房地產(chǎn)市場下行，多城重啟棚改。在上一輪棚改大潮中，位于西南邊陲的貴陽市曾有一個名為花果園的棚戶區(qū)改造項目引起廣泛關(guān)注。
這個建筑面積達1830萬平方米的項目，曾憑借鋪天蓋地的營銷和超低的價格，贏得了來自貴州全省及鄰近省份購房者的青睞，更將貴陽市的房價壓制在省會城市中的低位，還曾創(chuàng)下單盤銷量連續(xù)23個月踞全國之首的赫赫戰(zhàn)績。
在以花果園為代表的超級大盤去化完成后，貴陽的房價經(jīng)歷了一波上揚，2018年時還曾因房價上漲明顯被約談。
不過，受制于當?shù)亟?jīng)濟實力和消費力水平，近兩年貴陽的庫存量處于高位，去化周期大幅拉長，2021年時超過20個月。另克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月末，貴陽廣義庫存突破1.8億平方米，位居全國各大城市之首。
巨量庫存讓貴陽承擔著房價下行壓力，過去兩年一直處于調(diào)整的階段�？硕饠�(shù)據(jù)顯示，2019年以來，貴陽市房價一路走低，從11655元/平方米的高點降至2021年的10401元/平方米。
如今，貴州重啟了貨幣棚改政策，能否再次給這個沉寂已久的市場注入活力？
超級大盤誕生記
建筑面積1830萬平方米，容積率高達6.8，一梯九戶、十五戶，樓高45層，200萬平方米的商業(yè)，200萬平方米的寫字樓，超百萬的人流量……
這組數(shù)據(jù)并不是杜撰的逸聞，而是來自一個名為“花果園”項目的真實寫照。過高的容積率，一棟貼一棟，該盤被形容為“握手樓”。這個項目正位于貴陽市核心主城區(qū)。
站在當下這樣一個全行業(yè)都在強調(diào)品質(zhì)和居住舒適度的時點，回看花果園這樣的超級大盤時，自然滿是不解和疑問，但這個超級大盤有其獨特的歷史背景。
2010年之前，花果園項目所在的區(qū)域還是一片棚戶區(qū)。20世紀90年代初，有大量流動人口涌入貴陽并聚居于此，人口交織雜居，低矮破舊的房屋連片集聚，順山勢肆意而建，環(huán)境更是臟亂不堪。而彼時的貴州省，城鎮(zhèn)化率落后全國平均水平15年。
為了改變這一面貌，2010年7月，貴州省最大的棚戶區(qū)、貴陽最大的“城中村”——彭家灣片區(qū)的改造拉開序幕。拿下這個項目的是貴州省本地開發(fā)商宏立城。2011年，這家公司又取得了毗鄰的的五里沖片區(qū)改造項目，組合成為貴陽當?shù)刈畲蟮某侵写甯脑祉椖�，成為日后的花果園項目。
據(jù)當?shù)孛襟w報道，花果園棚戶區(qū)改造項目拆遷面積共計400余萬平方米，總拆遷戶數(shù)2萬余戶，涉及拆遷人口10多萬人。
這一龐大的改造項目是全方位的。除了住宅建設(shè)外，宏立城還需要承擔商業(yè)、寫字樓、十多所學校、6大主題公園等配套設(shè)施的建設(shè)，同時項目還規(guī)劃的12條市政主干道，也由開發(fā)商負責修建。整個項目改造所需投資高達900億元。
2015年，花果園項目竣工交付。自2010年10月首期開盤起，這個主要面向貴州省內(nèi)所有剛需客戶的項目，曾創(chuàng)下單盤銷量連續(xù)23個月踞全國之首的戰(zhàn)績，也因此享有“中國第一神盤”的稱號。
多位貴州當?shù)厝讼虻谝回斀?jīng)表示，當年花果園的營銷會下到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村里，全省都能看到花果園的營銷廣告。
“如果你有意向去看房子，他們會專車接送，全程免費吃住。”曾參與貴陽某超級大盤建設(shè)的劉陽（化名），現(xiàn)在當?shù)匾徽脚_從事城市運營相關(guān)工作，他向記者回憶到，項目一期、二期滿足了貴州省內(nèi)所有的購買需求之后，花果園的營銷開始向其他省市推進。
超級大盤的容納量自然也是非同尋常。截至2020年，花果園入住人口14.67萬戶、45萬余人，入駐商家及企業(yè)40500余家，日均人流量達到100萬人次。
“花果園實在是太大了，就像一個城市。”“北漂”李杰甫（化名）是貴州六盤水人，由于工作關(guān)系經(jīng)常途徑貴陽，對當?shù)貥鞘幸差H為熟悉，“周圍朋友的爸媽有很多人在花果園買房”。在他看來，一口氣推出這樣的超級樓盤，“好處就是開發(fā)商直接把大片的城市基礎(chǔ)設(shè)施更新了�！�
有不少分析也認為，貴陽市的財政規(guī)模有限，于是借助社會資本，以超級大盤的路徑實現(xiàn)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市升級改造�！百F陽等城市作為內(nèi)陸城市本身發(fā)展就滯后，基礎(chǔ)設(shè)施上有很大欠缺，城鎮(zhèn)化率也不高。以這樣的方式后來居上也是符合國家戰(zhàn)略方針的�！眲㈥柋硎尽�
在花果園之前，貴陽金陽新區(qū)曾有過一個名為“世紀城”的項目，其建面也達到600萬平方米�！爱敃r是為了把貴陽市的主城區(qū)擴展出去，疏解老城區(qū)的交通壓力等，規(guī)劃了一個10余萬人的居住社區(qū)�！眲㈥柋硎�，這是當時的第一個大樓盤。世紀城項目使這一片區(qū)都熱鬧了起來。
不過，最初的花果園帶來的居住體驗也算不上美好，交通擁堵、治安不佳、環(huán)境差等情況屢見不鮮。有業(yè)內(nèi)人士認為，若運營不好，未來或許會成為新的“棚戶區(qū)”。
歷經(jīng)一番大力整頓和建設(shè)，現(xiàn)在的花果園憑借其核心的區(qū)位優(yōu)勢和便利的交通條件，成為貴陽人青睞的商業(yè)中心。“現(xiàn)在實體經(jīng)濟不太景氣，但是在花果園完全感受不到這種氣氛，晚上非常熱鬧。”劉陽說，“不管怎么說，花果園實現(xiàn)了很多低收入人群的居住夢，是個解決民生的工程，有它歷史意義在的�！�
高庫存下的去化壓力
除了滿足當?shù)厝说木幼⌒枨笸�，花果園另一重意義在于成功拉低了貴陽的房價。
2010年花果園首度開盤時，房源均價在6800元/平方米，與競品均價基本持平，但由于開發(fā)商對去化和資金回籠速度的高要求，行至2012年第三期入市時，宏立城將在售房源全部一口價調(diào)降至3980元/平方米。公開數(shù)據(jù)顯示，這一期產(chǎn)品開盤當月，花果園銷售7500套，銷售額達28億元。至2012年年底時，項目的整體價格水平僅維持在4200元/平方米左右。低價策略，再加上鋪天蓋地的營銷，2012年全年，花果園實現(xiàn)了約240億元的銷售額。
2012年下半年時，關(guān)于貴陽樓市“崩盤”的爭論甚囂塵上，但這并未影響項目的銷售，當時諸多報道皆將花果園售樓部的交易場景形容為“熙熙攘攘”。畢竟，“花果園的區(qū)位，配上不到4000元的價格，這樣的性價比哪里去找？”李杰甫說。
未來方舟
花果園三期超低的售價，使得另一個總建面在720萬平方米的超級大盤中天未來方舟，在2012年只得以3580元/平方米的價格開盤入市，遠低于同期其他項目近萬元的價格�？硕饠�(shù)據(jù)顯示，兩個大盤加起來的年銷售額可占整個貴陽市場的70%。這兩個項目對貴陽房價帶來的沖擊不言自明。
據(jù)貴州本地咨詢機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2006-2011年，貴陽樓市成交均價從2775元/平方米上漲至4918元/平方米，但2012年降至4670元/平方米，核心便是兩個超級大盤的價格戰(zhàn)。
“兩個大盤多年來的低價格一直壓制著貴陽的房價上漲，到2017年，兩個樓盤的銷售已接近尾聲，”劉陽說，“受到市場供求的影響，貴陽的房價開始出現(xiàn)上漲的跡象�！�
自此，貴陽這一價格洼地吸引了越來越多外來規(guī)模房企。除了早已有所布局的碧桂園、萬科、保利、恒大、華潤置地等房企外，2017年-2019年間，融創(chuàng)、大悅城(000031)、萬達、旭輝、金茂、金科、龍湖、新城等房企外陸續(xù)踏上了這片西南市場，并開始占據(jù)主導地位。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在貴陽2019年在售總貨量1309萬方中，恒大、碧桂園、萬科三家占比超3成。
與此同時，貴陽的房價開始大幅上漲。2017年貴陽市商品房網(wǎng)簽銷售均價達到7239元/平方米，同比漲幅達16.8%，觀山湖區(qū)、花溪區(qū)等熱點區(qū)域均價已經(jīng)突破萬元大關(guān)。同時，受益于貨幣化安置，貴陽的存量商品房得到了很好的消化，2017年，當?shù)氐纳唐贩咳セ芷诮抵?1個月。
這一熱度在2018年仍在延續(xù)。2018年初，眾多一線及熱點二線城市的房價呈降溫態(tài)勢之時，而包括貴陽在內(nèi)的7個城市的房價則保持上漲。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，當年1月，貴陽的新房價格環(huán)比漲幅在1%左右；同年4月，貴陽房價環(huán)比漲幅為1.3%，位居前列；5月，住建部就調(diào)控問題約談了12個城市，貴陽出現(xiàn)在其中。
不過，正是由于2017年、2018年貴陽樓市的高熱度，各大房企于2019年加快了推貨速度，但受制于當?shù)厥袌鱿M力及全國樓市降溫，貴陽的市場存量快速上升，去化周期拉長至20個月。2021年下半年走低的市場壓力下，貴陽的樓市去化越發(fā)緩慢。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年的貴陽的去化周期達已達到了21.8個月。
持續(xù)向下的市場行情，疊加疫情、房企爆雷的綜合因素影響，貴陽的房價高位回落。貴陽當?shù)氐姆慨a(chǎn)中介表示，整體來看，貴陽的房價相較于兩年前，大概每平方下降了1000~2000元不等。
曾經(jīng)招攬了貴州省內(nèi)外眾多購房者、投資客的花果園更是如此。花果園E區(qū)的房子在2021年時的最高成交價在9400元，2022年以來的成交價則多在7500-8000元之間，更有個別房源放盤價低至5597元/平方米。
“當初花果園有很多客戶是做生意的人，今年的大環(huán)境下，有不少經(jīng)營狀況不太好的個體戶就選擇出手套現(xiàn)進行資金周轉(zhuǎn)，”上述中介表示，“他們的成交價就在六七千元，畢竟當時入手的時候也就是不到4000元的價格。”
“有房企在貴陽拿了塊地一直沒有開發(fā)，也不敢去開發(fā)”劉陽說，“開發(fā)投資了更多真金白金在這邊，但房子賣不出去，沒法回款就砸在里面了�！�
大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)成發(fā)展引擎
面對著樓市下行的壓力，貴陽今年以來出臺了一系列支持性政策。6月初，貴州省發(fā)布《貴州省進一步加快重大項目建設(shè)擴大有效投資若干措施》，要求積極采取貨幣化安置+獎勵的方式推進棚戶區(qū)改造，帶動住房改善和房地產(chǎn)發(fā)展。
劉陽對家鄉(xiāng)的發(fā)展抱著頗為積極的觀點，“樓市的最低點應(yīng)該就是去年了”，其實不只是短期的樓市刺激政策，更長遠地看，貴陽在加緊城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時，也在通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加強對人的吸引力。
貴州省地處云貴高原，素有“八山一水一分田”的說法，是我國境內(nèi)唯一沒有平原的省份，山地和丘陵占總面積的9成以上。受地形限制，貴陽也成為繼北京之后第二個車牌限號的城市。
早年間對經(jīng)濟形成了明顯制約，貴陽算得上是最不發(fā)達的省會城市之一。盡管歷經(jīng)建國初期的三線建設(shè)以及2000年的西部大開發(fā)，貴陽的交通、電子工業(yè)、國防科技工業(yè)得到長足發(fā)展，能源優(yōu)勢也實現(xiàn)了充分開拓，但整體實力一直未能得到有效提升。
在啟動花園城項目的2010年，貴陽GDP剛突破千億大關(guān)，人口總量僅約432萬人；同為西南地區(qū)省會城市的昆明，GDP總量約是貴陽的兩倍，突破了2000億元。
貴安新區(qū)華為數(shù)據(jù)中心
當年限制發(fā)展的自然環(huán)境，此后卻成了其發(fā)展新產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵因素。穩(wěn)定的地質(zhì)結(jié)構(gòu)，豐富的能源資源，偏低的電力價格等，都賦予了貴州儲存數(shù)據(jù)的天然優(yōu)勢。于是，大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)成為貴州著力推進的新方向。
2013年，中國電信、聯(lián)通、移動三大通信運營商的數(shù)據(jù)中心落地貴陽貴安新區(qū)，總投資達150億元，規(guī)劃建設(shè)機柜超10萬個，服務(wù)器超200萬臺。這使貴州一躍成為國內(nèi)第一的數(shù)據(jù)集聚地。
2015年，貴陽、貴安新區(qū)共同創(chuàng)建國家級大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展集聚區(qū)，“中國數(shù)谷”正式落戶于貴陽。此后，作為首個國家大數(shù)據(jù)綜合試驗區(qū)的核心區(qū)，華為、騰訊、蘋果等一批世界龍頭企業(yè)匯聚于貴陽貴安。
2021年，貴州數(shù)字經(jīng)濟增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重為35.2%，較上年提升3個百分點。目前，貴州投入運營及在建的重點數(shù)據(jù)中心已達 25 個，其中超大型數(shù)據(jù)中心 11 個，成為全球集聚超大型數(shù)據(jù)中心最多的地區(qū)之一。
隨著大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)的壯大，貴陽的經(jīng)濟、人口規(guī)模也開始擴大。2020年貴陽市全年GDP總量實現(xiàn)4311.65億元，增速5.0%；在省會城市中，這一GDP增速位居全國第4。2021年，貴陽GDP增速再提高，至6.6%；同期，貴陽的常住人口610.23萬人，比上年增長1.9%。
除了增強產(chǎn)業(yè)實力之外，貴陽的自然環(huán)境，早已是一張靚麗的旅游名片。
當初選擇在花果園置業(yè)的外地人中，有不少正是看中了當?shù)氐臍夂�。“重慶夏天很熱，而貴州夏天最高溫度30度左右，不少人會到貴州來避暑。”劉陽說，貴陽有分明的季節(jié)變化，但溫度常年均衡適宜，“爽爽貴陽”是盛夏時節(jié)的好去處。
在上海交通大學近日發(fā)布的《2022中國候鳥式養(yǎng)老夏季棲息地適宜度指數(shù)》中，75個候選城市中，貴陽以93.83的適宜指數(shù)位列第二，僅次于昆明。
這也是李杰甫未來要選擇定居貴陽原因之一。一線城市高企的房價讓這個小城市來的年輕人望而卻步，所以“以后是一定要回去養(yǎng)老的。”而貴陽作為省會城市，資源、環(huán)境等各方面條件在貴州省內(nèi)都是最佳。
在新一線城市工作的岳燃（化名）也因“外面房價太貴”而有回家的盤算，但返鄉(xiāng)的基礎(chǔ)則是工作機會，他身邊能在家鄉(xiāng)找到合適工作機會的同學、朋友都選擇了留下，教師、醫(yī)生或體制內(nèi)的工作，“衣食無憂，生活壓力也很小”。
劉陽告訴第一財經(jīng)，今年上半年，新國發(fā)二號文件重磅出臺，全面系統(tǒng)支持貴州發(fā)展，涉及農(nóng)業(yè)、新型城鎮(zhèn)化、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級、促進貿(mào)易投資等多方面�！皢渭儚馁F陽市來說，它是全國的大數(shù)據(jù)中心，由此衍生出來的新基建、上下游鏈條的發(fā)展、‘東數(shù)西算’等都在此生發(fā)，貴陽在全力爭取國家的支持�！�
在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪看來，隨著貴陽大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市界面的建設(shè)改善等，未來有望吸引大規(guī)模的改善需求，這很有可能成為貴陽市場新的增長點。
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