行業(yè)下行調整期結束后，頭部優(yōu)質房企率先得到“獎勵”。

繼5月16日被監(jiān)管機構選定為示范房企后，碧桂園(02007)2022年的第一筆境內債券已成功發(fā)行。

5月20日晚間，碧桂園地產完成了2022年第一期公司債券“22碧地01”的簿記建檔工作，該筆債券總規(guī)模為5億元，債券期限為3年期，票面利率為4.5%。

信用保護工具的加持是此次發(fā)行的一大亮點，該筆債券由中證金融和中信建投(601066)創(chuàng)設信用保護合約。據業(yè)內人士介紹，信用保護合約是拓展民營企業(yè)融資途徑、緩解民營企業(yè)融資難問題的創(chuàng)新性舉措，證券公司等賣方以自身信用直接對參考債務進行信用增進，有助于提升企業(yè)債券融資能力。

在信用保護合約的支持下，碧桂園此次本期發(fā)債吸引了包括國有大行、股份行和證券公司等多家機構踴躍參與投標。最終，此筆債券以4.5%的票面利率成功發(fā)行，是民營房企中首批帶有信用保護工具、并成功發(fā)行的境內信用債。

就整個房地產行業(yè)而言，碧桂園此筆債券的成功發(fā)行具有標志性意義，這表明監(jiān)管層向市場釋放出了更加明確、積極的穩(wěn)地產信號，民營房企融資終于迎來“破冰”時刻，并有望持續(xù)回暖。而就碧桂園而言，這是監(jiān)管機構對公司基本面以及持續(xù)經營能力的認可，即使在行業(yè)下行的2021年，碧桂園表現依舊穩(wěn)健。

據財報顯示，碧桂園2021年實現權益銷售金額5580億元，同比保持穩(wěn)定，銷售規(guī)模繼續(xù)位列行業(yè)第一，且公司的債務結構在逐年優(yōu)化。截至2021年12月31日，集團現金余額約人民幣1813億元;總借貸余額下降至人民幣3179億元，其中短期債務的占比下降至24.9%。凈借貸比率為45.4%，相比去年底優(yōu)化了10.2個百分點;加權平均融資成本較去年底下降了36個基點至5.2%，現金短債比約為2.3倍。

報告期內，碧桂園凈借貸比率與現金短債比表現良好，剔除預收賬款的資產負債率也從2020年底的80%下降至74%，處在較為健康的“黃檔”。公司預計在2023年中期之前實現從“黃檔”到“綠檔”的調整。

且在投資方面，碧桂園是行業(yè)當中貨值補充最大的頭部企業(yè)，公司可售土儲充足。截至2021年年底，碧桂園位于中國內地的權益可售資源約14846億元，另有基本鎖定但尚未簽約的潛在權益可售資源約3365億元，合計約1.8萬億元，可維持公司未來3年左右的銷售需求。

從分布區(qū)域來看，碧桂園的土儲有較大“含金量”。在2021年底可售貨值中，98%位于常住人口50萬以上的區(qū)域;93%位于人口流入區(qū)域;75%位于長三角、珠三角、環(huán)渤海、長江中游、成渝等五大都市圈，契合國家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和人口流動趨勢。

進入2022年以來，碧桂園依舊保持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢。在第一季度中，集團權益合同銷售金額約人民幣992.3億，累計權益銷售回款率高達95%。今年前4個月，公司實現權益銷售金額1218.7億元，繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)前列。

碧桂園表示，2022年將按照“以銷定供“進行閉環(huán)管理，在不考慮新增投資的情況下，預計2022年全年權益可售貨量將在6500億以上，且該部分貨量預計全年去化率不低于70%。同時，2022年新獲取的土地還會在此基礎上進一步增加權益銷售額。

憑借優(yōu)質基本面，碧桂園亦是自2021年11月融資市場環(huán)境持續(xù)改善以來首批重啟境內外融資渠道的民營房企。2021年12月以來，公司在境內外成功發(fā)行了多筆覆蓋不同場所、不同產品的直接融資，并于3月1日，獲取了境內銀行間協(xié)會50億中期票據的發(fā)行額度。

與此同時，得益于金融機構對于公司經營實力的認可與支持，碧桂園于2022年3月先后與招商銀行(600036)、中國農業(yè)銀行(601288)廣東省分行簽訂150億元及400億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議。截至21年底，公司未使用授信額度約2615億元。

無論是最先重啟境內外融資、獲評示范房企、還是成功發(fā)行首批帶有信用保護工具的境內信用債，無不向市場傳遞了同一個信號，即房地產行業(yè)經歷下行周期的調整后，優(yōu)質的金融資源已逐步向優(yōu)質頭部房企靠攏。在融資端放松后，隨著政策的不斷發(fā)力，市場需求的復蘇將讓頭部房企成為“最大贏家”。

事實上，由于國際局勢日趨復雜嚴峻，而國內受疫情波動影響，導致經濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱等壓力，穩(wěn)地產已刻不容緩。因此近期政策暖風頻吹，中央政治局會議多次涉及房地產相關內容，為地產政策的寬松進行定調。

除了此前支持房企融資的多項政策外，政府已著手提振房地產市場需求。5月15日，央行、銀保監(jiān)會下調房貸利率下限，進一步降低居民購房成本。5月20日，中國人民銀行官方公布新一期貸款市場報價利率(LPR)，1年期LPR“未動”，5年期以上LPR降至4.45%，這是自今年1月20日后，5年期以上LPR再次下調。一系列動作表明，為提振經濟增長，政府穩(wěn)房地產行業(yè)的決心強烈。

歸根結底，房地產是強監(jiān)管行業(yè)，發(fā)展趨勢與政策高度相關，這就意味著，只要政策支持行業(yè)發(fā)展，優(yōu)質房地產企業(yè)在二級市場中將大概率迎來投資機會，且市場中已有多家券商提出類似觀點。

比如申萬宏源(000166)本月發(fā)表研報稱，鑒于近期政府頻繁發(fā)聲強調穩(wěn)經濟、穩(wěn)增長、防控金融風險，而穩(wěn)經濟則亟需穩(wěn)地產，預計地產行業(yè)供需兩端政策修復有望加速推進，并將推動行業(yè)格局優(yōu)化，集中度再提升，優(yōu)質房企有望迎來量質雙升。維持房地產板塊“看好”評級，推薦碧桂園等6家H股。

此外，摩根大通4月份時便發(fā)表研報力挺碧桂園。其認為碧桂園財務穩(wěn)健，流動性風險低，是能夠在本輪周期中“存活”下來的開發(fā)商;同時2022年的短期債務壓力很小。在當下市場，相比于增速/成長性，投資人更加看重開發(fā)商的信用風險，而碧桂園的信用風險很低，在民營房企中屬于信用資質優(yōu)秀的行列。因此將碧桂園的投資評級上調至“增持”。