房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一場陣痛，行業(yè)在加速“出清”，企業(yè)在竭力自保，局中人憂心忡忡。
11月4日，佳兆業(yè)集團發(fā)布了一則《關于錦恒財富產(chǎn)品逾期兌付的說明》。其表示，近日，由錦恒財富發(fā)行、佳兆業(yè)集團擔保的產(chǎn)品出現(xiàn)兌付逾期。佳兆業(yè)集團已第一時間與錦恒財富溝通，共同商討兌付方案，堅決履行好社會責任。據(jù)佳兆業(yè)方面公布的數(shù)據(jù)，錦恒財富目前到期未兌付逾3億元，理財產(chǎn)品總金額約為127億元。
事實上，佳兆業(yè)這場風波早有苗頭，從10月中下旬開始，多家國際評級機構相繼下調佳兆業(yè)評級。
今天（11月4日），部分投資人聚集深圳佳兆業(yè)總部，尋求理財產(chǎn)品兌付方案和解決辦法。佳兆業(yè)集團董事局主席郭英成電話連線現(xiàn)場投資人表示：佳兆業(yè)是負責任的企業(yè)，給佳兆業(yè)時間，有能力和辦法償還。
另據(jù)相關人士透露，深圳市相關部門將召集花樣年、佳兆業(yè)明天（11月5日）開會，討論或涉及兩家企業(yè)目前出現(xiàn)的流動性問題。
溝通會現(xiàn)場 受訪者供圖
理財產(chǎn)品陷逾期風波
11月3日晚間，一則關于佳兆業(yè)理財產(chǎn)品要延期兌付的聊天截圖流出。
“尊敬的投資人，我很抱歉地通知您，今天下午公司開會，通知了一個不好的消息。目前佳兆業(yè)流動性出現(xiàn)問題，今天到期的產(chǎn)品出現(xiàn)逾期情況，之后的產(chǎn)品情況也不容樂觀。目前已經(jīng)到期沒有還款的產(chǎn)品，公司正在跟佳兆業(yè)控股溝通解決方案�！�
對于錦恒財富產(chǎn)品逾期兌付的情況，佳兆業(yè)回應稱，今年以來，受嚴峻的房地產(chǎn)市場環(huán)境和國際評級機構下調評級等多重不利因素影響，佳兆業(yè)集團的流動性遇到前所未有的壓力。集團一直積極籌措資金，加快沉淀資產(chǎn)去化等措施，全力解決當前遇到的問題。佳兆業(yè)集團將與錦恒財富盡快確定兌付方案，并向投資人公布。
11月4日，有多名投資者去往深圳佳兆業(yè)總部嘉里中心尋求理財產(chǎn)品兌付解決方案，后又轉移到友誼酒店。一位在現(xiàn)場的知情人士告訴《每日經(jīng)濟新聞(博客,微博)》記者，現(xiàn)場投資者眾多，佳兆業(yè)多位高管現(xiàn)身跟投資者溝通，包括佳兆業(yè)集團總裁麥帆。
另外，郭英成也通過現(xiàn)場電話連線，與投資人溝通了相關情況。郭英成在電話中表示，佳兆業(yè)是負責任的企業(yè)，給佳兆業(yè)時間，有能力和辦法償還。
佳兆業(yè)方面也證實，今天麥帆、錦恒財富集團主席萬兵等管理層與投資人正面對面溝通、商議制定兌付方案，并現(xiàn)場征求投資人的意見。
在10月底，有消息傳出佳兆業(yè)正在進行區(qū)域架構收縮和調整，包括但不限于撤銷成都地產(chǎn)公司，相關職能及人員劃歸西南集團；撤銷北京地產(chǎn)公司，相關職能及人員劃歸北京集團；撤銷上海地產(chǎn)公司，相關職能及人員調整至上海集團對應部門；撤銷深圳、粵東等城市更新服務集團。
彼時，佳兆業(yè)回應稱，此次架構調整，是集團根據(jù)當下外部環(huán)境和市場行情，對過去職能設置重復、業(yè)務規(guī)模較小、經(jīng)營發(fā)展緩慢的公司、部門進行合并，現(xiàn)有項目、業(yè)務運營不受影響，一切正常。
股價一個月跌去50%
從10月中下旬開始，多家國際評級機構相繼下調佳兆業(yè)的評級。10月18日，穆迪下調了多家房企評級，其中就包括佳兆業(yè)，佳兆業(yè)企業(yè)家族評級由B1下調至B2，并被列入負面觀察。
10月27日，惠譽將佳兆業(yè)的長期外幣發(fā)行人違約評級（IDR）由“B”下調至“CCC+”，高級無抵押評級和公司發(fā)行美元高級票據(jù)的評級由“B”下調至“CCC+”，回收率評級維持“RR4”。同時，惠譽將佳兆業(yè)集團相關評級移出評級標準觀察名單（UCO）。
10月28日，標普又將佳兆業(yè)長期發(fā)行人信貸評級由B調低至CCC+級，評級展望為負面。標普警告，佳兆業(yè)有32億美元的美元債將于未來一年內到期，其再融資存在重大風險，并將公司的管理及管治評估由良好改為疲弱，以反映公司欠缺足夠風險管理。標普預計，佳兆業(yè)將在未來12個月內面臨巨大的償債壓力。
在此期間，華人置業(yè)也接連出售了其所持的佳兆業(yè)票據(jù)。10月28日，華人置業(yè)發(fā)布公告稱，2021年10月19日至10月28日期間，華人置業(yè)透過場外交易進行了一連串交易出售本金總額為2.55億美元票據(jù)，包括應計利息總代價為8832.02萬美元(相當于約6.88億港元)。這些票據(jù)的發(fā)行人為佳兆業(yè)集團。
據(jù)此，華人置業(yè)持有的三筆佳兆業(yè)集團票據(jù)已經(jīng)全部出售。其表示，預期集團將因出售事項而于截至2021年12月31日止年度的損益內錄得已變現(xiàn)虧損約13.55億港元。
Wind數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)集團年內還有一筆2021年12月7日到期的2.5億美元6.5%優(yōu)先票據(jù)。在10月中旬，佳兆業(yè)方面對外稱計劃部分回購該筆票據(jù)。
11月3日，佳兆業(yè)公布了今年10月份的銷售數(shù)據(jù)，合同銷售金額為81.95億元人民幣，按年下跌30.5%；合約建筑面積同比下降34.8%。于2021年前10月錄得總合約銷售金額約為人民幣957.44億元，總合約建筑面積約5587263平方米，分別同比增長約23.2%、24.1%。
2021年中期業(yè)績顯示，佳兆業(yè)現(xiàn)金及銀行存款賬面值為487億元，上半年購入15幅土地，土地收購權益代價為252億元。
截至6月底，佳兆業(yè)三道紅線指數(shù)分別為：凈資產(chǎn)負債比率為93.7%、現(xiàn)金短債比為1.53、剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為69.9%，屬于“綠檔”。
10月4日，佳兆業(yè)集團報收每股2.12港元，而截至11月4日，佳兆業(yè)報收每股1.01港元，跌幅達52.36%。11月4日當天，佳兆業(yè)集團股價下挫15.13%。
數(shù)年前曾陷入債務危機
值得注意的是，佳兆業(yè)在7年前曾陷入過一次危機。
佳兆業(yè)集團成立于1999年 ，總部位于香港，2009年12月于聯(lián)交所上市。在其地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展過程中，佳兆業(yè)一直將“大灣區(qū)”和“舊改”作為發(fā)展的關鍵詞。
但在2014年末，佳兆業(yè)曾遭遇政府鎖盤，陷入現(xiàn)金流斷裂危機。
2014年11月28日，深圳市規(guī)劃和國土委網(wǎng)站一手房源備案情況顯示：佳兆業(yè)深圳坂田城市廣場等4個項目超過2000套房源為“管理局鎖定”。
2014年12月4日，佳兆業(yè)宣布主要股東大正(實際控制人為郭氏三兄弟)出售11.21%舊股予生命人壽，涉總代價16.68億港元。
2014年12月10日晚間，佳兆業(yè)公告表示，作為佳兆業(yè)董事會主席的郭英成因健康理由辭任公司執(zhí)行董事、董事會主席等職務，由第二大股東生命人壽代表接任。
2015年1月1日夜間，佳兆業(yè)再發(fā)公告，稱原董事會主席郭英成辭職事項觸發(fā)一項融資協(xié)議包含的強制性提前還款條文，但佳兆業(yè)未能如約償還。
2015年1月8日，佳兆業(yè)無法按時支付一筆2020年到期債券的2600萬美元利息，成為首家美元債券違約的中國房地產(chǎn)企業(yè)。
2015年1月10日，銀行、信托共計24家金融機構已向法院申請查封佳兆業(yè)資產(chǎn)，其中，僅尚未兌付的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的融資總額就超過100億元。
融創(chuàng)隨后殺入，計劃并購，不料佳兆業(yè)財報造假問題曝光——當時上至佳兆業(yè)公司高管，下至普通員工，很多人離職。
但之后，融創(chuàng)并購未果，郭英成重掌佳兆業(yè)。隨后，佳兆業(yè)與地方政府修復關系，跟債權人達成重組協(xié)議。2015年2月，佳兆業(yè)發(fā)布重組及再融資方案，聘任華利安協(xié)助制定境內外債務重組方案。
2015年4月13日早間，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，創(chuàng)始人郭英成重新被任命為集團執(zhí)行董事和董事會主席，任期3年。
2015年4月9日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，公司位于深圳的八個項目部分房源已經(jīng)“解鎖”，項目狀態(tài)從房管局鎖定變?yōu)樗痉ú榉狻?/P>
后續(xù)，經(jīng)過多方努力，2017年3月，佳兆業(yè)一口氣公布了2014至2016年5份業(yè)績報告，宣布走出困境。
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