近期，包括吉林長(zhǎng)春、湖北黃岡、山西太原等在內(nèi)的多個(gè)城市發(fā)文支持鼓勵(lì)相關(guān)單位進(jìn)行商品房團(tuán)購(gòu)的消息引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。
在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，該類政策說(shuō)明通過(guò)團(tuán)購(gòu)來(lái)激活房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的導(dǎo)向，有助于后續(xù)房屋銷售市場(chǎng)的行情提振。另一方面，各類團(tuán)購(gòu)的房屋需要確保遵守營(yíng)銷的規(guī)則，不要把一些違規(guī)的和不合規(guī)的項(xiàng)目拿來(lái)做團(tuán)購(gòu)，否則容易損害公信力。
證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到，也有城市發(fā)布規(guī)定明確要求機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和國(guó)企不得組織新團(tuán)購(gòu)住房、定向開(kāi)發(fā)住房。今年3月，鄭州市發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，其中就提及上述內(nèi)容。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)會(huì)在一定程度上對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生干擾�！斑@其實(shí)是一個(gè)矛盾的政策，團(tuán)購(gòu)一般都是定向銷售，以超低價(jià)格為主要特征。但現(xiàn)在很多城市名義發(fā)布政策鼓勵(lì)團(tuán)購(gòu)，事實(shí)上又不允許價(jià)格明顯調(diào)整，很難為企業(yè)帶來(lái)多大的銷量。特別是團(tuán)購(gòu)對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格的干擾，會(huì)導(dǎo)致成交量繼續(xù)下調(diào)，真正想要穩(wěn)住樓市，應(yīng)該直接降低房貸利率，降低房?jī)r(jià)，提高城市競(jìng)爭(zhēng)力�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴e公司記者。
多地發(fā)文鼓勵(lì)房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)
7月8日，吉林省長(zhǎng)春市政府辦公廳發(fā)布《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展若干措施的通知》，從土地規(guī)劃、信貸政策、促進(jìn)交易等方面擬定了12條措施。其中提到，支持機(jī)關(guān)單位、國(guó)有企事業(yè)單位、大專院校、科研院所和社會(huì)群體與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接洽，組織商品房集中批量購(gòu)買(mǎi)活動(dòng)。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此類政策表述說(shuō)明了兩點(diǎn)。首先，這是官方形式的對(duì)團(tuán)購(gòu)行為的肯定，充分說(shuō)明通過(guò)團(tuán)購(gòu)來(lái)激活房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的導(dǎo)向，有助于后續(xù)房屋銷售市場(chǎng)的行情提振。其次，從團(tuán)購(gòu)的“偏好”來(lái)說(shuō)，強(qiáng)調(diào)了機(jī)關(guān)單位等部門(mén)，其實(shí)主要是包括公務(wù)員、教師和動(dòng)拆遷戶，此類群體購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，是房屋團(tuán)購(gòu)中的優(yōu)質(zhì)客戶。
實(shí)際上，近期出臺(tái)鼓勵(lì)“團(tuán)購(gòu)買(mǎi)房”的地方政策不只是吉林長(zhǎng)春。湖北省黃岡市近日制定出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)黃岡市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的補(bǔ)充措施》提出，鼓勵(lì)機(jī)關(guān)事業(yè)單位和大型企業(yè)組織購(gòu)房團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，對(duì)20人以上的團(tuán)購(gòu)，開(kāi)發(fā)企業(yè)給予不低于個(gè)人總房款3%的優(yōu)惠。
7月7日，四川巴中提出，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用團(tuán)購(gòu)模式銷售商品住房。各級(jí)工會(huì)可積極組織職工團(tuán)購(gòu)商品住房，與開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)成的優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入備案價(jià)格跌幅比例范圍。此外，浙江桐廬、安徽銅陵、山西太原等地也推出了類似鼓勵(lì)支持商品房團(tuán)購(gòu)的活動(dòng)。
“對(duì)于團(tuán)購(gòu)的政策，最早在廣州增城出現(xiàn)過(guò)，即政府組織的團(tuán)購(gòu)做法�！眹�(yán)躍進(jìn)表示，從實(shí)際過(guò)程看，團(tuán)購(gòu)的做法有助于以批量的方式進(jìn)行售房，也有助于房企一次性進(jìn)行銷售，是房企可以依賴的模式。且此類住房的價(jià)格相對(duì)會(huì)有各類折扣，也容易吸引購(gòu)房者的進(jìn)入。從實(shí)際過(guò)程看，各類團(tuán)購(gòu)的房屋需要確保遵守營(yíng)銷的規(guī)則，不要把一些違規(guī)的和不合規(guī)的項(xiàng)目拿來(lái)做團(tuán)購(gòu)，否則容易損害公信力。
專家稱團(tuán)購(gòu)會(huì)干擾市場(chǎng)
證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到，也有城市發(fā)布規(guī)定明確要求機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和國(guó)企不得組織新團(tuán)購(gòu)住房、定向開(kāi)發(fā)住房。
今年3月，鄭州市發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》。其中提及，加強(qiáng)商品住房銷售價(jià)格管理。嚴(yán)格執(zhí)行新建商品住房預(yù)售價(jià)格備案制度，指導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理確定銷售均價(jià)，穩(wěn)定商品住房?jī)r(jià)格。機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和國(guó)有企業(yè)不得在鄭州市域內(nèi)組織新的團(tuán)購(gòu)住房、定向開(kāi)發(fā)住房行為。
“房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)的目的就是降價(jià)，掩蓋降價(jià)事實(shí)上會(huì)導(dǎo)致不公平，商品房銷售是非常市場(chǎng)化的行為，組織團(tuán)購(gòu)降價(jià)是不應(yīng)該的，會(huì)導(dǎo)致價(jià)值歧視，還有各種糾紛，真正想要穩(wěn)住樓市，應(yīng)該直接降價(jià)，直接補(bǔ)貼財(cái)稅，一方面限制開(kāi)發(fā)商降價(jià)，一方面組織企業(yè)團(tuán)購(gòu)，這是矛盾的�！痹趶埓髠タ磥�(lái)，對(duì)于大部分城市來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)購(gòu)房這件事，背后藏著一定風(fēng)險(xiǎn)，而且干擾了市場(chǎng)。
具體來(lái)看，首先，團(tuán)購(gòu)行為中基本是單位組織，肯定要明顯降價(jià)，否則職工肯定不會(huì)選擇購(gòu)房。團(tuán)購(gòu)還涉及到職工購(gòu)房后，價(jià)格是不是最低，否則沒(méi)有單位會(huì)敢組織相關(guān)團(tuán)購(gòu)，因?yàn)闀?huì)帶來(lái)各種問(wèn)題。“其次涉嫌利益輸送。當(dāng)下樓市不樂(lè)觀，不論地方政府組織的還是單位組織的團(tuán)購(gòu)，到底團(tuán)購(gòu)誰(shuí)，救什么開(kāi)發(fā)商，都涉嫌了干擾市場(chǎng)，而且讓這些團(tuán)購(gòu)的項(xiàng)目可以降價(jià)銷售，也涉嫌不公平對(duì)待市場(chǎng)主體。最后，目前一些城市出現(xiàn)過(guò)爛尾樓，若團(tuán)購(gòu)到爛尾樓也會(huì)產(chǎn)生問(wèn)題�！睆埓髠フJ(rèn)為。
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