記者/周炎炎 方海平 李覽青 吳霜
今年以來(lái)，在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的政策基調(diào)之下，圍繞激活房地產(chǎn)的各項(xiàng)政策陸續(xù)出臺(tái)，一方面，不少地區(qū)降低了購(gòu)房資格相關(guān)門(mén)檻，另一方面資金端有加大范圍的放松跡象。多管齊下的政策落地之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否率先復(fù)蘇，收復(fù)疫情以來(lái)的“失地”？
超百城房地產(chǎn)市場(chǎng)密集調(diào)控，房貸利率持續(xù)拉平中，利率差距的源頭在哪里？
多管齊下的政策落地之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否率先復(fù)蘇，收復(fù)疫情以來(lái)的“失地”？
復(fù)工復(fù)產(chǎn)后的上海，房地產(chǎn)市場(chǎng)正隨著初夏的到來(lái)涌起熱浪。
6月8日，上海市虹口區(qū)大熱樓盤(pán)——瑞虹新城瑧庭開(kāi)啟線上選購(gòu)，1534組客戶參與搖號(hào)，當(dāng)天609套房源被搶購(gòu)一空，地產(chǎn)銷售們?cè)谂笥讶λ⑵鹆恕肮зR售罄”的消息。
熱浪的背后，是地產(chǎn)行業(yè)支持政策頻頻出臺(tái)。今年以來(lái)，在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的政策基調(diào)之下，圍繞激活房地產(chǎn)的各項(xiàng)政策陸續(xù)出臺(tái)，一方面，不少地區(qū)放松了購(gòu)房資格相關(guān)門(mén)檻，另一方面資金端有加大范圍的放松跡象。
多管齊下的政策落地之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否率先復(fù)蘇，收復(fù)疫情以來(lái)的“失地”？我們溯源而上，從房企融資端去尋求真相。
地產(chǎn)融資“窗口期”來(lái)了？
政策面的回暖從今年初就開(kāi)始了。
今年2月，上海地區(qū)金融監(jiān)管部門(mén)召集銀行開(kāi)會(huì)進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求支持房貸、開(kāi)發(fā)貸的占比和增速。具體要求包括：月末房貸增速不低于各項(xiàng)貸款增速，月末房貸余額不低于去年同期；開(kāi)發(fā)貸增量不能為負(fù)；按月監(jiān)測(cè)，未落實(shí)的銀行將進(jìn)行約談。
有房企立即感受到了暖意。一家中小型房地產(chǎn)公司管理人員對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者稱，去年對(duì)房地產(chǎn)公司有“三道紅線”（紅線一：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；紅線二：凈負(fù)債率不得大于100%；紅線三：現(xiàn)金短債比不得小于1倍）的要求，貸款額度也實(shí)行“雙控”，即控制房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個(gè)人住房貸款額度和比例，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸放款都是2個(gè)月起步。而今年額度有所放開(kāi)，并且只要資料齊全，一兩周就能放款。
“只是正準(zhǔn)備施展拳腳，又遇上了疫情，還沒(méi)來(lái)得及操作。”上述人士稱。
一家國(guó)企房地產(chǎn)人士告訴記者，目前確實(shí)能感受到融資環(huán)境有所放松，比如公司債原來(lái)只能限定用途，現(xiàn)在是對(duì)符合條件的央國(guó)企有窗口期指導(dǎo)，批文額度下可以變更募集資金用途，新增部分債券用于股份回購(gòu)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、項(xiàng)目建設(shè)或并購(gòu)等�！拔覀円苍谠u(píng)估資金需求，看看能否抓住窗口期發(fā)債�！�
5月15日，市場(chǎng)再度迎來(lái)一條適用于全國(guó)范圍的調(diào)整政策，首套房貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。調(diào)整前，首套房貸利率下限為相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR。
隨后，5月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率顯示：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。相比上月，1年期LPR保持不變，5年期以上LPR下降15BP。這意味著存量房貸利率也將迎來(lái)下調(diào)。相關(guān)政策發(fā)布之后，各地區(qū)的銀行迅速開(kāi)始執(zhí)行新政策。
5月23日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)主要金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸形勢(shì)分析會(huì)，央行還同步召開(kāi)了全系統(tǒng)貨幣信貸形勢(shì)分析會(huì)。對(duì)公方面，按照相關(guān)監(jiān)管要求，重點(diǎn)從擴(kuò)增量、穩(wěn)存量?jī)煞矫嬉龑?dǎo)金融機(jī)構(gòu)全力以赴加大貸款投放力度，加大對(duì)經(jīng)濟(jì)的支持力度。
從大型銀行總行的角度來(lái)看，各家銀行紛紛在執(zhí)行相應(yīng)的新政策，多家銀行陸續(xù)下發(fā)貸款“應(yīng)放盡放、保持增量”的通知。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款政策也有相應(yīng)調(diào)整。
比如，浦發(fā)銀行(600000)副行長(zhǎng)王新浩在5月27日的業(yè)績(jī)溝通會(huì)上表示，2022年將優(yōu)化和完善房地產(chǎn)客戶準(zhǔn)入管理細(xì)則，拓寬房地產(chǎn)一類客戶名單，新增百?gòu)?qiáng)縣展業(yè)區(qū)域，客戶準(zhǔn)入環(huán)節(jié)適度前置，提高融資個(gè)性化方案的容忍度。
地產(chǎn)商：目前只收到了“止疼藥”
針對(duì)今年以來(lái)的融資環(huán)境的變化，各家房地產(chǎn)企業(yè)的反應(yīng)如何？
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪了多家開(kāi)發(fā)商人士，總體而言，預(yù)期并未有顯著反轉(zhuǎn)，對(duì)截至目前相關(guān)政策的效果持保守和觀望態(tài)度。去年以來(lái)，縈繞在地產(chǎn)行業(yè)的裁員烏云仍未散去。
一家上市民營(yíng)企業(yè)地產(chǎn)板塊融資負(fù)責(zé)人告訴記者，公司本身有主業(yè)支撐，近期把之前的很多貸款都還掉了，暫時(shí)不打算融資了�！安贿^(guò)我們公司本來(lái)就偏保守，在行業(yè)里不算典型代表�！�
從行業(yè)角度看，該人士稱并沒(méi)有觀察到非常明顯的預(yù)期好轉(zhuǎn)，“還是有很多公司在裁員�！�
對(duì)于政策效果，另外一家房企相關(guān)人士對(duì)記者表示，對(duì)于國(guó)企肯定有用，對(duì)于已經(jīng)爆雷的民企暫時(shí)沒(méi)有用；對(duì)于那些沒(méi)有爆雷的民企，目前政策的規(guī)模和力度不夠，作用不是很大�！罢w感覺(jué)還不太樂(lè)觀，主要是信心問(wèn)題。”
上海地區(qū)一家房企人士也對(duì)記者表達(dá)了類似的觀點(diǎn)，目前出臺(tái)的政策看似熱鬧，但從實(shí)際效果來(lái)說(shuō)可能尚待觀察。
上文所述的上海國(guó)有大行開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)經(jīng)理坦言，在疫情期間，貸款仍會(huì)根據(jù)企業(yè)的綜合情況和證件資料的情況來(lái)進(jìn)行放款，但整體數(shù)量有所下滑。
下滑原因不難理解，2022年3月28日，上海土地交易市場(chǎng)發(fā)布通知，中止上海2022年首輪土拍。直到6月1日上海復(fù)工，才開(kāi)啟了上海第一批次集中拍地，共推出12個(gè)地區(qū)共計(jì)36幅地塊，土拍首日共成交20幅地塊，成交總金額495.32億元；此外有16幅地塊于6月2日至6月8日陸續(xù)出讓。眼下，疫情防控常態(tài)化下，房企拿地和開(kāi)工建設(shè)仍然受到影響。
盡管監(jiān)管和銀行總行都要求保證貸款新增、應(yīng)放盡放，但在具體執(zhí)行層面，貸款經(jīng)理也是責(zé)任人，需要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)責(zé)任，因此會(huì)謹(jǐn)慎地考慮企業(yè)的未來(lái)發(fā)展問(wèn)題。企業(yè)自身的考量也需要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展空間制定戰(zhàn)略。因此重點(diǎn)是預(yù)期和信心修復(fù)。
“目前對(duì)未來(lái)不敢輕言樂(lè)觀�！鼻笆錾虾５貐^(qū)房企人士表示。在他看來(lái)，當(dāng)前推出的這些政策甚至算不上治標(biāo)，只能算是“止疼藥”。
部分民企融資有難度
金融機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)“送溫暖”也是有選擇的。一是看房企資質(zhì)，是國(guó)企央企還是民企，負(fù)債率多少；二是看拿地在哪里，三四線城市較為審慎，一線城市“方便之門(mén)”開(kāi)得更大一些。
一位上海地區(qū)國(guó)有行負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的業(yè)務(wù)經(jīng)理對(duì)記者表示，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款額度充足，放款額度和流程主要取決于房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的情況，以及“四證齊全”。
“四證”，即國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證。
一位華中地區(qū)信托公司人士告訴記者，目前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)開(kāi)展緩慢，一方面，民營(yíng)房企業(yè)務(wù)不敢做，做成信托產(chǎn)品也賣(mài)不出去；另一方面，國(guó)企央企房地產(chǎn)公司融資成本低，一般在年化利率9%左右，信托公司這種高成本融資模式入不了這些公司的眼。因此他們選擇不做地產(chǎn)業(yè)務(wù)：“現(xiàn)在忙著對(duì)存量房企業(yè)務(wù)進(jìn)行催收，沒(méi)有什么開(kāi)發(fā)貸新增業(yè)務(wù)�！�
另外一位地產(chǎn)界人士表示，在華東某三線城市，當(dāng)?shù)氐膸准掖笮卸急硎�，除了行里白名單上的房企，不愿意承接其他企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)，尤其是民營(yíng)房企。
一位華東三線城市國(guó)有大行分行長(zhǎng)對(duì)記者坦言，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)在前兩年就出現(xiàn)了過(guò)剩的情況，今年以來(lái)當(dāng)?shù)囟鄶?shù)銀行房地產(chǎn)貸款呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。一方面，按揭貸款“還多貸少”，個(gè)別去年開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，今年一個(gè)月只能賣(mài)出兩套房，當(dāng)?shù)刭?gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)未來(lái)的預(yù)期普遍比較差；另一方面，房企今年缺乏開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)的欲望，缺乏信貸需求。
“我們接觸的房企都在忙著消化存量的樓盤(pán)，這些樓盤(pán)賣(mài)不掉，房企想要打折清庫(kù)存，但已經(jīng)買(mǎi)了房子的老客戶不認(rèn)可，采取多種手段抵制降價(jià)。在這種情形下，房企是不敢貸款開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)的�！�
打折出清，是很多原價(jià)購(gòu)房者無(wú)法接受的情況。一位江蘇南通的購(gòu)房者對(duì)記者表示：“去年買(mǎi)了房，今年降價(jià)很厲害，原先的銷售打電話問(wèn)我，還有沒(méi)賣(mài)掉的房子，問(wèn)我還要不要，直接打八折。聽(tīng)到降價(jià)兩成，心都涼了�！�
資質(zhì)好的不缺錢(qián)，缺錢(qián)的發(fā)不了債
相比貸款融資，債券市場(chǎng)更加考驗(yàn)信用。
隨著監(jiān)管政策的適度松綁，房地產(chǎn)行業(yè)融資正在“破冰”，今年以來(lái)監(jiān)管機(jī)構(gòu)已多次發(fā)聲，引導(dǎo)支持頭部民營(yíng)房企通過(guò)多渠道融資。
4月11日，證監(jiān)會(huì)、國(guó)資委、全國(guó)工商聯(lián)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持上市公司健康發(fā)展的通知》，《通知》提出堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對(duì)各類市場(chǎng)主體一視同仁，支持民營(yíng)企業(yè)依法上市融資、并購(gòu)重組，完善民營(yíng)企業(yè)債券融資支持機(jī)制。
5月27日，上海證券交易所在線上組織召開(kāi)公司債券投融資對(duì)接會(huì)，碧桂園、龍湖集團(tuán)、新城控股(601155)、旭輝控股集團(tuán)和美的置業(yè)5家頭部民營(yíng)房企，以及多家知名投行、銀行、債券機(jī)構(gòu)投資者參會(huì)。
值得關(guān)注的是，在發(fā)行債券的同時(shí)，上述機(jī)構(gòu)還將發(fā)行包括信用違約互換(又稱信用違約掉期，Credit Default Swap，簡(jiǎn)稱CDS）或信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證（Credit Risk Mitigation Warrant，簡(jiǎn)稱CRMW）在內(nèi)的信用保護(hù)工具，作為特殊增信措施，為投資人提供信用風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)。
克爾瑞研究中心分析師房玲指出，信用保護(hù)工具可以將信用風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分離，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)分散的目的，降低整體的市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房企而言，CRMW與CDS的使用將有效擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)房企直接融資的規(guī)模；此外通過(guò)發(fā)行帶有CDS的債券，也能提高債券的信用等級(jí)，降低債券的發(fā)行成本。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)信心尚未回歸的情況下，上述增信措施是否管用？
某評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴記者，就目前這幾家啟用信用保護(hù)工具發(fā)行的民企來(lái)看，既有市場(chǎng)化發(fā)行，也有憑借政策支持發(fā)行的。其中像龍湖集團(tuán)這樣相對(duì)優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)房企，即使不采用增信措施也可以正常發(fā)行；而某些已暴露風(fēng)險(xiǎn)的房企，發(fā)行債券在二級(jí)市場(chǎng)已出現(xiàn)折價(jià)成交，新債發(fā)行的壓力較大。
上述分析師稱：“房地產(chǎn)行業(yè)整體融資回暖還需要等到行業(yè)基本面恢復(fù)，主要是銷售端的恢復(fù)，讓大家對(duì)房企未來(lái)的現(xiàn)金流預(yù)期好起來(lái)�！�
從整體來(lái)看，截至目前，2022年房企境內(nèi)債券融資規(guī)模較前兩年大幅減少，尤其民營(yíng)房企發(fā)債受阻。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年6月6日，房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)發(fā)行債券257只，發(fā)行金額合計(jì)2346.78億元，與2021年同期的發(fā)行規(guī)模3103.92億元相比減少24.39%，而2019、2020年同期房地產(chǎn)企業(yè)的債券發(fā)行總金額分別為2870.8億元、2993.48億元。
據(jù)克爾瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2022年5月100家典型房企的融資總量為519.75億元，環(huán)比減少40.3%，同比減少50.2%，融資規(guī)模較三四月又有較大的滑坡。主要是因?yàn)檫^(guò)去幾個(gè)月中作為融資主力的國(guó)企央企已經(jīng)獲得了較為充足的資金，因此在5月的融資規(guī)模有所減小，而民營(yíng)房企的融資規(guī)模仍然處于低位。
記者梳理了2022年以來(lái)民營(yíng)房企的發(fā)債情況。截至6月6日，共有9家民營(yíng)房企成功發(fā)行債券13只，發(fā)行金額合計(jì)138.81億元，占房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)債規(guī)模的比例僅為5.91%。而在2022年3月、4月兩個(gè)月內(nèi)，未有民營(yíng)房企債券發(fā)行。
對(duì)于弱資質(zhì)民營(yíng)房企而言，缺錢(qián)的困局依然難解。從去年下半年開(kāi)始，部分民營(yíng)房企面臨短期流動(dòng)性危機(jī)，拿地意愿明顯收縮，土地市場(chǎng)熱度降低。
某家已出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的房企相關(guān)人士向記者直言：“缺錢(qián)的民企目前融資還是很困難，大多數(shù)民營(yíng)房企從去年下半年開(kāi)始都沒(méi)有拿地，主要是消化存貨，這種情況下很難獲得新融資。”
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，全國(guó)主要地級(jí)市2022年5月共供應(yīng)土地1856宗，同比下跌19.44%，環(huán)比下跌3.58%；供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為13648.34萬(wàn)㎡，同比下跌26.21%，環(huán)比下跌4.51%；推出樓面均價(jià)為2396元/㎡，同比下跌21.22%，環(huán)比上漲33.06%。
據(jù)中指研究院發(fā)布的2022年1-5月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益拿地金額與面積TOP100中，拿地金額排名前25的房企中，僅有濱江集團(tuán)(002244)、龍湖集團(tuán)2家民企，拿地金額分別為176億元、72億元；從拿地面積來(lái)看，排名前25的房企中同樣只有濱江集團(tuán)與龍湖集團(tuán)2家民企入圍，拿地面積分別為99萬(wàn)㎡、75萬(wàn)㎡。
某房地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴記者：“就我們交流的機(jī)構(gòu)來(lái)看，主流投資機(jī)構(gòu)對(duì)大部分民企地產(chǎn)債，尤其是弱資質(zhì)民企的投資態(tài)度還是以觀望為主，高收益?zhèn)顿Y者可能會(huì)少量參與。”
海通證券(600837)固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)在研報(bào)中指出，本輪民企地產(chǎn)債信用風(fēng)險(xiǎn)積聚并最終爆發(fā)，表現(xiàn)出一定傳染性，動(dòng)搖了市場(chǎng)信心，導(dǎo)致價(jià)格持續(xù)下行。其建議，地產(chǎn)債收益應(yīng)該在國(guó)有及混合所有制房企中進(jìn)行挖掘，部分國(guó)有房企雖然略有瑕疵但瑕不掩瑜，良好的股東背景、銀企關(guān)系可以作為債務(wù)償還強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)。
美元債市場(chǎng)或能“解渴”
房地產(chǎn)企業(yè)早已形成了一個(gè)巨大美元債市場(chǎng)，如何為眾多房企解資金之渴，在談及何種政策更為有效時(shí)，多位人士都提到：“重啟美元債市場(chǎng)�！�
2021年下半年以來(lái)，陸續(xù)出現(xiàn)房地產(chǎn)美元債違約的現(xiàn)象。如，佳兆業(yè)因4億美元票據(jù)到期未兌付宣布短暫停牌，當(dāng)代置業(yè)公告宣稱資金緊張無(wú)力償還美元債，花樣年出現(xiàn)美元債實(shí)質(zhì)性違約等。
2022年進(jìn)入美元債到期高峰。中金公司數(shù)據(jù)顯示，2021年、2022年和2023年到期的（包含回售和永續(xù)贖回）中資地產(chǎn)美元債分別為62.5億美元、519.4億美元和450.8億美元。
中金公司固收研究團(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)表示，房地產(chǎn)企業(yè)中包括建業(yè)、禹洲和佳兆業(yè)美元債融資依賴度都超過(guò)50%，融資依賴度分別為63%、61%和60%。此外，花樣年、瑞安、佳源、弘陽(yáng)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、朗詩(shī)、時(shí)代、合景泰富、龍光、中駿、正榮、雅居樂(lè)和華南城等融資依賴度也超過(guò)30%。
至于地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的表現(xiàn)，也有人對(duì)短期表示樂(lè)觀。上述上市企業(yè)地產(chǎn)融資負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示：“今年應(yīng)該是個(gè)好年份，尤其上海的地產(chǎn)，我個(gè)人覺(jué)得后面應(yīng)該會(huì)好點(diǎn)，短期可能會(huì)出現(xiàn)一些行情，中長(zhǎng)期穩(wěn)健。”
上海購(gòu)房者的基數(shù)大盤(pán)也在擴(kuò)大。上海市人社局于近日出臺(tái)《關(guān)于助力復(fù)工復(fù)產(chǎn)實(shí)施人才特殊支持舉措的通知》提出，針對(duì)畢業(yè)于世界排名前50名院校的留學(xué)回國(guó)人員，取消社保繳費(fèi)基數(shù)和繳費(fèi)時(shí)間要求，全職來(lái)本市工作后即可直接落戶；畢業(yè)于世界排名51-100名的，全職來(lái)本市工作并繳納社保滿6個(gè)月后可申辦落戶。
民生加銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉6月9日撰文稱，目前樓市暖風(fēng)不少，但相關(guān)企業(yè)實(shí)際拿地、投資、銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)仍未有明顯起色。估計(jì)2023年可能明顯修復(fù)，但不會(huì)是復(fù)蘇，市場(chǎng)已無(wú)法回到2018年-2020年的巔峰狀況，畢竟居民就業(yè)、收入和預(yù)期都已重塑。若2023年樓市銷售能處于12萬(wàn)億-15萬(wàn)億元，就已相當(dāng)令人欣慰。一二線城市核心區(qū)的品質(zhì)住宅仍可關(guān)注。
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