近日，陽光城(000671,股吧)集團經(jīng)營管理共享平臺正式宣布上線，平臺的上線，意味著陽光城全周期項目經(jīng)營的優(yōu)化管理開始起步，據(jù)悉，未來陽光城全面推動企業(yè)經(jīng)營管理改善提升的重要舉措。
此前，人們更多關(guān)注陽光城從2017年起，用4年實現(xiàn)了年銷售額從300億到2000億的飛躍，但很少有人注意到，陽光城也正是從2018年開始，每年的有息負債都在下降，多項財務(wù)指標持續(xù)優(yōu)化，已經(jīng)開始從融資驅(qū)動到經(jīng)營驅(qū)動的發(fā)展，穩(wěn)步邁入高品質(zhì)發(fā)展周期。
數(shù)字化引領(lǐng)變革 共享系統(tǒng)保駕護航
隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴張，經(jīng)營模式和管理模式的變革成為必然趨勢。以陽光城為例，2020年12月，集團管理的銀行賬號超過6000個，管理項目公司超過1400個，在15個區(qū)域有300多個在售項目，僅僅銷售定價調(diào)價一項，每個月就有超過900單提報到集團總部。顯然，解決問題的主要途徑就是數(shù)字化。據(jù)克而瑞報告顯示，2020年60%的TOP50房企增加了數(shù)字化投入，90%的TOP50房企把信息部作為一級部門。
早在2017年，陽光城管理層開始意識到數(shù)字化變革的重要性。陽光城的數(shù)字化，并非簡單的線上營銷或者企業(yè)管理的數(shù)字化，而是從頂層設(shè)計自上而下，全面覆蓋財務(wù)、管理和服務(wù)這三大核心維度，實現(xiàn)以利潤為導向的精細化管理升級，用數(shù)字化改造企業(yè)生產(chǎn)方式。其頂層設(shè)計思想是： 以財務(wù)目標為抓手，向精細化管理要效益；項目運營為核心，向投、產(chǎn)、供、銷、服要品質(zhì)；以客戶服務(wù)為中心，開辟新航道，向服務(wù)要增量 。
2017年10月，財務(wù)共享中心項目啟動；2018年5月，陽光城財務(wù)共享中心正式運營；2020年12月，共享系統(tǒng)實現(xiàn)業(yè)務(wù)及時率99%，資金支付0失誤，更成為了唯一具備地產(chǎn)、物業(yè)、商業(yè)、公寓、建筑、園林等“全業(yè)態(tài)、全業(yè)務(wù)”覆蓋的財務(wù)共享中心。
2021年，陽光城對共享服務(wù)2.0升級規(guī)劃，財務(wù)、人力、IT三大職能將率先推行“ABC戰(zhàn)略”（AI人工智能，Big Data大數(shù)據(jù)，Cloud云計算），最終實現(xiàn)共享服務(wù) “五化目標”(標準化、平臺化、智能化、數(shù)字化、生態(tài)化)。陽光城的企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、經(jīng)營定位、經(jīng)營管控和經(jīng)營決策將進入嶄新的數(shù)字化管理時代。
營收鞏固穩(wěn)大局 優(yōu)化土儲謀發(fā)展
業(yè)績報告顯示，2020年陽光城實現(xiàn)銷售金額2,180億，銷售面積1,529萬平方米，銷售穩(wěn)固在雙千億的規(guī)模。其中浙江大區(qū)年銷售首次突破400億元；在品牌和品質(zhì)的加持下，2020年公司超7成項目價格優(yōu)于競品，近8成項目去化優(yōu)于競品。與此同時，公司實現(xiàn)營業(yè)收入822億元，同比增長34.60%；歸母凈利潤52億，同比增長29.85%。
2020年，陽光城的土地儲備仍然充足，但拿地方式與以往相比變化顯著，更加追求低投入高收益。年報顯示，陽光城在2020年上半年的土拍窗口期以低溢價在城市群和省會城市加速拿地，同時精準研判市場，加大南方區(qū)域布局以優(yōu)化新增土儲結(jié)構(gòu)。2020年，公司全年共計支付總地價707億元，其中權(quán)益地價402億元，新增確權(quán)總貨值1800億元，一二線貨值占比約70%，大福建、長三角、珠三角占比約63%。同時，陽光城拓展多種拿地方式，額外鎖定貨值約1289億元，2020年共計新增土儲3091億元。
2020年，在公司拓展的多種拿地方式中，產(chǎn)業(yè)勾地工作取得突破，舊改項目穩(wěn)步推進。通過以上方式，公司實現(xiàn)總土儲規(guī)模合理，區(qū)域布局合理：截至報告期末，公司總可售面積4,252萬平方米，可售貨值5,627億元。在城市能級分布上，一線城市占比26%，二線城市占比50%。在區(qū)域分布上，三大城市群合計占比51%，大福建占比13%，其他區(qū)域以分布在省會城市為主�？偼羶�(zhàn)略性聚焦一二線城市帶和最具發(fā)展?jié)摿Φ某砷L性城市。
預(yù)計2021年公司整體可售貨值約3,260億元，新供貨區(qū)域集中于核心銷售業(yè)績貢獻區(qū)域，其中福建、上海、浙江大區(qū)合計占比43%，其他區(qū)域以直轄市和省會城市為主，如重慶、南寧、昆明等。
一步一臺階 降負債效果初顯
據(jù)了解，自2017年起，陽光城就便開始了控負債、調(diào)結(jié)構(gòu)的財務(wù)指標優(yōu)化之路，后來隨著市場變化與中央的“三道紅線”政策出臺，降低債務(wù)風險的壓力日趨明顯。
在2020年報告期內(nèi)，陽光城提前半年實現(xiàn)了“三道紅線”由橙檔降至黃檔，凈負債率于2020年末降至94.90%，同比下降43個百分點；現(xiàn)金短債比1.53，保持高于1。此外，公司有息負債總額為1060億元，有息負債短長比為3:7，非銀占比繼續(xù)降至20.34%。
判斷企業(yè)的風險應(yīng)觀察其發(fā)展趨勢，2017年至2020年，陽光城負債率分別為252%、182%、138%、94.9%，其降負債的決心與能力不言而喻。 隨著公司基本面的持續(xù)改善和降杠桿初見成效，境內(nèi)外多家評級機構(gòu)也給予了充分肯定：境內(nèi)評級方面，中誠信AA+主體評級展望由穩(wěn)定提升至正面；境外評級方面，穆迪上調(diào)公司主體評級由B2正面上調(diào)至B1穩(wěn)定，中誠信亞太首評BB穩(wěn)定突破公司境外最高評級，聯(lián)合國際上調(diào)公司主體評級由BB-穩(wěn)定上調(diào)至BB穩(wěn)定，惠譽上調(diào)公司債項評級由B穩(wěn)定上調(diào)至B+穩(wěn)定。以上評級提升為公司繼續(xù)降低融資成本、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)營安全性奠定了堅固基石。
目前，陽光城制定的兩個五年計劃中，“一五計劃”已經(jīng)順利開局，不久前朱榮斌對外界表示：“陽光城手里的牌足夠完成第一個五年計劃�！痹诜�(wěn)健發(fā)展的航道上，相信會給行業(yè)帶來更多的驚喜。
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