以協(xié)助特殊資產(chǎn)行業(yè)參與方研判資產(chǎn)價格變動趨勢，還能在估值定價、資產(chǎn)管理、處置時機、風(fēng)險管理等方面的提供策略性建議。
本次會議重磅發(fā)布了由平安銀行-中科院特殊資產(chǎn)量化實驗室編制的《2021年度平安銀行網(wǎng)拍指數(shù)報告》（下稱“報告”）。報告通過對2021年不動產(chǎn)網(wǎng)拍市場環(huán)境、買方行為、拍賣形式等多個維度進行全方位、立體化研究，深入闡述了市場流動性、成交價格、區(qū)域市場活躍度、成交率、買方關(guān)注度等重要指標的變化，并對司法拍賣與破產(chǎn)拍賣的區(qū)別進行了對比分析。
平安銀行緊跟數(shù)字化轉(zhuǎn)型浪潮，積極探索特殊資產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展之路，早在2019年，就與國內(nèi)頂尖學(xué)府，中國科學(xué)院及中國科學(xué)院大學(xué)攜手合作，成立平安銀行-中科院特殊資產(chǎn)量化實驗室，開展金融風(fēng)險管理領(lǐng)域的研究合作，網(wǎng)拍指數(shù)正是研究成果之一。自推出兩年多以來，經(jīng)受住市場充分論證，廣受同業(yè)好評，也不斷推動中國金融風(fēng)險管理的學(xué)術(shù)研究和應(yīng)用實踐水平的提高。
本次發(fā)布的報告圍繞新冠肺炎疫情，指出其對法拍市場的長短期影響。此外，報告也進行了專題研究，例如限購政策對住宅房產(chǎn)網(wǎng)拍市場產(chǎn)生負面影響，起拍定價、地區(qū)經(jīng)濟對成交率影響分析，宏觀指標對變現(xiàn)指數(shù)的影響分析等等。
市場環(huán)境復(fù)雜多變 不動產(chǎn)網(wǎng)拍市場呈現(xiàn)新特征
從市場供求來看，2021年全年不動產(chǎn)網(wǎng)拍市場規(guī)模持續(xù)擴張，下半年需求顯著收緊。報告顯示，2021年全年掛拍不動產(chǎn)29.82萬筆，較2020年上浮13.31%，全年共9個月掛拍資產(chǎn)數(shù)量超過去年同期。因2020年疫情影響，2021年3月掛拍資產(chǎn)量同比增加近400%。
2021年全年不動產(chǎn)成交13.22萬筆，較2020年上浮0.97%，但自6月起全年共7個月成交資產(chǎn)數(shù)量低于2020年同期，至2021年末月均成交資產(chǎn)已同比下降超過20%。資產(chǎn)成交受市場購買力影響，2021年不動產(chǎn)成交金額與貨幣增速（90日前）顯著相關(guān)，相關(guān)系數(shù)為47%，購買力同比增速不足9%時，不動產(chǎn)網(wǎng)拍市場需求顯著收縮。
受供需雙方影響，不動產(chǎn)網(wǎng)拍流動性減弱、成交率下降、成交周期延長。2021年全年不動產(chǎn)成交率54.37%，較2020年下降3.73%，但自4月起全年共9個月成交資產(chǎn)數(shù)量低于2020年同期，至2021年末資產(chǎn)成交率較2020年同期已下降超過10%；2021年6月起不動產(chǎn)資產(chǎn)成交時間逐漸后移，截至年底一拍階段成交資產(chǎn)不足50%。
在此背景下，資產(chǎn)成交價格下降，市場價格敏感性增強，資產(chǎn)變現(xiàn)指數(shù)發(fā)生變化。2021年全年不動產(chǎn)變現(xiàn)指數(shù)為68.05%，較2020年下降2.43%，2021年全年共有8個月成交資產(chǎn)變現(xiàn)指數(shù)低于2020年同期，至2021年末月均資產(chǎn)變現(xiàn)指數(shù)已同比下降超過7.5%；2021年底“一拍/二拍起拍價差”達到12%，較2020年同期增長2%，受價差以及市場預(yù)期綜合影響，買家將注意力投放在二拍市場，2021年下半年二拍成交率反超一拍近5%，反映出市場的價格敏感性。
就地域來看，一線城市及東南沿海地區(qū)市場活躍度高。以流動性為例，北京、上海、浙江三地區(qū)市場流動性最強，廣東、福建、江蘇、天津、海南、重慶等地區(qū)組成不動產(chǎn)網(wǎng)拍市場的第二梯隊；就成交價格而言，北京、上海、陜西、浙江、湖南、廣東、福建、海南七地市場內(nèi)20%以上的成交資產(chǎn)的成交價格超過評估價，其中上海和陜西地區(qū)市場近35%的成交資產(chǎn)成交價超過評估價。
資產(chǎn)類型方面，住宅、廠房、土地資產(chǎn)的市場活躍度高。例如，住宅資產(chǎn)流動性好，成交價格穩(wěn)定，評估價在七折與九折之間成交資產(chǎn)占比超過45%；廠房/土地資產(chǎn)成交速度快，成交價格兩級化，評估價在七折以下與溢價成交資產(chǎn)占比均超過25%；商鋪資產(chǎn)流動性差，成交率不足35%，評估價在七折以下成交資產(chǎn)占比接近40%。
買方關(guān)注度及參拍人數(shù)下降 買方注意力發(fā)生變化
需要指出的是，2021年不動產(chǎn)網(wǎng)拍市場瀏覽人數(shù)逐月下降。眾所周知，資產(chǎn)買方在網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺上瀏覽標的資產(chǎn)、設(shè)置資產(chǎn)關(guān)注、繳納保證金參拍，并最終參與競價，因此瀏覽量、關(guān)注量、參拍量分析可以說明標的資產(chǎn)的成交概率以及成交價格的變動規(guī)律。分季度來看，2021年第一、第二季度筆均資產(chǎn)瀏覽量與去年基本持平，但第三、第四季度筆均瀏覽量快速下降，至年底瀏覽人數(shù)較去年同期下降近40%，該趨勢與資產(chǎn)成交率走勢相符。
實際上，買方關(guān)注度增加可顯著提升成交率與變現(xiàn)指數(shù)。例如，住宅類掛拍資產(chǎn)關(guān)注人數(shù)超過20人時，成交率達到75%，成交資產(chǎn)變現(xiàn)指數(shù)達到75%以上；商鋪類掛拍資產(chǎn)關(guān)注人數(shù)超過5人時，成交率達到40%，成交資產(chǎn)變現(xiàn)指數(shù)達到64%以上；廠房/土地類掛拍資產(chǎn)關(guān)注人數(shù)超過50人時，成交率達到95%，成交資產(chǎn)變現(xiàn)指數(shù)超過100%，關(guān)注人數(shù)超過100人時，成交資產(chǎn)變現(xiàn)指數(shù)超過120%。
受關(guān)注度下降影響，2021年不動產(chǎn)網(wǎng)拍市場參拍人數(shù)逐月下降。報告介紹到，2021年全年共有59.77萬人次參拍，自6月起每月參拍人次均低于2020年同期，截至年底每月參拍人次較2020年同期下降近40%。此外，買方注意力也發(fā)生了變化，即從一拍市場轉(zhuǎn)移到二拍市場。2021年4月一拍市場筆均參拍人數(shù)一度達到二拍市場的2倍，但從第三季度起一拍市場筆均參拍人數(shù)快速下滑，截止年底已與二拍市場基本持平。
以司法拍賣為主、破產(chǎn)拍賣為輔
整體來看，2021年不動產(chǎn)網(wǎng)拍以司法拍賣為主、破產(chǎn)拍賣為輔。作為不動產(chǎn)網(wǎng)拍的主要形式，司法拍賣的主體為具有強制執(zhí)行力的執(zhí)行法院，2021年超過95%的資產(chǎn)以司法拍賣的形式進行網(wǎng)拍，不足5%的資產(chǎn)采用破產(chǎn)拍賣的形式由破產(chǎn)案件管理人通過阿里拍賣、京東拍賣和中國拍賣行業(yè)協(xié)會等渠道推進網(wǎng)拍。
與此同時，拍賣主體在資產(chǎn)與地區(qū)兩方面均存在結(jié)構(gòu)性差異，近99%的住宅類資產(chǎn)由法院推拍，在廠房/土地市場中則下降到90%；東南沿海及川渝地區(qū)的非法院推拍資產(chǎn)占比顯著高于東北、華北和西北地區(qū)。
由于司法拍賣與破產(chǎn)拍賣的推拍主體不同，破產(chǎn)拍賣普遍設(shè)置高起拍價，導(dǎo)致成交率低于司法拍賣資產(chǎn)。從2021年的數(shù)據(jù)來看，破產(chǎn)拍賣資產(chǎn)起拍指數(shù)普遍超過同期司法拍賣資產(chǎn)，直接拉高資產(chǎn)起拍價與成交價。由于起拍定價偏高，2021年底破產(chǎn)拍賣資產(chǎn)參拍人數(shù)僅為同期司法拍賣資產(chǎn)參拍人數(shù)的60%，受此影響破產(chǎn)拍賣資產(chǎn)成交率僅為30%，而同期司法拍賣資產(chǎn)成交率為45%。
報告還表明，新冠肺炎疫情影響實地看樣，直接沖擊網(wǎng)拍市場，預(yù)計2022年疫情影響將持續(xù)，購買力無法完全轉(zhuǎn)化為成交量，網(wǎng)拍平臺可以考慮VR看樣，填補服務(wù)能力。以上海為例，不動產(chǎn)網(wǎng)拍市場成交量占全國成交量4%-5%，因疫情封城近50天期間內(nèi)成交量下降近60%，或致全國不動產(chǎn)網(wǎng)拍市場成交量下降0.5%。此外，受購買力影響，M2增速對網(wǎng)拍市場購買力影響具有一定滯后性，預(yù)計2022年下半年不動產(chǎn)網(wǎng)拍市場購買力基礎(chǔ)充足。
考慮到《最高人民法院關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》于2022年1月1日開始實施，且規(guī)定第二條要求競買人必須具備購房資格。報告分析了2021年前北京、廣州、深圳限購政策以及2021年內(nèi)上海等6地區(qū)限購政策的基礎(chǔ)上，判斷限購政策對住宅房產(chǎn)網(wǎng)拍市場產(chǎn)生的負面影響，即政策落地后2個月內(nèi)影響最大，并在半年內(nèi)對市場需求持續(xù)產(chǎn)生減弱效應(yīng)；在政策落地5個月后，負面影響逐漸降低；一拍和二拍受限購政策影響顯著，限購政策對變賣階段資產(chǎn)成交影響有限；網(wǎng)拍房限購對大于200平方米的住宅房影響較顯著，其余建筑面積大小皆不顯著。
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