6年多來(lái)首次！70城新房?jī)r(jià)格同比下跌，二手房連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下跌！專(zhuān)家：扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期是關(guān)鍵

　　4月，房?jī)r(jià)整體繼續(xù)走低。

　　從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，4月，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)下降城市個(gè)數(shù)增加，新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)2015年12月以來(lái)的首次同比下跌，二手房?jī)r(jià)格同比跌幅擴(kuò)大。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，4月市場(chǎng)修復(fù)受阻，根本原因是市場(chǎng)預(yù)期較弱，當(dāng)前扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期是關(guān)鍵。

　　近期央行下調(diào)首套房貸利率下限，有利于降低剛需和改善性需求購(gòu)房成本，有望改善市場(chǎng)交易，加快房?jī)r(jià)筑底修復(fù)。隨著上海疫情全面得到管控，預(yù)計(jì)6月份抗疫進(jìn)入收尾階段，前期紓困疫情及樓市的一攬子政策效果將在下半年全面顯現(xiàn)。

　　新房?jī)r(jià)格77個(gè)月來(lái)首次同比下跌

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，4月份，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)下降城市個(gè)數(shù)增加。

　　其中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降城市有47個(gè)，比上月增加9個(gè)；二手房?jī)r(jià)環(huán)比下降城市有50個(gè)，比上月增加5個(gè)。

　　新房?jī)r(jià)格同比下降城市有39個(gè)，比上月增加10個(gè)；二手房同比下降城市有56個(gè)，比上月增加9個(gè)。

　　根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，4月份，全國(guó)70個(gè)城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-0.1%；二手房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-1.6%。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，新房?jī)r(jià)格指數(shù)自2015年12月份以來(lái)首次出現(xiàn)同比下跌，也是77個(gè)月以來(lái)首次；二手房?jī)r(jià)指數(shù)已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)，同比跌幅也持續(xù)擴(kuò)大，說(shuō)明房?jī)r(jià)下行壓力加大。

　　分城市來(lái)看，4月份，一二三線城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.2%、-0.1%和-0.6%；同比漲幅則為3.9%、1.0%和-1.5%。一二三線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅分別為0.4%、-0.3%和-0.3%；同比漲幅則為2.4%、-1.0%和-2.5%。

　　廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究院李宇嘉指出，一二三線城市都呈現(xiàn)了降溫態(tài)勢(shì)，其中，一線城市同環(huán)比漲幅明顯下降，主要由于上海、廣州、北京疫情在4月份比較明顯。另外，三線城市房?jī)r(jià)下跌壓力最大。二手房?jī)r(jià)格與新房類(lèi)似。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)也表示，二三線城市房?jī)r(jià)下跌壓力超過(guò)一線城市，特別是三線城市新房?jī)r(jià)格下跌幅較大。主要是三線城市基本面較弱，人口支撐不足，市場(chǎng)下行期預(yù)期轉(zhuǎn)弱的現(xiàn)象更顯著。

　　證券時(shí)報(bào)記者梳理，從房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅排名來(lái)看，4月份，成都、貴陽(yáng)新房?jī)r(jià)格漲幅并列第一，北京新房?jī)r(jià)格漲幅排名第二；成都二手房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)第一，昆明、北京并列第二。

　　從房?jī)r(jià)同比漲幅排名來(lái)看，4月份，杭州新房?jī)r(jià)格漲幅全國(guó)第一，銀川第二，重慶第三；北京二手房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)第一，海口第二，上海第三。其中，北京二手房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月全國(guó)第一。

　　此外，大理、南充、哈爾濱、太原等城市房?jī)r(jià)同比下跌態(tài)勢(shì)較為明顯。

　　扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期是關(guān)鍵

　　“目前70城超過(guò)一半城市房?jī)r(jià)下跌，意味著全國(guó)房?jī)r(jià)整體在下跌�！崩钣罴握f(shuō)。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)整體下跌的原因，李宇嘉認(rèn)為，盡管有疫情阻隔，導(dǎo)致買(mǎi)房需求難以實(shí)現(xiàn)，但疫情持續(xù)造成信心下降、預(yù)期轉(zhuǎn)弱，以及二手房跌價(jià)，導(dǎo)致大家對(duì)后市看淡。而買(mǎi)房需求下降，也倒逼房企降價(jià)促銷(xiāo)。

　　許小樂(lè)也認(rèn)為，4月市場(chǎng)修復(fù)受阻，房?jī)r(jià)整體跌幅擴(kuò)大，下跌城市個(gè)數(shù)增多，根本原因是市場(chǎng)預(yù)期較弱。今年以來(lái)，多數(shù)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策放松但市場(chǎng)反饋較弱。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月貝殼50城二手房成交套數(shù)環(huán)比下降超過(guò)20%，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月全國(guó)新建商品住宅銷(xiāo)售面積環(huán)比下降超四成。市場(chǎng)交易下降會(huì)帶來(lái)價(jià)格下跌壓力。

　　為進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度，4.29中央政治局會(huì)議和央行23條紓困措施后，5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布下調(diào)首套房貸利率下限20個(gè)基點(diǎn)。

　　“房地產(chǎn)政策調(diào)整進(jìn)入第二階段，從地方為主到地方和監(jiān)管部門(mén)合力紓困，即全面降低利率，降低首付比例等，提振市場(chǎng)信心，并從非熱點(diǎn)城市轉(zhuǎn)向熱點(diǎn)城市，從一般小打小鬧到‘四限’全面松綁�！崩钣罴握f(shuō)。

　　展望后市，許小樂(lè)認(rèn)為，近期央行下調(diào)首套房貸利率下限20個(gè)基點(diǎn)，結(jié)合前期部分城市已取消認(rèn)房認(rèn)貸，換房需求按首套的貸款執(zhí)行，本次利率下限降低有利于降低剛需和改善性需求購(gòu)房成本，這有望改善市場(chǎng)交易，加快房?jī)r(jià)筑底修復(fù)。

　　李宇嘉認(rèn)為，隨著上海疫情全面得到管控，預(yù)計(jì)6月份抗疫進(jìn)入收尾階段，前期紓困疫情及樓市的一攬子政策效果將在下半年全面顯現(xiàn)。

　　不過(guò)，在許小樂(lè)看來(lái)，為防止價(jià)格下跌預(yù)期強(qiáng)化而引發(fā)需求收縮，當(dāng)前扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期是關(guān)鍵。他認(rèn)為，未來(lái)政策包括通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、減稅等政策增加居民收入，降低已購(gòu)房群體償債負(fù)擔(dān)，降低租房群體租金支付負(fù)擔(dān)，維持正常的消費(fèi)開(kāi)支等很重要；此外供給端的落地政策也很迫切，如積極支持房企再融資，尤其是放開(kāi)優(yōu)質(zhì)上市房企的并購(gòu)融資，加快重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置等。