2022年4月24日晚，金地（集團(tuán)）股份有限公司（股份代碼：600383.SH，以下簡稱金地集團(tuán)(600383)）發(fā)布了2021年年報。
盡管過去一年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整，但金地集團(tuán)的各項經(jīng)營業(yè)績指標(biāo)表現(xiàn)搶眼，不僅資產(chǎn)和銷售規(guī)模持續(xù)穩(wěn)健增長，盈利也維持了相對穩(wěn)定的水平：全年實現(xiàn)營業(yè)收入992.32億元，同比上升18.16%，歸屬于上市公司股東凈利潤94.09億元。
截止2021年末，金地集團(tuán)總資產(chǎn)4628億元，同比增長了15.23%，近五年復(fù)合增長率高達(dá)22%；其中歸屬母公司凈資產(chǎn)630億元，同比增長9.57%，近五年復(fù)合增長率達(dá)到11%。
利潤分紅方面，擬向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金股利6.3元（含稅），合計擬派發(fā)現(xiàn)金紅利28.4億元（含稅），占公司2021年合并報表中歸屬于母公司股東的凈利潤的比例為30.2%，連續(xù)多年現(xiàn)金分紅占凈利潤的30%以上。
堅持深耕一二線城市，銷售規(guī)模增幅行業(yè)領(lǐng)跑
2021年地產(chǎn)行業(yè)整體下行，但行業(yè)中的標(biāo)桿企業(yè)展現(xiàn)出了更強的發(fā)展韌勁。2021年全年，金地集團(tuán)根據(jù)行業(yè)形勢的變化，及時調(diào)整銷售策略，銷售規(guī)模實現(xiàn)了逆勢增長：全年實現(xiàn)簽約金額2867.1億元，同比增長18.15%，實現(xiàn)簽約面積1377萬平方米，同比增長15.25%，銷售增幅處于TOP20房企前列，同時也是2021年為數(shù)不多能夠完成年初銷售目標(biāo)的房企之一。
優(yōu)秀的銷售業(yè)績，歸因于金地長期堅持的城市深耕策略。截止2021年末，金地在全國布局的78個地級市中，有十余個城市市場排名均位列前十，其中在上海、金華、呼和浩特、徐州、昆山的市占率排名第一，核心城市市場份額的不斷提升，為金地銷售業(yè)績持續(xù)穩(wěn)定增長提供了保障。
過去幾年來，金地在投資方面一直堅持“東密西強”投資布局，聚焦高能級城市發(fā)展，嚴(yán)格控制三四線城市的下沉。以2021年為例，金地投資了111宗地塊，新增總土地儲備約1,636萬平方米，其中一二線城市的投資占比高達(dá)65%，市場流動性更好、安全性更高的一線城市投資占比則明顯提升達(dá)到34%，更好的規(guī)避了市場下行期的投資風(fēng)險。
年報數(shù)據(jù)還顯示，截止2021年末，金地集團(tuán)預(yù)收賬款（含合同負(fù)債）達(dá)到了1128億元，較2020年末增長了19.1%，為未來的業(yè)績結(jié)算打下了堅實基礎(chǔ)。
經(jīng)營質(zhì)量不斷提升，盈利水平保持前列
受市場下行和疫情等多種因素影響，2021年地產(chǎn)行業(yè)的毛利率整體呈現(xiàn)出下滑趨勢。國金證券(600109)對今年3月以來已發(fā)布年報的房企統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，其中有14家房企的毛利率低于20%，平均毛利率為18.74%，平均凈利潤率僅為8.21%。
面對嚴(yán)峻的外部經(jīng)營環(huán)境挑戰(zhàn)，2021年金地集團(tuán)在精準(zhǔn)投資的基礎(chǔ)上，強化產(chǎn)品定位、成本管控、經(jīng)營調(diào)度及快建體系建設(shè)，通過加快核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)的數(shù)字化建設(shè)及數(shù)字營銷系統(tǒng)的迭代，促進(jìn)公司核心能力及經(jīng)營效率的穩(wěn)步提升，較好的對沖了行業(yè)利潤下行的影響。
整體而言，2021年金地的盈利規(guī)模雖然有所波動，但盈利能力依然保持著行業(yè)較好的水平：2021年，金地實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤94.09億元，同比下降了9.5%個百分點，但房地產(chǎn)結(jié)算毛利率為19.65%，凈利率為9.5%，均高于行業(yè)平均值。受益于投資拓展、產(chǎn)品研發(fā)、工程成本、運營管理等各項專業(yè)能力的逐年提高，金地集團(tuán)的周轉(zhuǎn)率也有了明顯的提升，2021年的凈資產(chǎn)收益率（ROE）仍達(dá)到了15.7%，處于行業(yè)領(lǐng)先地位。
現(xiàn)金流狀況良好，“三道紅線”連續(xù)6年綠檔
自2020年“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)出臺，“三道紅線”就成為了房企健康指數(shù)的“晴雨表”。作為行業(yè)“優(yōu)等生”，金地集團(tuán)一直堅持平衡發(fā)展、穩(wěn)健經(jīng)營的戰(zhàn)略，負(fù)債指標(biāo)逐年穩(wěn)步下降，“三道紅線”已連續(xù)6年保持綠檔。
年報數(shù)據(jù)顯示，2021年金地集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率為76.19%，剔除并不構(gòu)成實際償債壓力的預(yù)收款項后，公司的實際資產(chǎn)負(fù)債率低至67.6%，凈負(fù)債率僅為55.2%，有息負(fù)債規(guī)模、凈負(fù)債率等核心負(fù)債指標(biāo)繼續(xù)處于行業(yè)低位水平。債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，截止報告期末，金地一年期以上的中長期負(fù)債占了全部有息負(fù)債比重的68.25%，短期債務(wù)占比僅為31.7%；其中境內(nèi)負(fù)債占比92.3%，境外負(fù)債占比7.7%，更加適配房地產(chǎn)行業(yè)的長開發(fā)周期。
現(xiàn)金方面，截止報告期末，金地實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入94億元，持有貨幣資金余額648億元，剔除受限資金后對一年內(nèi)到期的有息負(fù)債覆蓋倍數(shù)達(dá)到1.4倍，繼續(xù)滿足“三道紅線”的監(jiān)管要求。
扎實的財務(wù)基本盤面，讓金地集團(tuán)在資本市場上備受青睞。2021年，金地抓住資本市場的窗口期，成功通過開發(fā)貸、中期票據(jù)、超短期融資券及ABS等多種創(chuàng)新、多元的融資方式補充資金，持續(xù)優(yōu)化現(xiàn)金流水平。其中，發(fā)行公司債券共計49.95億元，發(fā)行中期票據(jù)共計110億元。截止報告期末，金地的債務(wù)融資余額為1256億元，債務(wù)融資加權(quán)平均成本進(jìn)一步下降至4.56%，相比上一年降低了18個百分點，展現(xiàn)出金融機構(gòu)和投資者對金地資信水平和經(jīng)營能力的高度認(rèn)可。
當(dāng)前，金地集團(tuán)的主體信用評級及各項融資產(chǎn)品評級均為AAA級，國際評級機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪維持給予金地的長期信用評級則分別為BB、Ba2。
協(xié)同住宅主業(yè)發(fā)展，新賽道業(yè)務(wù)表現(xiàn)亮眼
面對行業(yè)收益率逐漸降低、回歸常態(tài)的大環(huán)境，金地集團(tuán)過去多年來在地產(chǎn)主業(yè)之外，也在配置合適資源，布局自持資產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)、科技等新賽道，謀求新的業(yè)務(wù)增長點。
2021年，金地在持有型物業(yè)方面新獲取了廣州花都TOD大型綜合體項目，繼續(xù)補充商辦物業(yè)的優(yōu)質(zhì)儲備；產(chǎn)業(yè)方面則新獲取北京坤鼎項目、廣州創(chuàng)智匯、上海安弗施等七個項目，新增管理面積190萬平方米，實現(xiàn)了國內(nèi)核心產(chǎn)業(yè)城市的全面布局。
截止2021年末，金地在運營的持有型項目已達(dá)到了28個，涵蓋了購物中心、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長租公寓等不同物業(yè)類型，累積租金面積約244萬平米，同比增長37.5%，其中產(chǎn)業(yè)園面積達(dá)103萬平米。
在出租率方面，金地目前持有的在營購物中心、進(jìn)入成熟期寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、成熟期長租公寓出租率均達(dá)到了90%以上，其中長租公寓平均出租率穩(wěn)定在94%以上，達(dá)到行業(yè)標(biāo)桿水平。
憑借出色的運營能力，2021年金地持有型物業(yè)的租金收入表現(xiàn)穩(wěn)健，達(dá)到約20.7億元，同比增長達(dá)52%，有望成為金地未來新的利潤增長點。
而與地產(chǎn)主業(yè)深度協(xié)同的金地物業(yè)，2021年正式更名為"金地智慧服務(wù)"后，也圍繞"三橫九縱"的服務(wù)矩陣開始全面發(fā)力。年報顯示，年內(nèi)金地智慧服務(wù)通過單項目拓展和收并購雙輪驅(qū)動，新增外拓合約面積超過7000萬平方米。截止2021年末，金地智慧服務(wù)的合約管理面積突破3.3億平方米，其中外拓占比高達(dá)71%，非住業(yè)態(tài)占比達(dá)15%，市場外拓能力居于行業(yè)前四。在營收表現(xiàn)上，2021年金地智慧服務(wù)的營收突破50億大關(guān)，達(dá)52.8億元，增長30.0%。
開發(fā)代建業(yè)務(wù)也是金地集團(tuán)近年來成長迅速的新業(yè)務(wù)板塊。2021年，金地開發(fā)代建業(yè)務(wù)新簽約19個項目，簽約面積超過300萬平米。截止2021年末，金地開發(fā)代建業(yè)務(wù)在全國超過30座城市實現(xiàn)了布局，管理服務(wù)項目近90個，累計開發(fā)管理面積超1500萬平米，其中政府公建面積超過400萬平方米，并成功入選多個城市政府預(yù)選承包商庫，品牌影響力逐年提升。
“我們將進(jìn)一步加強非住業(yè)務(wù)的拓展及競爭力，積極布局地產(chǎn)行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)，努力打造集團(tuán)面向未來的長期、全產(chǎn)業(yè)鏈的競爭優(yōu)勢。同時，穩(wěn)步向養(yǎng)老、體育、教育、家居生活等產(chǎn)業(yè)探索實踐，做好與住宅主業(yè)的協(xié)作和平衡，尋找更多未來發(fā)展的增長點”，金地方面表示。
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