業(yè)內(nèi)人士表示，“抱團(tuán)停貸”事件中，核心是銀行既是運(yùn)動員，又是裁判員。預(yù)售資金監(jiān)管何去何從？
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新京報記者 段文平 徐倩 編輯 武新 校對 柳寶慶
早在4月中旬，購買了恒大某樓盤的王一（化名），因?yàn)轫?xiàng)目遲遲難以交付且自身的還貸壓力較大，萌生了銀行按揭斷供的想法，但被朋友勸住。
沒想到，3個月后，一場由各大停工樓盤業(yè)主發(fā)起的斷供潮席卷而來，其中恒大樓盤停貸最多。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國已有超過80個停工或爛尾樓盤的業(yè)主發(fā)出停貸告知書，涉及鄭州、長沙、武漢、西安、南昌、上海、重慶等多個城市，且仍在不斷增加中。
對于樓盤停工或爛尾，業(yè)主將原因指向銀行違規(guī)放貸以及預(yù)售資金監(jiān)管出現(xiàn)漏洞。那么，在爛尾樓形成的背后，預(yù)售資金監(jiān)管是如何出現(xiàn)失守的？監(jiān)管又要何去何從？
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業(yè)主將爛尾原因指向預(yù)售資金挪用
據(jù)了解，這些發(fā)出“強(qiáng)制停貸告知書”的樓盤業(yè)主，對于樓盤停工或者爛尾的原因，都指向兩點(diǎn)，一是銀行違規(guī)放貸，二是監(jiān)管缺位導(dǎo)致預(yù)售資金被違規(guī)挪用。
比如，武漢市恒大時代新城業(yè)主的告知書顯示，作為貸款銀行，違規(guī)在房屋主體結(jié)構(gòu)未封頂前發(fā)放按揭貸款；將按揭貸款資金違規(guī)劃入非監(jiān)管賬戶；未積極履行資金監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致資金嚴(yán)重非正常流出。
鄭州名門翠園業(yè)主的強(qiáng)制停貸告知書也顯示，在房屋預(yù)售過程中，作為貸款銀行，諸如工商銀行(601398)、華夏銀行(600015)、鄭州銀行(002936)等存在不同程度違規(guī)發(fā)放貸款、未積極履行資金監(jiān)管義務(wù)的行為，具體包括違規(guī)在房屋主體結(jié)構(gòu)未封頂前發(fā)放按揭貸款、將按揭貸款資金劃入非監(jiān)管賬戶等。
西安世茂璀璨傾城二期的停貸告知函指出，在擬定貸款合同時，未按照購房合同和國家相關(guān)法律規(guī)定，將按揭貸款的收款賬戶設(shè)定為監(jiān)管賬戶，而是設(shè)定為開發(fā)商的一般賬戶，這樣直接導(dǎo)致按揭款脫離監(jiān)管，被開發(fā)商挪用一空，進(jìn)而導(dǎo)致房子停工爛尾。
本該使用到項(xiàng)目建設(shè)的預(yù)售資金，卻被挪走他用，這成為樓盤停工乃至爛尾的最主要原因。IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，房地產(chǎn)預(yù)售制度下，項(xiàng)目預(yù)售資金（含按揭貸款）與項(xiàng)目開發(fā)貸款的使用監(jiān)管就成為項(xiàng)目能否順利交付的關(guān)鍵，而這次“抱團(tuán)停貸”的集中爆發(fā)，無疑將疑點(diǎn)再次瞄向預(yù)售資金監(jiān)管。
“此次事件的核心是，銀行既是運(yùn)動員，又是裁判員，在實(shí)際執(zhí)行過程中，沒有起到裁判員的作用，出現(xiàn)了違規(guī)放貸、經(jīng)營貸流向房地產(chǎn)、預(yù)售資金挪用等現(xiàn)象�！� 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉如是說。
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監(jiān)管資金是如何被挪用的？
預(yù)售資金是指新房項(xiàng)目預(yù)售后，房企收到的各種購房款，包括定金、首付款、按揭貸款等。預(yù)售資金監(jiān)管是指由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管，房企須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用。當(dāng)房企達(dá)到規(guī)定的工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，可申請支取相應(yīng)比例的預(yù)售款。
但是，在過去很長一段時間，為了規(guī)模擴(kuò)張，在“拿地-開工-預(yù)售-拿地”的高周轉(zhuǎn)模式下，很多新房預(yù)售后的回款資金，不是用作結(jié)算工程款，而是被違規(guī)挪走他用，通過撬動資金杠桿，進(jìn)行大規(guī)模拿地實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。
對此，柏文喜表示，按照常規(guī)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款也是按項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度撥付的，但實(shí)際上開發(fā)商往往會以各種方式提前套取開發(fā)貸款，而貸款銀行也給予了默許甚至是“合謀”，從而造成開發(fā)貸款大量被挪用和轉(zhuǎn)移，從而導(dǎo)致了預(yù)售項(xiàng)目的資金鏈斷裂和爛尾。
預(yù)售資金是如何被挪用的呢？最常用的一種手段是，錢沒進(jìn)入監(jiān)管賬戶，而是進(jìn)入了非監(jiān)管賬戶。項(xiàng)目公司設(shè)置多個銀行賬戶屬于常事，將占比較小的首付款放置于監(jiān)管賬戶上，另將按揭款放在非監(jiān)管賬戶上，這樣被監(jiān)管的資金就只有30%左右。另一種手段是虛報工程進(jìn)度，聯(lián)合施工方將監(jiān)管資金的錢套出來。此外，有的賬戶監(jiān)管形同虛設(shè)，開發(fā)商直接抽調(diào)資金。
“與承建商偽造工程量、與供應(yīng)商偽造采購合同等，而且不少承建商、監(jiān)理機(jī)構(gòu)和供應(yīng)商就是開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)，甚至就是開發(fā)商自己�！卑匚南踩缡钦f。
通過挪用預(yù)售資金撬動金融杠桿進(jìn)而實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，這種模式暗藏巨大風(fēng)險，如果房企出現(xiàn)資金鏈斷裂，就很容易導(dǎo)致樓盤停工乃至爛尾。
上述的西安世茂璀璨傾城二期挪用監(jiān)管資金就曾被相關(guān)政府部門通報。今年6月8日，西安市未央?yún)^(qū)住房和城市建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于糾正違規(guī)挪用西安世茂璀璨傾城商品房預(yù)售監(jiān)管資金的函》。其中指出，西安世茂璀璨傾城項(xiàng)目因集團(tuán)抽調(diào)商品房預(yù)售資金，現(xiàn)存在資金缺口達(dá)11億元，導(dǎo)致項(xiàng)目停工，并要求其將之前調(diào)撥的資金退還到監(jiān)管賬戶，解決資金缺口困境、保障世茂璀璨傾城項(xiàng)目如期交付。
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預(yù)售資金監(jiān)管的收緊與優(yōu)化
去年，在多種原因疊加下，部分房企陷入流動性危機(jī)，出現(xiàn)項(xiàng)目停工的現(xiàn)象，同時被爆出預(yù)售資金被挪用的情況。
諸如去年10月份，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳向恒大湖南分公司下發(fā)了《關(guān)于請落實(shí)“保交樓”工作有關(guān)事宜的函》。其中提到，恒大集團(tuán)湖南分公司及附屬公司涉嫌挪用、違規(guī)使用預(yù)售監(jiān)管資金，應(yīng)立即糾正，并于11月30日前將抽逃、挪走的預(yù)售款退還。
業(yè)主張藝（化名）告訴新京報記者，她所購買的樓盤開發(fā)商也出現(xiàn)了資金鏈問題，開發(fā)商集團(tuán)曾試圖將監(jiān)管賬戶的錢抽調(diào)，但最后在業(yè)主維權(quán)下，當(dāng)?shù)刂鞴懿块T給摁下了，使得項(xiàng)目正常施工。
不只開發(fā)商，銀行也存在私自挪用預(yù)售資金的行為。今年1月份，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布通知稱，華夏銀行股份有限公司佛山分行未經(jīng)監(jiān)管各方同意，擅自將商品房預(yù)售款從專用賬戶劃出，違反多項(xiàng)法律法規(guī)的規(guī)定。從1月6日起，該局暫停與與華夏銀行股份有限公司簽訂商品房預(yù)售款專用賬戶監(jiān)管協(xié)議。
事實(shí)上，為了保交樓，保障購房者的利益，去年，包括西安、北京、天津、蘇州、廣州、石家莊、重慶、銀川等多個城市出臺政策，加強(qiáng)對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管。強(qiáng)監(jiān)管內(nèi)容主要包括升級資金監(jiān)管范圍、提高監(jiān)管比例、提高支取節(jié)點(diǎn)要求等。
加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，無疑保障了購房者權(quán)益，對防止出現(xiàn)爛尾樓、拖欠供應(yīng)商、農(nóng)民工工資等現(xiàn)象起到了很好的作用，但是部分城市的預(yù)售資金監(jiān)管出現(xiàn)“一刀切”、過度收緊的情況，也使得部分企業(yè)在艱難時刻遭遇到更大的流動性壓力。
今年以來，預(yù)售資金監(jiān)管開始優(yōu)化。4月份，中央政治局會議強(qiáng)調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
據(jù)克而瑞6月份統(tǒng)計的一份數(shù)據(jù)顯示，今年以來，南京、成都、海口等多個城市優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，內(nèi)容包括降低重點(diǎn)監(jiān)管資金比例、增加重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)、允許使用銀行保函替代預(yù)售監(jiān)管資金、依據(jù)企業(yè)信用評級實(shí)行差異化管控等等。
在業(yè)內(nèi)人士看來，對于預(yù)售資金的監(jiān)管，底線是保交樓，通過加強(qiáng)監(jiān)管實(shí)現(xiàn)更加規(guī)范化的管理，從而保證在建項(xiàng)目都能按期交付。與此同時，基于化解企業(yè)風(fēng)險的考量，優(yōu)化監(jiān)管，提高資金利用效率。
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爛尾樓強(qiáng)制停貸8問
新京報記者邀請北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣、河南融業(yè)律師事務(wù)所王海濤、上海權(quán)典律師事務(wù)所合伙人律師張柯三位資深律師從法律層面對業(yè)主強(qiáng)制停貸的做法做出解讀，并且從法律角度給出業(yè)主建議。
▲據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有超80個停工或爛尾的樓盤業(yè)主決定強(qiáng)制停貸。圖/IC photo
業(yè)主直接“停貸”存風(fēng)險
問題1：在樓盤“出險”之后，購房人主張停貸的做法是否有法律依據(jù)？
王玉臣：在法律層面上，確實(shí)沒有明文規(guī)定出現(xiàn)這些情況后購房人有權(quán)直接停貸。在這里有兩個法律關(guān)系，一個是銀行和購房人之間的按揭貸款法律關(guān)系，屬于借貸；另一個是購房人和開發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系。爛尾樓盤的出現(xiàn)屬于商品房買賣關(guān)系出了問題，與按揭貸款法律關(guān)系是相對獨(dú)立的，所以不是直接就能賦予購房人可以停貸的權(quán)利。這是兩個合同，兩個法律關(guān)系。
所以，這種停貸的做法有著不小的風(fēng)險。如果沒有得到銀行的回應(yīng)和同意，同時也沒有得到法院的判決支持，貿(mào)然停貸的購房人往往就成了違約方，征信就會受到影響，還可能會被訴到法院，甚至還可能會被法院強(qiáng)制執(zhí)行。
問題2：如果銀行違反規(guī)定，存有過錯，購房人是否可以不還貸？
張柯：爛尾是因，停貸是果，如果只以單個合同的相對性論，不符合公平原則。對于購房人而言，已經(jīng)支付了首付款，但購買的期房停工或者爛尾，一方面超過約定期限沒有收到房子，另一方面還繼續(xù)償還貸款，這是不公平的。對于開發(fā)商而言，收了購房人的首付款和銀行貸款，卻不能按時交房。對于銀行而言，依約既享有抵押權(quán)，又享有債權(quán)，但卻違規(guī)放貸，疏于監(jiān)管甚至為開發(fā)商“開綠燈”，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)監(jiān)管責(zé)任。
2018年廣東省高級人民法院（簡稱“廣東省高院”）審判的一個案件，具有參考意義。這個案件是招商銀行(600036)股份有限公司惠州分行（簡稱“招行惠州分行”）因與被申請人黃一婷以及一審第三人光耀集團(tuán)有限公司（簡稱“光耀公司”）金融借款合同糾紛一案。在該案中，銀行沒有將貸款支付到預(yù)售款專用賬戶，而是轉(zhuǎn)到開發(fā)商的另一個賬戶，導(dǎo)致資金被挪用，項(xiàng)目爛尾。廣東省高院從公平原則出發(fā)，以締約過失責(zé)任，維持一審、二審的判決：開發(fā)商交房前，購房人可以不還貸，購房人已付的貸款銀行不需要退回。
問題3：面對樓盤停工甚至爛尾，購房人是否有權(quán)單方面停止履行貸款合同義務(wù)？
王海濤：如果購房人起訴要求解除購房合同以及貸款合同，根據(jù)情況，法院可能會判決剩余貸款不再由購房人償還；對于已償還部分以及首付部分，應(yīng)由開發(fā)商償還購房人；開發(fā)商不再履行對購房人交付房屋的義務(wù)。對于后續(xù)貸款的償還，如果解除購房合同以及貸款合同，根據(jù)情況，法院可能會判決剩余貸款不再由購房人償還，而是由開發(fā)商償還銀行。
可以參考最高人民法院民事判決書（2019）最高法民再245號案例，因出賣人（開發(fā)商）未按照約定期限交付房屋，致使案涉《商品房預(yù)售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實(shí)現(xiàn)亦被解除，應(yīng)由出賣人將收取的購房貸款本金及利息返還擔(dān)保權(quán)人（貸款銀行）和買受人（購房人），而買受人不負(fù)有返還義務(wù)。
此類案件涉及商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系，因開發(fā)商違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除，但卻實(shí)際占有使用購房人支付的首付款及銀行的按揭貸款；銀行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán)，又同時享有對開發(fā)商、購房人的債權(quán)；購房人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在購房人對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。
問題4：對于遭遇爛尾樓的購房人，如何從法律層面為自己維權(quán)？
王玉臣：首先，盡快核實(shí)所購項(xiàng)目的預(yù)售房款收取情況、監(jiān)管情況，是否存在開發(fā)商逃避預(yù)售資金監(jiān)管、挪用預(yù)售資金的情況，通過信息公開申請等方式對項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)做全面的調(diào)查和了解。
其次，若核實(shí)發(fā)現(xiàn)存在挪用預(yù)售資金的情況或者其他違法違規(guī)行為，應(yīng)盡快提起相關(guān)的查處申請，申請相關(guān)部門對這種違法行為進(jìn)行調(diào)查處理。如果通過核實(shí)，發(fā)現(xiàn)在這個過程中銀行也存在違規(guī)操作，還可以視情況提起相關(guān)的違法查處申請。
再次，如果交房已經(jīng)延期，還可以視情況提起相關(guān)的逾期交房違約金的民事訴訟，追究逾期交房違約金。
第四，很多爛尾樓或者延期交房的項(xiàng)目，存在開發(fā)商被強(qiáng)制執(zhí)行的問題，不乏執(zhí)行范圍是購房人的房屋。所以平時務(wù)必注意查詢開發(fā)商的執(zhí)行情況，如果發(fā)現(xiàn)自己購買的房屋被查封或被執(zhí)行了，要及時提起相關(guān)的異議，必要的時候，還要及時提起執(zhí)行異議的訴求。
最后，在上述法律手段的基礎(chǔ)上，可以建立和開發(fā)商等多方主體談判的平臺，進(jìn)而推動開發(fā)商盡快完工交房。作為購房人，要想更好地保護(hù)自己的合法權(quán)利，需要靈活、充分運(yùn)用法律賦予咱們老百姓(603883)的權(quán)利，依法依規(guī)去做，千萬不要碰紅線，否則得不償失。
若銀行違規(guī)放貸，監(jiān)管部門可行政處罰
問題5：如果銀行違規(guī)放貸，應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任？
王海濤：如果銀行違規(guī)放貸，不構(gòu)成業(yè)主對房屋貸款合同停貸的原因，但是，違規(guī)放貸的銀行將會受到監(jiān)管部門的行政處罰。
根據(jù)《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》第48條規(guī)定，銀行違反法律、行政法規(guī)以及國家有關(guān)銀行業(yè)監(jiān)督管理規(guī)定的，銀保監(jiān)局可以對銀行采取罰款、對有關(guān)人員采取紀(jì)律處分或禁止從事行業(yè)工作等措施。同時，很多省市專門出臺監(jiān)管細(xì)則，禁止銀行監(jiān)管新的預(yù)售項(xiàng)目。
對于違規(guī)銀行面臨的風(fēng)險而言，如果業(yè)主要求解除購房合同以及貸款合同，根據(jù)情況，法院可能會判決剩余貸款不再由購房人償還，而是由開發(fā)商償還銀行，開發(fā)商的償債能力及周期是不確定的。
問題6：目前，購房人與銀行簽訂的房屋貸款合同中，是否有涉及銀行違規(guī)放貸等的相關(guān)約定？
王玉臣：一般是沒有的。特別建議購房者，在現(xiàn)在的銀行按揭貸款合同文本中，將違規(guī)放貸的情形進(jìn)行羅列，并且約定如果出現(xiàn)爛尾等情況，后續(xù)的違約責(zé)任如何厘清。
張柯：銀行如果在購房人與銀行簽訂的借款合同中，通過格式條款，明顯不合理加重購房人的責(zé)任，如約定“借貸關(guān)系解除的，借款人應(yīng)當(dāng)返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用”等，則可能違反公平原則。
開發(fā)商違法違規(guī)挪用監(jiān)管資金將被處罰
問題7：開發(fā)商挪用監(jiān)管資金致使樓盤爛尾，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？
王玉臣：商品房買賣合同中一般都沒有約定挪用監(jiān)管資金的違約責(zé)任，所以開發(fā)商挪用監(jiān)管資金，一般是應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰責(zé)任。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。如果銀行監(jiān)管不力，開發(fā)商挪用預(yù)售款，都屬于違法行為。針對開發(fā)商的違法行為，購房人可以向當(dāng)?shù)刈〗ú块T投訴，住建部門可以對開發(fā)商采取列入信用黑名單等行政措施。
問題8：購房人停貸對開發(fā)商有什么影響？
王海濤：對于開發(fā)商而言，可能面臨的后果為購房人主動停貸、解除購房合同、要求退房等。在法律層面，如果解除購房合同以及貸款合同，法院可能會根據(jù)情況判決剩余貸款不再由購房人償還，而是由開發(fā)商償還銀行。
業(yè)主抱團(tuán)停貸是否會促使開發(fā)商復(fù)工這需要分別看待，因?yàn)�，開發(fā)商的交樓說到底是資金問題，從一定程度上來講，有促進(jìn)開發(fā)商交房的作用，具體作用大小，還要看房地產(chǎn)市場狀況以及開發(fā)商實(shí)際面臨的困難。
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