房企半年披露接近尾聲，各大房企均已亮出2021年上半年成績(jī)單。在行業(yè)調(diào)控壓力下，房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)分化，綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)以及具備可持續(xù)發(fā)展能力的房企獲得資本認(rèn)可。以金地集團(tuán)(600383,股吧)為例，在披露半年業(yè)績(jī)報(bào)的翌日，股價(jià)一路走高，截至收盤(pán)漲幅擴(kuò)大至8.19%，領(lǐng)漲房地產(chǎn)板塊；近一個(gè)月的時(shí)間，金地集團(tuán)股價(jià)漲幅超25%。
股價(jià)的表現(xiàn)源自基本面以及對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的信心，從金地集團(tuán)發(fā)布的2021年半年業(yè)績(jī)看，公司合約銷(xiāo)售金額大幅增長(zhǎng)60%至1628.3億元，完成全年目標(biāo)的58%。同時(shí)，得益于過(guò)往多年業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)，金地集團(tuán)2021年上半年收入約為342.74億元，同比大幅增長(zhǎng)72.45%。
同時(shí)，金地集團(tuán)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均處于穩(wěn)健狀態(tài)，“三道紅線”指標(biāo)連續(xù)五年處于綠檔。金地集團(tuán)優(yōu)秀的財(cái)務(wù)指標(biāo)為其可持續(xù)發(fā)展提供了強(qiáng)大支撐，行業(yè)大部分房企集中精力降杠桿減緩拿地?cái)U(kuò)張和增長(zhǎng)步伐，金地集團(tuán)仍可保持穩(wěn)定的拿地節(jié)奏，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)拿地，為公司未來(lái)持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，這是金地集團(tuán)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力，亦是資本看好其前景的重要原因。
銷(xiāo)售穩(wěn)健增長(zhǎng) 深化發(fā)展護(hù)城河
在行業(yè)深度調(diào)控和消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求覺(jué)醒等多重作用下，房地產(chǎn)行業(yè)整體的增速放緩，同時(shí)行業(yè)分化格局加劇。在城市布局和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力均占據(jù)優(yōu)勢(shì)的房企業(yè)績(jī)開(kāi)始脫穎而出。
據(jù)金地集團(tuán)發(fā)布的2021年半年業(yè)績(jī)看，公司在報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額1628.3億元，同比大增60%，為歷史半年業(yè)績(jī)最高水平。
全年業(yè)績(jī)完成進(jìn)度高達(dá)58%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。上半年良好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，為金地集團(tuán)全年業(yè)績(jī)的順利達(dá)成奠定了良好的基礎(chǔ)。
進(jìn)入管理紅利時(shí)代，房企更加注重增長(zhǎng)質(zhì)量，利潤(rùn)規(guī)模成為關(guān)切的焦點(diǎn)。利潤(rùn)的增長(zhǎng)需要有銷(xiāo)售規(guī)模的支撐，銷(xiāo)售節(jié)節(jié)攀升是利潤(rùn)穩(wěn)健增長(zhǎng)的前提。金地集團(tuán)在調(diào)控下仍能實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售規(guī)模的大幅增長(zhǎng)，說(shuō)明公司對(duì)新環(huán)境的適應(yīng)能力強(qiáng)，增長(zhǎng)潛力高。
深入剖析金地集團(tuán)銷(xiāo)售增長(zhǎng)的秘訣，其深耕高等級(jí)城市的前瞻戰(zhàn)略對(duì)業(yè)績(jī)形成強(qiáng)大支撐。據(jù)了解，2021年上半年，金地集團(tuán)深耕的華東區(qū)域和東南區(qū)域成為銷(xiāo)售貢獻(xiàn)的重點(diǎn)區(qū)域，同時(shí)單城產(chǎn)出得到提升。
數(shù)據(jù)顯示，金地在上海的單城市銷(xiāo)售規(guī)模突破200億元，南京單城市銷(xiāo)售規(guī)模突破150億元。共有13個(gè)城市的市場(chǎng)占有率在今年上半年進(jìn)入當(dāng)?shù)厍笆�，同時(shí)上海、金華、呼和浩特位列當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)第一，大連、南京、東莞進(jìn)入城市前五陣營(yíng)。
得益于各大城市單城產(chǎn)能提升，一二線城市貢獻(xiàn)了金地銷(xiāo)售金額的71%。較高的銷(xiāo)售增長(zhǎng)為金地集團(tuán)未來(lái)的收入和利潤(rùn)增長(zhǎng)提供堅(jiān)實(shí)保障，同時(shí)也證明金地集團(tuán)布局和戰(zhàn)略的正確性，金地集團(tuán)長(zhǎng)期可持續(xù)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)確定性較強(qiáng)。
財(cái)務(wù)穩(wěn)健 大運(yùn)營(yíng)體系提升管理效能
持續(xù)穩(wěn)定的銷(xiāo)售為金地集團(tuán)的收入增長(zhǎng)和財(cái)務(wù)穩(wěn)健奠定基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入342.74億元，同比增長(zhǎng)72.45%。其中，房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算收入294.04億元，同比增長(zhǎng)73.65%。
收入增長(zhǎng)持續(xù)增厚金地集團(tuán)的權(quán)益和資產(chǎn)，依靠?jī)?nèi)生增長(zhǎng)助力公司財(cái)務(wù)指標(biāo)保持在優(yōu)秀水平。數(shù)據(jù)顯示，截至報(bào)告期末，金地集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.44%，凈負(fù)債率為69.59%，現(xiàn)金短債比為1.19，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)繼續(xù)保持在“三道紅線”的綠檔水平。據(jù)了解，金地集團(tuán)連續(xù)五年“三道紅線”穩(wěn)定在“綠檔”。
除了收入增長(zhǎng)方面的貢獻(xiàn)，金地集團(tuán)通過(guò)“大運(yùn)營(yíng)體系”，拉通投資、運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品、銷(xiāo)售等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全鏈條，進(jìn)行全面管控，按季度動(dòng)態(tài)調(diào)整存銷(xiāo)比，加強(qiáng)了市場(chǎng)預(yù)判和提前調(diào)度的能力。在“投-產(chǎn)-銷(xiāo)三年一體化”管控模式指引下，金地的跨專(zhuān)業(yè)職能協(xié)同能力有了明顯加強(qiáng)，投資體系、運(yùn)營(yíng)管控、營(yíng)銷(xiāo)管理等關(guān)鍵工作的決策和執(zhí)行能力得到了顯著提升。通過(guò)科學(xué)精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)，全面提高開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理水平。
數(shù)據(jù)顯示，金地集團(tuán)的銷(xiāo)售費(fèi)率和管理費(fèi)率持續(xù)下降，實(shí)現(xiàn)規(guī)模有質(zhì)量增長(zhǎng)。上半年，金地集團(tuán)按簽約額計(jì)算的銷(xiāo)售費(fèi)用率為0.64%，管理費(fèi)用率為1.44%，合計(jì)2.09%，較2020年全年的2.64%下降0.55個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷年新低。“大運(yùn)營(yíng)體系”下的精細(xì)化管理模式成效出現(xiàn)，為公司利潤(rùn)提升奠定基礎(chǔ)。
高標(biāo)準(zhǔn)拿地保障利潤(rùn) 發(fā)力高質(zhì)量增長(zhǎng)
有了健康穩(wěn)健財(cái)務(wù)體系與超低融資成本的保駕護(hù)航，金地集團(tuán)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)凸顯。在大部分房企集中精力降負(fù)債的同時(shí)，金地集團(tuán)可聚焦企業(yè)擴(kuò)張。
數(shù)據(jù)顯示，金地集團(tuán)秉持“深耕廣拓”策略，通過(guò)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)狀況的持續(xù)監(jiān)測(cè)分析，積極把握窗口期投資機(jī)會(huì)。在報(bào)告期內(nèi)，金地集團(tuán)利用多元化投資方式獲取土地81宗，新增約1247萬(wàn)平方米的總土地儲(chǔ)備。其中，公開(kāi)市場(chǎng)拿地的平均溢價(jià)率僅有13.88%。
在加大一、二線城市拿地占比的同時(shí)，金地集團(tuán)還圍繞優(yōu)質(zhì)三四線城市進(jìn)行適度投資下沉，優(yōu)化城市布局，拓寬戰(zhàn)略縱深。截至2021年上半年末，金地集團(tuán)總土地儲(chǔ)備達(dá)6729萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約3515萬(wàn)平方米。其中，一二線城市占比達(dá)71%，29%土儲(chǔ)位于優(yōu)質(zhì)三四線城市。
總量豐富、質(zhì)地優(yōu)良的土儲(chǔ)將為金地集團(tuán)未來(lái)增長(zhǎng)提供有力支撐。深耕一二線、適度下沉重點(diǎn)城市的投資策略既能推動(dòng)公司整體毛利率在未來(lái)得到逐步修復(fù)，又在一定程度上分散了風(fēng)險(xiǎn)。
除了保持穩(wěn)定的投資節(jié)奏，金地集團(tuán)在拿地標(biāo)準(zhǔn)方面有嚴(yán)格的要求。在投資拿地時(shí)更多的城市分化帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，運(yùn)用多元化投資方式，始終堅(jiān)持保持正常的符合公司收益標(biāo)準(zhǔn)的收益率要求，堅(jiān)決不追高，理性投資，通過(guò)擴(kuò)布局、抓周期、廣泛覆蓋和參與等方式合理地控制地價(jià)水平。
高標(biāo)準(zhǔn)拿地是金地集團(tuán)堅(jiān)持的一貫理念，土地占據(jù)項(xiàng)目成功比例的7成，有了優(yōu)質(zhì)低成本地塊的支撐，金地集團(tuán)的利潤(rùn)才更有保障。數(shù)據(jù)顯示，金地集團(tuán)資項(xiàng)目的毛利率水平，在2019、2020年和今年的結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目，將對(duì)整體利潤(rùn)表現(xiàn)有一定的修復(fù)，部分城市甚至超過(guò)了30%。
金地集團(tuán)方面表示，毛利率水平較上半年有所提升，預(yù)計(jì)全年結(jié)算收益較上年有一定增長(zhǎng)。
在行業(yè)利潤(rùn)下滑之際，金地集團(tuán)高投資標(biāo)準(zhǔn)或助力公司利潤(rùn)率先企穩(wěn)反彈，提升發(fā)展質(zhì)量。同時(shí)，隨著多年積淀，金地集團(tuán)物業(yè)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新業(yè)務(wù)逐漸發(fā)展成熟，成為公司第二業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，助力公司全面提升可持續(xù)增長(zhǎng)能力。
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