西安發(fā)文強化商品房預售資金監(jiān)管 商品房預售制行至歷史十字路口

7月14日晚間，西安住建局等5部門聯(lián)合印發(fā)《關于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》（以下簡稱《措施》），提出加強商品房預售許可管理、強化商品房預售資金監(jiān)管、規(guī)范商品房交付行為等，直指目前多地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的爛尾樓斷供潮亂象背后的根本原因。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對貝殼財經(jīng)記者表示，預售資金監(jiān)管本就是為了確保工程項目不爛尾而設立的一道防火墻機制，不過若預售資金監(jiān)管不到位，或導致房企工程建設資金空缺，樓房爛尾問題。

值得一提的是，本輪爛尾樓斷供潮一事再度引發(fā)市場對取消商品房預售制度的討論，經(jīng)濟學家任澤平在個人微博發(fā)表觀點稱：“是該取消商品房預售制了，用你的錢，建你的房子，還爛尾了，這是對購房者的不公平�！彼�認為，應該改為現(xiàn)房銷售。

那么，到底什么是商品房預售制？當初為何要實施這一制度？目前是否具備相關制度取消的條件？

西安政策直指商品房預售資金監(jiān)管

此次西安發(fā)布的政策恰逢其時，《措施》提出，要加強商品房預售許可管理，規(guī)定“開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可，原則上地上７層及以下的多層建筑，工程形象進度須主體結構工程封頂；７層以上的，須達到地上規(guī)劃總層數(shù)的1/3，且不得少于７層�！�

《措施》還提出，要強化商品房預售資金監(jiān)管，具體舉措包括資金全額入賬；嚴格撥付標準；強化技術支撐；加強賬務核對；夯實銀行責任等。

種種舉措都切中近期多地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)爛尾樓斷供潮問題的要害。多位業(yè)內(nèi)人士認為，之所以出現(xiàn)爛尾樓，與監(jiān)管缺位導致預售資金被違規(guī)挪用不無關系。

所謂的預售資金是我國商品房預售制下的產(chǎn)物，而商品房預售制脫胎于1953年香港立信置業(yè)有限公司，在當時俗稱為“賣樓花”模式，即定金+余款分期的付款方式以解決開發(fā)商資金短缺問題。

自1994年我國《城市商品房預售管理辦法》頒布以來，商品房預售制已經(jīng)實行28年。簡單來說，商品房預售制就是房地產(chǎn)公司將正在建設中的房屋預先出售給購房者，由購房者預先支付定金或房款的行為。

中信建投證券在一份研報中指出，對于房企而言，預售制度極大縮短了房企現(xiàn)金流回籠的周期，降低了房企資金斷裂的風險的同時，有效地滿足了房企規(guī)模龐大的融資需求。

的確，統(tǒng)計局發(fā)布的全國房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金達60404億元，其中，定金及預收款就有19141億元，占到位資金的比例高達32%，成為房企開發(fā)資金的主要來源渠道。在我國商品房供給不足的時代，這一制度促進了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

但對于購房者而言，“先交錢再收房”的模式顯然存在較大風險，出現(xiàn)爛尾樓便是最為嚴重的風險之一。

為了減少出現(xiàn)爛尾樓類似的情況，預售資金成為“防火墻”。本來，這筆資金應該由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監(jiān)管，房企須將預售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設，但在過去很長一段時間，這筆資金時常被違規(guī)挪作他用。西安此次發(fā)布《措施》，強化商品房預售資金監(jiān)管，將在一定程度上減少爛尾樓現(xiàn)象的發(fā)生。

房地產(chǎn)市場逐漸飽和, 商品房預售制行至歷史十字路口

目前來看，本輪爛尾樓、斷供潮的焦點已經(jīng)從預售資金的監(jiān)管是否到位轉變?yōu)槭欠駪�該取消商品房預售制度。

實際上，近年來隨著我國房地產(chǎn)市場逐漸飽和，關于是否應該取消商品房預售制度一直為各方所討論，甚至一度上升至官方層面。

貝殼財經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，早在2005年，中國人民銀行就曾在其出具的《中國房地產(chǎn)金融報告》中建議取消房屋預售制度。2006年，33位全國人大代表在全國兩會上聯(lián)名建議取消商品房預售制度。

2009年，兩會提案中也出現(xiàn)相關內(nèi)容，建議加快修訂《城市房地產(chǎn)管理法》，全面取消商品房預售制度，建立商品房竣工入市銷售制度。

2010年，廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳甚至對外宣布，為進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，推進商品房現(xiàn)房銷售試點，將選擇南寧市作為取消商品房預售制度的試點。不過，隨后住建部否認取消商品房預售制度。

2018年9月底，住房城鄉(xiāng)建設部曾要求廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等六個省份對預售制進行評估，針對該制度應予以保留或取消提出建議，不過隨后也無下文。

支持取消該制度的任澤平認為，目前樓房已從大開發(fā)時代進入存量時代，對購房民眾不公平的預售制已經(jīng)過時了，應該取消預售制改為現(xiàn)房銷售。以后一手交錢，一手交房，天經(jīng)地義�！爱斎欢�次房改是個技術活，兼顧化解停貸、復工保交樓、重組房企債務、恢復市場信心以及長效機制，長效機制四大關鍵是推動城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融中性穩(wěn)定和房地產(chǎn)稅�！比螡善椒Q。

此外，還有觀點認為，此次爛尾樓、斷供潮風波，已嚴重影響購房者購買期房的信心，在這種情況下，預售制度也將失去意義，政府應考慮適時取消商品房預售制。

不過，也有反對方觀點認為，取消商品房預售制的條件還不成熟，原因是一些城市仍存在商品房供不應求的情況，若取消這一制度，商品房供應將大幅萎縮，推動房價上漲。同時，若取消這一制度，房企在現(xiàn)金流和周轉壓力下，勢必將加速搶工，甚至可能犧牲工程質量和樓盤品質，不利于地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

嚴躍進對新京報貝殼財經(jīng)記者表示，期房雖然有風險，但預售資金監(jiān)管制度若實施得好，風險其實是可控的。目前來看，還不能進入現(xiàn)房模式，因為這種模式下，房企的資金壓力更大了，而現(xiàn)在的問題是要確保期房模式下房企壓力更小，資金到位更充分，才能解決問題。

新京報貝殼財經(jīng)記者 潘亦純編輯 岳彩周 徐超 校對