房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸！3.7%的低息誘惑背后是“餡餅”還是陷阱？

　　 原標(biāo)題：3.7%的低息誘惑下，房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸套利禁而不止 

   自1月以來，隨著5年期LPR下調(diào)5個BP，加上全國多城給樓市松綁，各地的房貸利率不斷下調(diào)，房貸利率水平已較高點(diǎn)顯著下降。

　　但是，于不足4%的小額經(jīng)營貸而言，房貸利率依然處于相對高位。利差之間的空間，使得不少人將試圖將房貸置換為經(jīng)營貸，從而降低貸款成本。

　　所謂經(jīng)營貸，指的是銀行等金融機(jī)構(gòu)向借款人發(fā)放的，用于進(jìn)行合法生產(chǎn)經(jīng)營活動的貸款�，F(xiàn)實中，因為經(jīng)營貸款的利率明顯低于購房貸款，經(jīng)營貸流入樓市的現(xiàn)象屢見不鮮。

   在購房者思維活躍的深圳，一股房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸的風(fēng)潮始終悄然而又隱秘的流行�！疤子媒�(jīng)營貸買房的行為從來就沒有停止過，只不過沒有去年同期那么公開而已�！鄙钲谝晃�房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向第一財經(jīng)透露。

  “今年經(jīng)營貸利率是有史以來最低的�！辟J款中介張紅（化名）對第一財經(jīng)表示，2020年疫情之后，深圳經(jīng)營貸的年利率為3.9%，今年已經(jīng)降至3.7%，今年以來，將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營貸的客戶很多，特別是做生意的和購買第二套房的客戶人，因為熟知經(jīng)營貸的門道，很多人都會將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營貸。  

   第一財經(jīng)記者了解到，目前深圳的首套房貸利率普遍為4.9%，二套房貸利率為5.2%，與3.7%的經(jīng)營貸的利率有明顯差距。

   違規(guī)風(fēng)險 

   有業(yè)內(nèi)人士透露，為了扶持小微企業(yè)發(fā)展，銀行每年都有一定的經(jīng)營貸下放指標(biāo)，不過考慮到小微企業(yè)貸款的風(fēng)險，通常情況下，銀行也更愿意將錢投入還款更穩(wěn)定的房產(chǎn)中，所以一般情況下，只要中介機(jī)構(gòu)幫助購房者準(zhǔn)備好相關(guān)的資料，銀行對于房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸的行為并不是太排斥。 

   第一財經(jīng)獲悉，相關(guān)部門在監(jiān)督經(jīng)營貸是否流入樓市的時候，通常情況下是采取抽查的形式，因此并非所有流入樓市的經(jīng)營貸都能被精準(zhǔn)查處。 

   “這個是銀行金融機(jī)構(gòu)的問題，屬于行業(yè)潛規(guī)則�！币幻�不具名的業(yè)內(nèi)人士對第一財經(jīng)表示。 

    不過，房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸的套利行為并非毫無風(fēng)險。早在2009年，銀監(jiān)會就曾通過兩則暫行管理辦法將經(jīng)營貸納入監(jiān)管范圍，此后銀行對經(jīng)營貸資金用途審查力度加強(qiáng)。然而，一直以來，經(jīng)營貸流入樓市的違規(guī)行為一直無法清零，特別是在2020年疫情之后，經(jīng)營貸流入樓市的情況越發(fā)火熱，2021年3月，深圳通報經(jīng)營貸的相關(guān)查處情況，稱提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款。 

   廣東中矩律師事務(wù)所律師鄭博恩對第一財經(jīng)記者表示，經(jīng)營貸和房貸針對的貸款對象不一樣，屬于不同類型的貸款，若將經(jīng)營貸用于償還房貸，則是一種違規(guī)行為，一旦金融機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)有違規(guī)操作發(fā)放貸款行為的，會馬上通知借款人還款，借款人一旦無法還款，則會涉及騙貸。 

   北京京潤律師事務(wù)所主任張志同亦表示，經(jīng)營貸的貸款用途是扶持中小微企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展。因為經(jīng)營貸是以公司的名義進(jìn)行貸款，所得款項屬于公司資產(chǎn)，應(yīng)該用作相應(yīng)公司的日常經(jīng)營。若把公司用作經(jīng)營的貸款去償還個人房貸，一方面屬于擅自改變貸款用途，違反貸款合同中關(guān)于貸款用途約定，構(gòu)成違約，此時銀行不但有權(quán)提前收回相應(yīng)貸款，還可以追究違約責(zé)任；另一方面，當(dāng)事人還涉嫌挪用資金，情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，還會被追究刑事責(zé)任。