文/標(biāo)準(zhǔn)排名分析員 董馨
終審/惠吉華
2020年華潤置地（1109.HK）實現(xiàn)簽約銷售金額2850.3億元，同比增長17.5%，超額完成2020年實現(xiàn)2620億元的銷售目標(biāo)，成功保住行業(yè)“前十”。
然而，在公司購物中心業(yè)務(wù)營業(yè)額成功破百億的同時，其不斷下滑的毛利率、增速大幅放緩的歸母凈利潤和持續(xù)攀升的負(fù)債總額卻讓人難以忽略。
疫情和復(fù)雜外部環(huán)境的雙重影響下，華潤置地的挑戰(zhàn)與機遇并存。
奮楫篤行，成功保十
2020年，面對突如其來的疫情和復(fù)雜的外部環(huán)境，華潤置地在做好疫情防控的前提下高效推動復(fù)工復(fù)產(chǎn)，全面落實“降本、提質(zhì)、增效”工作。3月底公司所有工程項目和售樓處全面復(fù)工，4月底公司主營業(yè)務(wù)全面恢復(fù)經(jīng)營，5月公司旗下購物中心零售額強勢反彈。
疫情后公司各項經(jīng)營業(yè)務(wù)快速恢復(fù)，使得全年業(yè)績實現(xiàn)穩(wěn)定增長，超額完成2020年實現(xiàn)2620億元的銷售目標(biāo)。據(jù)克而瑞研究院數(shù)據(jù)，華潤置地2020年的全口徑銷售額排名為第9名，成功保住行業(yè)“前十”。?
從銷售情況來看，2016-2020年華潤置地分別實現(xiàn)簽約銷售金額1080.4億元、1722.9億元、2106.8億元、2425億元、2850.3億元，呈現(xiàn)持續(xù)增長態(tài)勢。2016-2020年分別同比增長26.9%、59.5%、22.3%、15.1%、17.5%，2020年公司簽約銷售金額增速較2019年有所提升。
2016-2020年華潤置地分別實現(xiàn)銷售面積776萬平方米、1019萬平方米、1198.9萬平方米、1324.8萬平方米、1418.7萬平方米，呈現(xiàn)持續(xù)增長態(tài)勢。2016-2020年分別同比增長14.8%、31.3%、17.6%、10.5%、7.1%，自2017年達(dá)近5年最大增速后整體呈下降趨勢。?
分區(qū)域看，2020年華北大區(qū)、華東大區(qū)、華南大區(qū)、華西大區(qū)、東北大區(qū)、華中大區(qū)分別實現(xiàn)簽約金額555.3億元、793.4億元、791.3億元、275.3億元、239.9億元、195億元。各區(qū)域簽約金額占公司2020年簽約金額的比例分別為19.5%、27.8%、27.8%、9.7%、8.4%、6.8%。其中，華東大區(qū)為公司2020年簽約金額最大貢獻(xiàn)區(qū)域。
2020年華北大區(qū)、華東大區(qū)、華南大區(qū)、華西大區(qū)、東北大區(qū)、華中大區(qū)分別實現(xiàn)簽約面積308.4萬平方米、269.1萬平方米、269.5萬平方米、226.8萬平方米、193.5萬平方米、151.4萬平方米。各區(qū)域簽約面積占公司2020年簽約面積的比例分別為21.7%、19%、19%、16%、13.6%、10.7%。其中，華南大區(qū)為公司2020年簽約面積最大貢獻(xiàn)區(qū)域。
毛利率下降，尚未見底
從盈利情況來看，2016-2020年華潤置地的營業(yè)收入分別為1093.28億元、1019.43億元、1211.89億元、1481.67億元、1795.87億元。營業(yè)收入自2017年達(dá)近5年最低值后呈逐年上升趨勢。2016-2020年公司營收增速分別為5.22%、-6.75%、18.88%、22.26%、21.21%。營收增速自2017年達(dá)5年內(nèi)最低值后在2018年快速回升，由負(fù)增長轉(zhuǎn)為正增長，隨后在2019年繼續(xù)保持上升趨勢，但在2020年略有放緩。
與此同時，2016-2020年華潤置地的歸母凈利潤分別為195.01億元、196.9億元、242.38億元、287.84億元、298.1億元，呈逐年上升趨勢。歸母凈利潤增速分別為10.19%、0.97%、23.1%、18.76%、3.56%，2020年公司歸母凈利潤增速較2019年大幅放緩。
此外，2016-2020年華潤置地毛利率分別為33.74%、40.25%、43.39%、37.91%、30.86%，自2018年達(dá)5年內(nèi)最大之后呈下降趨勢。
毛利率的下滑是華潤置地?zé)o法忽略的問題。
其中，開發(fā)物業(yè)毛利率由2019年同期的36.5%下降為29.1%。投資物業(yè)毛利率為66.4%，與2019年持平。對此，華潤置地首席財務(wù)官解釋稱，公司在2016-2017年拿了一些高價地，結(jié)算時間落在2020年，所以公司進(jìn)行了減值準(zhǔn)備，再加上部分聯(lián)營合營的項目，對核心凈利潤影響25.8億元，由此拉低了項目結(jié)算的毛利率。此外，公司開發(fā)物業(yè)毛利率自2019年便有所下降，主要是受到行業(yè)趨勢、地價上行、銷售限價等影響。但是這樣的下滑不會一直持續(xù)，預(yù)計2022年毛利率水平會達(dá)到底部，最低或為25%，此后將觸底反彈。
未來，華潤置地將通過雙輪驅(qū)動，即開發(fā)物業(yè)和持有型物業(yè)兩個板塊來提升公司毛利率水平。同時，公司也將通過多元化拿地平抑一下公開市場上獲取的低毛利項目，包括城市更新、集團(tuán)協(xié)同等方式。其中，在城市更新方面，2020年華潤置地轉(zhuǎn)化了3個項目，總貨值逾150億元，毛利率在22%以上。目前，城市更新領(lǐng)域累計權(quán)益貨值2100億元，未來5年能轉(zhuǎn)化1600億元左右。
購物中心業(yè)務(wù)破百億
2020年年報顯示，華潤置地經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)階段性承壓，但公司仍主動減租。
具體來看，公司購物中心業(yè)務(wù)的營業(yè)額為100.9億元，較2019年增長7.9%（剔除期內(nèi)免租影響，同比實際增長16.2%），出租率為94.7%，同比下降0.2個百分點。
寫字樓業(yè)務(wù)的營業(yè)額為16億元，較去年增長15.5%（剔除期內(nèi)免租影響，同比實際增長16.7%），寫字樓出租率為81.8%，同比上升8.9個百分點。
酒店業(yè)務(wù)的營業(yè)額為10.9億元，同比下降27%。酒店平均入住率為48%，同比下降22個百分點，為受疫情影響最大的業(yè)務(wù)。
2020年，華潤置地在營投資物業(yè)總樓面面積共計1198萬平方米，其中商業(yè)、寫字樓、酒店的在營投資物業(yè)總樓面面積分別為576萬平方米、128萬平方米、63萬平方米，分別占比48.08%、10.68%、5.26%。
公司在建及擬建投資物業(yè)總樓面面積共計988萬平方米，其中商業(yè)、寫字樓、酒店的在建及擬建投資物業(yè)總樓面面積分別為580萬平方米、163萬平方米、99萬平方米，分別占比58.7%、16.5%、10.02%。
可以看出，華潤置地對商業(yè)板塊還是十分重視的，其在年報中也提到以購物中心為代表的投資物業(yè)是公司重點發(fā)展的業(yè)務(wù)板塊，未來兩至三年仍將是新建購物中心投入運營的持續(xù)高峰期。
截至2020年年底，公司萬象系列購物中心已開業(yè)45個，儲備項目57個。未來將進(jìn)一步提升投資物業(yè)的開發(fā)及運營效率，確保租金收入持續(xù)穩(wěn)定增長，并持續(xù)提升盈利能力。
挑戰(zhàn)與機遇并存
此次疫情既是挑戰(zhàn)也是機遇。2020年公司在土地市場相對冷清的一季度獲取北京、沈陽、蘇州等中心城市優(yōu)質(zhì)項目，精準(zhǔn)把握投資機會，提高核心競爭力。二季度公司保持定力、絕不盲目追高。下半年，公司繼續(xù)順勢而為，及時動態(tài)調(diào)整投資策略，發(fā)力深圳、廣州、武漢等高能級城市。
2020年，華潤置地共獲取新項目69個，新增土地總計容建筑面積達(dá)1492.1萬平方米，新增權(quán)益土地儲備1148萬平方米，聚焦在粵港澳、長三角、京津冀、成渝經(jīng)濟圈四大區(qū)域以及九大國家中心城市等一二線城市。
截止2020年年底，華潤置地累計進(jìn)入全球82個城市，總土地儲備面積為6808.7萬平方米，權(quán)益土地儲備面積4801萬平方米，土地儲備布局與結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，可保障未來3~5年發(fā)展。?
此外，從華潤置地的營運能力來看，2016-2020年公司的存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.38、0.3、0.24、0.28、0.34。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.38、0.34、0.3、0.3、0.34�？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.27、0.24、0.21、0.21、0.23。
雖然三項指標(biāo)均在2020年較2019年有所提升，但均低于2016年的數(shù)值，整體均呈現(xiàn)下降趨勢，說明華潤置地2020年存貨變現(xiàn)較慢，資產(chǎn)流動性一般。?
從短期償債能力來看，2016-2020年華潤置地的流動比率分比為1.46、1.39、1.33、1.33、1.29，自2016年達(dá)近5年最大值后整體呈下降趨勢。2016-2020年華潤置地的速動比率分比為0.5、0.46、0.45、0.42、0.44，雖然2020年公司速動比率較2019年有所提升，但是自2016年達(dá)近5年最大值后整體呈下降趨勢，說明華潤置地2020年資產(chǎn)變現(xiàn)能力和短期償債能力較弱。
從長期償債能力來看，2016-2020年華潤置地的資產(chǎn)負(fù)債率分別為67.41%、69.99%、72.44%、69.36%、70.51%，2020年公司資產(chǎn)負(fù)債率較2019年略有提升。2016-2020年，華潤置地負(fù)債總額分別為2878.86億元、3362.1億元、4750.39億元、5286.35億元、6127.99億元，持續(xù)攀升的負(fù)債總額說明公司的債務(wù)問題仍沒有很好的解決，財務(wù)風(fēng)險持續(xù)加大。
立志做城市投資開發(fā)運營商
緊密圍繞“城市投資開發(fā)運營商”的定位，華潤置地代建代運營業(yè)務(wù)取得長足進(jìn)展，成功打造了北京大興國際機場綜合服務(wù)樓、西安三中心、成都東安湖體育公園、嘉興南湖湖濱紅色文旅等國家級標(biāo)志性項目。
截至2020年年底，公司累計獲取代建代運營項目超過140個，協(xié)同主營業(yè)務(wù)項目落地超過10個。
未來，公司將繼續(xù)堅持城市投資開發(fā)運營商戰(zhàn)略定位，構(gòu)建開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)三大主營業(yè)務(wù)與生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)有機聯(lián)動、一體化發(fā)展的“3+1”業(yè)務(wù)模式，打造城市投資開發(fā)運營生態(tài)圈。
其中，開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)作為公司收益主要貢獻(xiàn)者，為經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)提供現(xiàn)金流支撐。經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)為公司帶來長期穩(wěn)定收益，幫助開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)平衡風(fēng)險、獲取資源，提升輕資產(chǎn)服務(wù)能力。
華潤萬象生活作為公司商業(yè)運營管理及物業(yè)管理業(yè)務(wù)的平臺，將成為新的業(yè)績增長極，協(xié)同開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)獲取資源，實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。
2020年，公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)覆蓋全國69個城市，所管理的住宅及商業(yè)物業(yè)面積達(dá)1.19億平方米。年內(nèi)，華潤萬象生活實現(xiàn)營業(yè)額67.8億元，其中，住宅物業(yè)管理服務(wù)營業(yè)額38.8億元，商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)營業(yè)額29億元。
此外，公司生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)將聯(lián)合三大主營業(yè)務(wù)，共同構(gòu)建城市投資開發(fā)運營的綜合能力，既能有力支持主營業(yè)務(wù)業(yè)績增長，又能自主盈利，自主發(fā)展，同時成為華潤置地品牌影響力的突出貢獻(xiàn)者。
2020年，公司生態(tài)圈要素業(yè)務(wù)營業(yè)額為154億元（含集團(tuán)內(nèi)業(yè)務(wù)），其中城市建設(shè)運營業(yè)務(wù)營業(yè)額為149億元。
目前，房地產(chǎn)行業(yè)增速見頂?shù)内厔菀驯容^明顯，為城市提供從規(guī)劃到投資、從建設(shè)到運營的一籃子高質(zhì)量服務(wù)，已經(jīng)成為地產(chǎn)企業(yè)必備能力。
華潤置地將緊緊抓住新型城鎮(zhèn)化、國家區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略落地、消費升級、科技創(chuàng)新等重大機遇，通過產(chǎn)業(yè)布局和競爭策略的組合拳實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
踐行綠色建造
華潤置地注重減少自身經(jīng)營活動對環(huán)境造成的影響，嚴(yán)格遵守《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》等法律法規(guī)，并制定了《華潤置地節(jié)能減排管理規(guī)范》等內(nèi)部政策，建立了企業(yè)自然災(zāi)害預(yù)警及應(yīng)急機制。
2019年，華潤置地在運營階段投入環(huán)境保護(hù)的資金總額達(dá)1905萬元，較2018年略有增長。公司獲得綠色建筑認(rèn)證項目達(dá)69個，獲得綠色建筑認(rèn)證的建筑面積達(dá)1057.37萬平方米。其中一星級綠色建筑497萬平方米、二星級綠色建筑554萬平方米、三星級綠色建筑6萬平方米。
在污水處理方面，公司在建筑工地現(xiàn)場設(shè)置洗車臺、排污溝和三級沉淀池，確保施工污水排放達(dá)到相關(guān)要求后才排入市政排污管道由市政污水處理廠統(tǒng)一處理。在臨建生活區(qū)設(shè)置沉淀池、隔油池和化糞池，生活污水經(jīng)處理并確保達(dá)到相關(guān)要求方可排放。此外，公司還設(shè)置了泥水分離器，加大循環(huán)用水，處理后的水用于綠化景觀用水、揚塵治理、沖洗設(shè)備等。
在廢棄物處理方面，華潤置地根據(jù)“分類收集，分倉堆放，分別清運”的原則，將建筑垃圾和生活垃圾分類清運、統(tǒng)一處理，將燈管、電池等危廢品交由專業(yè)第三方處理或回收。同時，在施工現(xiàn)場設(shè)置封閉式垃圾收集池，集中收集、清運建筑垃圾。此外，對于渣土、廢砂漿等可回填利用的建筑垃圾進(jìn)行回收利用。
在揚塵治理方面，華潤置地督促施工單位制定有針對性的揚塵污染防治實施方案、采取遮蓋、圍擋、密閉、綠化、噴灑、沖洗等防塵降塵措施。同時，加強施工過程管理，嚴(yán)格落實“施工現(xiàn)場100%圍擋、散裝物料堆放100%覆蓋、出入車輛100%沖洗、施工現(xiàn)場路面100%硬化、渣土車輛100%密閉運輸、拆遷工地100%濕法作業(yè)”六個百分之百要求。
在噪音治理方面，華潤置地在靠近噪聲的敏感區(qū)設(shè)置隔音板、降噪板等屏蔽措施，從噪聲傳播途徑進(jìn)行控制。此外，公司積極采用低噪聲施工工藝、具有降噪功能的施工工具或設(shè)置隔音棚，從噪聲源頭進(jìn)行控制。
響應(yīng)國家“全面開展藍(lán)天、碧水、凈土保衛(wèi)戰(zhàn)”的號召，承擔(dān)企業(yè)公民的環(huán)境責(zé)任，持續(xù)完善環(huán)境管理與監(jiān)督機制，將綠色發(fā)展理念融入企業(yè)運營的各個環(huán)節(jié)，不斷完善環(huán)境管理體系，推動綠色建筑的發(fā)展，華潤置地從未止步。
因綠色建筑等綠色指標(biāo)較佳，華潤置地位居中國投資協(xié)會、標(biāo)準(zhǔn)排名聯(lián)合發(fā)布的“2020中國房企綠色信用指數(shù)TOP50”榜單第7名。
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