政策利好下，房地產(chǎn)行業(yè)在底部盤(pán)整，等待反彈。此時(shí)正是行業(yè)最難熬的時(shí)刻，部分房企正為生存而戰(zhàn)，能否在周期底部保障現(xiàn)金流安全等待市場(chǎng)回暖的東風(fēng)解套，成為房企生存戰(zhàn)的關(guān)鍵。
于行業(yè)來(lái)說(shuō)，資源將向具備穿越周期能力的房企傾斜，資本市場(chǎng)亦會(huì)把資金和關(guān)注度給與這些房企，深度調(diào)整下的行業(yè)大分化不可避免。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是外界窺測(cè)房企全貌最直接的渠道，房企能否成功闖關(guān)的關(guān)鍵信息也濃縮在年報(bào)中。
本文將以近期新發(fā)年報(bào)的雅居樂(lè)為案例，從其收入、利潤(rùn)、現(xiàn)金流、融資、負(fù)債等各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)入手，全盤(pán)考量其運(yùn)營(yíng)能力以及土儲(chǔ)情況以及多元化戰(zhàn)略，通過(guò)對(duì)其2021年報(bào)的深入剖析，檢視其抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及其可持續(xù)增長(zhǎng)潛力。
緊握生存秘鑰 保障現(xiàn)金流安全
據(jù)雅居樂(lè)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入730.28億元，毛利190.21億元，毛利率26.0%，凈利潤(rùn)為90.98億元，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)為67.12億元。
在市場(chǎng)下行階段，雅居樂(lè)2021年實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額1390.1億元，創(chuàng)歷史新高。受益于多年銷售規(guī)模的增長(zhǎng)，雅居樂(lè)的資產(chǎn)增厚，截至2021年底資產(chǎn)總規(guī)模達(dá)到3166億元，同比實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。同時(shí)總權(quán)益達(dá)到894.3億元，同比增長(zhǎng)16.19%。
在行業(yè)關(guān)注的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流方面，雅居樂(lè)2021年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，約為9.3億元，同時(shí)大幅減少了投資和籌資，通過(guò)開(kāi)源節(jié)流的方式保障現(xiàn)金流安全。
2021年是房地產(chǎn)行業(yè)降負(fù)債的重要節(jié)點(diǎn)，雅居樂(lè)于報(bào)告期內(nèi)持續(xù)減少有息負(fù)債規(guī)模，于房企融資活動(dòng)現(xiàn)金流同比大幅下降184%至-37.47億元。表現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表方面則是負(fù)債總額的下降，通過(guò)不斷壓降負(fù)債規(guī)模，雅居樂(lè)減少了公司整體的償債壓力。
同時(shí)，在2021年行業(yè)融資趨緊的情況下，雅居樂(lè)抓住窗口期融資，成功發(fā)行于2025年到期3.14億美元5.5%的優(yōu)先票據(jù)；于2026年到期4.5億美元5.5%的優(yōu)先票據(jù)以及于2026年到期24.18億港元7.00%的可交換債券；并獲授予一筆初始金額為52.53億港元及28,500,000美元（附帶增額權(quán)）的信貸協(xié)議，為期36個(gè)月。
通過(guò)債務(wù)置換，雅居樂(lè)減少了短期債務(wù)規(guī)模，2021年雅居樂(lè)的短期借款同比下降了23.3%，長(zhǎng)期借款亦同比下降了8.36%。債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，為公司償債爭(zhēng)取了更長(zhǎng)的時(shí)間，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的階段，增厚了資金安全墊。
在當(dāng)下房企生存最關(guān)鍵的現(xiàn)金流方面，目前雅居樂(lè)整體保持平穩(wěn)，截至報(bào)告期末現(xiàn)金及銀行存款總額為384.2億元，同時(shí)積極推動(dòng)亞運(yùn)城等數(shù)個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)出售，成功回籠資金。雅居樂(lè)還在2022年多次回購(gòu)債券，向外界展示了還款能力和還款意愿。
從銷售、回款到壓降債務(wù)規(guī)模，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，贖回債券等一些列操作，雅居樂(lè)的一部分工作圍繞保障現(xiàn)金流安全進(jìn)行。
在房地產(chǎn)行業(yè)生存之戰(zhàn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，成功活下去的房企將擁有獲得進(jìn)入新發(fā)展階段的入場(chǎng)券，擁抱全新發(fā)展。以此來(lái)看，雅居樂(lè)目前穩(wěn)住了局面，正等待新階段到來(lái)。
優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)與多元業(yè)務(wù) 新階段競(jìng)爭(zhēng)籌碼
從歷史經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)行業(yè)具有非常明顯的周期性，在政策輪番利好下，行業(yè)終將迎來(lái)新周期。房企需要考量未來(lái)發(fā)展以及培養(yǎng)在新階段的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為主業(yè)仍將占據(jù)重要的地位，而決勝地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的關(guān)鍵則是土地儲(chǔ)備，適量且優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備為房企未來(lái)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
適量一般是開(kāi)發(fā)和去化周期，而優(yōu)質(zhì)則是土儲(chǔ)的分布，集中在一二線城市以及具有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘小Ｕw而言，一二線城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，人口流入多，對(duì)房地產(chǎn)的需求更旺且價(jià)格更堅(jiān)挺。布局一二線城市，房企業(yè)績(jī)及現(xiàn)金流受大環(huán)境的影響相對(duì)較小，且能享受到市場(chǎng)率先回暖的利好，緩解現(xiàn)金流壓力以及縮短在底部盤(pán)整的時(shí)間，對(duì)于企業(yè)生存和發(fā)展來(lái)說(shuō)，意義重大。
以雅居樂(lè)為例，深耕大本營(yíng)大灣區(qū)之際，逐步強(qiáng)化長(zhǎng)三角核心城市布局，進(jìn)行城市戰(zhàn)略升級(jí)，優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。2021年，雅居樂(lè)于大灣區(qū)新增項(xiàng)目4個(gè)，于長(zhǎng)三角新增項(xiàng)目13個(gè)。其中，浙江省紹興市、四川省宜賓市及江蘇省淮安市等為2021年新開(kāi)拓市場(chǎng)。
截至報(bào)告期末，雅居樂(lè)于84個(gè)城市，擁有總土儲(chǔ)約4737萬(wàn)平方米，其中大灣區(qū)擁有土儲(chǔ)約為1240萬(wàn)平方米，占總土儲(chǔ)的26.2%；長(zhǎng)三角擁有土儲(chǔ)約為566萬(wàn)平方米，占總土儲(chǔ)的11.9%。
雅居樂(lè)的銷售金額創(chuàng)新高與其城市布局結(jié)構(gòu)優(yōu)化存在密切關(guān)聯(lián)�；浉郯拇鬄硡^(qū)一直是其重要的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)來(lái)源，而長(zhǎng)三角地區(qū)各大城市發(fā)展均衡，經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)，為兵家必爭(zhēng)之地，雅居樂(lè)持續(xù)深化長(zhǎng)三角布局，為未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)打下良好基礎(chǔ)。
同時(shí)，更應(yīng)該注意到，經(jīng)歷此輪調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯生變。即便在市場(chǎng)下行之際，多元化業(yè)務(wù)能力依然是房企不可或缺的，可有效分散風(fēng)險(xiǎn)。
從雅居樂(lè)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)看，其規(guī)模的穩(wěn)定與多元化業(yè)務(wù)密切相關(guān)。于2021年多元業(yè)務(wù)收入達(dá)到146.25億元，占總收入比重達(dá)到20%，為公司貢獻(xiàn)了穩(wěn)健的收入來(lái)源。
以此看來(lái)，雅居樂(lè)多元業(yè)務(wù)的堅(jiān)守具有非常重要的戰(zhàn)略意義。地產(chǎn)主業(yè)、多元化產(chǎn)業(yè)以及“新賽道”業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展，將有望成為雅居樂(lè)未來(lái)發(fā)展的“三駕馬車”，為其堅(jiān)守長(zhǎng)期主義提供驅(qū)動(dòng)力。
把握危中之機(jī) 提升運(yùn)營(yíng)能力積蓄潛能
同時(shí)也是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的周期性，精準(zhǔn)踏準(zhǔn)節(jié)奏的房企則擁有更強(qiáng)勁的增長(zhǎng)能力。把握運(yùn)用得當(dāng)，底部盤(pán)整則轉(zhuǎn)化成新機(jī)遇的起點(diǎn)。在危機(jī)中強(qiáng)化綜合能力則能在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中獲得更大的勝算。
經(jīng)歷調(diào)整之后的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)邏輯將發(fā)生徹底的變化，房地產(chǎn)行業(yè)的土地與金融紅利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，在管理紅利時(shí)代，房企需全維度的修煉內(nèi)功，補(bǔ)足短板，方能在競(jìng)爭(zhēng)中勝出。
雅居樂(lè)聚焦內(nèi)功提升，積極推動(dòng)“財(cái)務(wù)共享”與“人力共享”的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)管控、降本提效與增收減支，打造智慧型企業(yè)。
在財(cái)務(wù)共享方面，雅居樂(lè)以財(cái)務(wù)共享中心建設(shè)為契機(jī)，積極探索智能共享新財(cái)務(wù)發(fā)展之道。目前,已形成以“財(cái)務(wù)共享智慧平臺(tái)”為核心，深度應(yīng)用智能技術(shù)的智享財(cái)務(wù)新模式，借助人機(jī)一體化系統(tǒng)，完成繁復(fù)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。
在人力共享方面，雅居樂(lè)人力共享服務(wù)中心通過(guò)設(shè)立員工關(guān)系、薪酬福利、運(yùn)營(yíng)管理、檔案管理四大職能模塊，集成人力數(shù)據(jù)、流程引擎、業(yè)務(wù)調(diào)度、法人信息管理、電子印章等平臺(tái)，打造高效共享服務(wù)體系，持續(xù)提升組織效能。
“共享服務(wù)中心”的建設(shè)幫助雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)整體運(yùn)營(yíng)管理的降本增效。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年雅居樂(lè)行政開(kāi)支較2020年下降23.5%至人民幣40.04億元，行政開(kāi)支占收入的百分比也下降1個(gè)百分點(diǎn)至5.5%。
從雅居樂(lè)的管理邏輯可以看出，公司在全力保障生存和安全的前提下，也在不斷積蓄潛能，守住資本市場(chǎng)的信用和信心，積蓄潛能，為長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展鋪路。
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