因煤而建、因鋼而興、因震而名，這是河北省唐山市為人所知的三個標(biāo)簽。今年較早時間，唐山曾發(fā)布了一攬子樓市刺激政策，包括取消商品住房限購限售、調(diào)整購房商業(yè)貸款政策、調(diào)整公積金貸款政策等，而當(dāng)?shù)貥鞘幸殉掷m(xù)陰跌數(shù)月。
即便將時間軸拉長，唐山的樓市發(fā)展史也極具戲劇性。十年前，唐山剛經(jīng)歷了一場轟轟烈烈的“造城”運動，隨后樓市下行庫存積壓，直到2016年一批炒房團大舉涌入，市場價格才被猛然推高。2020年，唐山房價漲幅還一度領(lǐng)漲全國。
不過，受政策、房企等多方面影響，該地還是逐漸滑入樓市下行周期。據(jù)第一財經(jīng)記者了解，許多曾經(jīng)的唐山投資客，都在出售手中房產(chǎn)，市場上的二手房源正在逐漸增多。但受新房市場低溫影響，二手房市場也叫不上價，有豪宅甚至虧本甩賣。
王立是唐山的一名房產(chǎn)中介店東，最近他經(jīng)手的二手房源明顯增多了，多年房產(chǎn)交易帶來的敏銳嗅覺告訴他，有投資客正在套現(xiàn)離場。然而，這并不是一場皆大歡喜的盛宴，據(jù)王立說，許多業(yè)主都處于賠錢出售的狀態(tài)，只不過是賠多賠少的區(qū)別。
當(dāng)?shù)氐膭傂栀彿孔�，則正在觀望中等待市場恢復(fù)正常�！皟r格下來也不見得是壞事，每個行業(yè)都有起落周期，前幾年唐山的房價確實增長速度太快了，一套老破小學(xué)區(qū)房就要一百多萬，很多普通人買不起，更何況高端社區(qū)了�！庇挟�(dāng)?shù)厝朔Q。
房價曾領(lǐng)漲全國
在河北省，GDP第一的城市不是省會石家莊，而是地理位置更靠北的唐山。早在2005年，唐山的GDP便超過石家莊，成為河北GDP第一城。
全國第一座機械化采煤礦井、第一臺蒸汽機車、第一桶機制水泥......豐富的礦產(chǎn)資源、便利的交通樞紐位置、雄厚的工業(yè)實力，曾為這座城市帶來源源不斷的財富。
但就是這樣一座城，曾因樓市高庫存，房價一蹶不振。2008年前后，河北開始了轟轟烈烈的“三年大變樣”運動，包括省會石家莊、經(jīng)濟大市唐山，都發(fā)生了翻天覆地的變化。城市煥然一新、高樓拔地而起，但也帶來許多積壓的問題。
在省會石家莊，至今仍有許多樓盤五證不全，居民在收房多年的房子中等待補證。在唐山，這一問題不如石家莊突出，但該地因城市改造運動，在2012年迎來樓市高峰，隨后又因全國性市場下行，積壓了大量庫存，房價也持續(xù)低谷爬坡。
沒曾想，一波炒房團涌入，改變了唐山的樓市底色。據(jù)中指研究院研報記錄，2016年北京930調(diào)控政策后，北京及環(huán)京地產(chǎn)調(diào)控措施出臺，大量北京及環(huán)京中介開始向外拓展資源，唐山因房價洼地及京唐城際鐵路復(fù)批等因素，迎來大波投資客。
據(jù)當(dāng)時的媒體報道，2016年下半年，北京、天津的人坐著大巴車去唐山買房，他們像發(fā)現(xiàn)“新大陸(000997)”一般，大多數(shù)人不假思索地交錢買房。唐山的房價，也在炒房團涌入后一路水漲船高，大量積壓數(shù)年的樓市庫存，也在短時間內(nèi)被基本消化。
為遏制這一局面，2017年4月開始，唐山限購政策相繼推出，非本市戶籍在中心城區(qū)購房需提供一年以上的納稅證明，本市戶籍人群擁有2套房及以上也要限購，且中心城區(qū)房子不能超過一套；公積金貸款首套首付30%，二套有貸40%。
非本市戶籍需提供一年納稅證明，攔住了一部分投資客群。但是，因彼時樓市庫存大部已得到去化，唐山曾一度陷入本地客多、房少的局面，房價也一直保持上揚態(tài)勢。
在樓市已步入調(diào)整周期的2020年，唐山房價還曾一度領(lǐng)漲全國。2020年8月，唐山新房銷售價格指數(shù)同比上漲15.4%，二手房同比上漲14.6%，位居全國第一。土地市場也熱鬧非凡，榮盛發(fā)展(002146)、隆基泰和等房企接連拿下“地王”。
克而瑞分析稱，唐山是重工業(yè)城市，GDP全河北省第一，有力支撐起唐山內(nèi)需；加上市區(qū)內(nèi)新房供應(yīng)緊缺、棚改拆遷影響小、唐山本地人愛買房等原因，導(dǎo)致其一手房供應(yīng)吃緊，二手房流通量又小，因此在大環(huán)境往下走的時候，唐山逆流而上。
投資客虧本離場
房價大幅上漲被住建部“約談”后，唐山火速拿出了調(diào)控政策。
2020年9月28日，唐山市人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，表示要遏制投機炒房，加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管，努力打造城市低房價優(yōu)勢。
通知要求，對在市中心區(qū)已擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件購買第二套住房申請商業(yè)性個人住房貸款，首付款比例不低于50%；對購買第三套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。
通知還特別強調(diào)了，嚴厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、哄抬房價行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，列入“黑名單”管理。嚴厲打擊投機炒房行為，房企不得以排號搖號、發(fā)放VIP卡、招募會員、存款等形式登記預(yù)訂，中介不得發(fā)布、炒作房價上漲的不實消息等。
當(dāng)時，全國樓市已從高熱轉(zhuǎn)入降溫，唐山仍在強力調(diào)控。沒想到，樓市降溫勢頭過于迅猛、加上許多房企陷入資金危機，唐山樓市迅速從火熱轉(zhuǎn)入降溫。當(dāng)年末，有樓盤推盤房源直接降價5000元/平方米，一度引發(fā)購房者圍堵售樓處維權(quán)。
到2021年8月份，距離房價領(lǐng)漲全國過去一年，唐山卻因為房企爭相降價，約談了華潤、中海、萬科等10家房企相關(guān)負責(zé)人，要求其不要惡意降價，否則不予網(wǎng)簽。
但是，市場下行的勢頭，沒有就此打住。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年5月份，唐山新建商品住宅均價8606元/平米，環(huán)比下跌0.42%；二手住宅成交均價11027元/平米，環(huán)比下降0.84%，同比下降6.65%，已累計15個月環(huán)比下跌。
來自世聯(lián)行(002285)的數(shù)據(jù)也顯示，2022年5月，唐山主城區(qū)商品房供應(yīng)面積9.31萬平方米，環(huán)比上漲627%，同比下降63%；成交面積4.94萬平方米，環(huán)比上漲160%，同比下降61%；成交均價14367元/平方米，環(huán)比下降3%，同比下降21%。
處于“燒烤店打人事件”風(fēng)波中的路北區(qū)，截至5月份供銷比達到2.36，處于“供大于求”的狀態(tài)，成交均價16610元/平方米，同比下降25%，環(huán)比上漲8%；成交面積1.97萬平方米，同比下降51%，環(huán)比上漲146%。
從樓市庫存情況看，唐山的去化周期正持續(xù)延長。唐山世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，截至5月份，唐山主城區(qū)有效庫存量的去化周期高達71.01個月，房子要近六年才能賣完。
許多曾經(jīng)的投資客，都在這輪市場降溫中出現(xiàn)虧損。王立告訴記者，據(jù)他們對市場一手信息的監(jiān)測，目前有好多投資客都在出售房產(chǎn)，但很多都處于賠錢出售的狀態(tài)。
比如，日前新政出臺后不久，唐山某高端小區(qū)突然新上了多套房源，其中一套售價425萬，建筑面積181平方米，單價23377元/平方米，可跟房主談贈送20萬的車位�！斑@個小區(qū)房價最高的時候，均價在兩萬六七，現(xiàn)在基本在賠錢賣�！蓖趿φf。
來看房的人倒是有，掛牌一周時間，該房源已經(jīng)迎來十波人看房�！昂梅孔舆�是不缺客源，但當(dāng)下看房的人對價格預(yù)期更低，還在跟房主談價。”王立稱。放在整個小區(qū)看，這個路北區(qū)的高端盤，整體仍處于跌價狀態(tài)，目前掛牌價較上周跌0.7%。
面臨轉(zhuǎn)型重任
與許多產(chǎn)業(yè)薄弱、但樓市被炒作起來的環(huán)京城市不同，唐山因其多年來的重工業(yè)基礎(chǔ)積淀，整個城市的經(jīng)濟實力依然不容小覷。
過去的2021年，唐山市GDP總量達8200億元，占整個河北省GDP的四分之一，位居全國第27，在京津冀城市群當(dāng)中僅次于北京和天津。
唐山的支柱產(chǎn)業(yè)鋼鐵業(yè)，2021年鋼鐵產(chǎn)量達到1.3億噸，占河北全省的60%，占全國比重的12.6%。疫情后全球大宗商品價格上漲，也為其帶來一波產(chǎn)值。
不過，僅靠傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)并不可持續(xù)，在去產(chǎn)能和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型重任下，唐山在煤炭、水泥、鋼鐵和陶瓷四大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)之外，開始發(fā)展高鐵裝備、特種機器人、港口等新興產(chǎn)業(yè)。
產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的路程，在許多普通工人身上，便是生存環(huán)境的變遷。一位當(dāng)?shù)厝烁嬖V記者，近兩年環(huán)保整治力度太大，錢都不好賺，很多沒有太高文化的工人，選擇去外地的鋼鐵企業(yè)打工。一些小型鋼鐵廠也逐漸倒下，留下的多是大型企業(yè)。
“零幾年的時候在鋼廠上班，普通工人都能賺五六千，技術(shù)領(lǐng)導(dǎo)最低一萬起步，甚至一個月二三萬，現(xiàn)在普通工人收入也就六七千�！鄙鲜霎�(dāng)?shù)厝朔Q，許多鋼鐵廠都陸續(xù)往港口搬遷，但好多工人不能跟著過去，掙得沒以前多，消費自然就下來了。
那些有選擇的年輕人，則選擇去北京等大城市，擁抱更多樣的職業(yè)。截至2021年末，唐山市常住人口769.70萬人。單看2021年，唐山常住人口減少2.15萬人，為全國為數(shù)不多人口負增長的TOP30城市之一。
為留住人才、刺激樓市，近期唐山出臺了一系列利好政策，包括取消路南區(qū)、路北區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)的商品住房限購、限售政策；對購房商業(yè)貸款政策進行調(diào)整，將唐山全市首套房貸利率降至4.25%，二套房貸利率降至5.05%。
同時，全市公積金貸款最高額度提高至80萬元，購買二星級及以上綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的新建被動式超低能耗住宅，貸款額度上浮至96萬元，鳳凰英才人員最高貸款額度為100萬元，自貿(mào)區(qū)曹妃甸片區(qū)引進的高端創(chuàng)新人才貸款額度為120萬元。
“之前因為疫情，市區(qū)的新房為爭搶客戶、不斷降價，最后政府出面調(diào)控，限制新房惡性競爭，慢慢才緩和下來。現(xiàn)在各種政策都在刺激市場，從我們每個月的監(jiān)測數(shù)據(jù)看，市場成交確實在持續(xù)增長，二手市場行情處于平穩(wěn)且有跡象抬頭的現(xiàn)狀�！蓖趿⒎Q。
業(yè)內(nèi)研究機構(gòu)也表示，近期唐山市采取的一系列的措施，將保障市場健康穩(wěn)定發(fā)展，進一步促進置業(yè)信心的恢復(fù)，帶動市場活躍度的上升，預(yù)計6月唐山市場將呈現(xiàn)底部企穩(wěn)態(tài)勢，成交規(guī)模穩(wěn)中有升，成交均價短期或仍將延續(xù)小幅調(diào)整。
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