文丨西部菌
成都樓市新政（剛剛，成都再次出手�。�，這幾天關(guān)注度頗高，亮點也很多。
比如，法拍房、“網(wǎng)紅樓盤”都迎來新的交易限制；二手房方面則學(xué)習(xí)深圳，將設(shè)置成交參考價機制。
同時，首付款比例也出現(xiàn)調(diào)整：
居民家庭名下在本市無住房且無住房貸款記錄的（含商業(yè)性住房貸款和公積金住房貸款，下同），最低首付款比例為30%。
居民家庭名下在本市無住房但有已結(jié)清住房貸款記錄的，或名下在本市擁有1套住房但無住房貸款記錄的，或名下在本市擁有1套住房但住房貸款已結(jié)清的，購買普通住房的最低首付比例為40%，購買非普通住房的最低首付比例為50%。
上述幾條主要是與購房者直接相關(guān)的。
還有一些則是直接與房企有關(guān)的。
比如，“兩集中”政策正式“官宣”——中心城區(qū)商品住宅用地嚴格實行集中公告、集中出讓。
此外，還有一個大招——加強土地競買主體資格審查，超出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“三道紅線”、存在重大失信行為的競買人，不得參與我市土地競拍。
新政對購房者的影響，相關(guān)政策的解讀已經(jīng)很多。
今天，西部菌想談的是，它對房企的影響會有多大，到底哪些房企今年在成都拿地可能將面臨困難。
01
哪些房企在重倉成都？
在談新政的影響之前，先回顧下，過去一年到底都哪些房企在重倉成都。
根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2020年成都房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額前十強分別是：
成都軌道交通、興城人居、建發(fā)房產(chǎn)、保利、萬科、龍湖、禹洲、藍光、花樣年、德商。
其中，成都軌交和興城為地方平臺型公司，也是僅有的兩個拿地超過50億元的企業(yè)。排除這兩個特例，建發(fā)、保利、萬科、龍湖、禹洲的拿地金額也都在40億元以上。
其中，作為閩系房企的建發(fā)可以說是去年成都拿地企業(yè)中的最大“黑馬”，也是真正意義上拿地金額最高的外來房企。且其46.82億元的拿地金額就是一個地塊的價格。
本土房企拿地金額最高的還是算藍光，為36.99億。值得注意的是，其拿地面積僅次于成都軌交。從這點看，目前積極開拓第二總部的藍光，其主場優(yōu)勢仍在。
花樣年排名第九。緊跟其后的是本土房企德商，拿地金額也在30億之上。
所以，前十強中，拋開成都軌交和興城人居，真正意義上的本土房企，只有藍光和德商。
11-20名，包括華僑城、隆基泰和、招商、成都高投、榮盛、德信、奧園、旭輝、中海、新希望等。除了平臺型企業(yè)成都高投，本土房企還有新希望。
拿地面積T20的名單與拿地金額T20有一定出入。除了地方平臺型企業(yè)，僅有藍光和禹洲的拿地面積在100萬平方米以上。
未進入拿地金額前20的領(lǐng)地、雅居樂、綠地、五礦、深圳控股，進入了拿地面積前20強。
對比中指研究院統(tǒng)計的2020中國房企銷售額TOP100強榜單，碧桂園、恒大、融創(chuàng)、世茂、華潤、綠城、新城控股(601155,股吧)、金地、金茂、金科、中南、陽光城(000671,股吧)、正榮等全國T20房企，2020年在成都拿地的活躍度都不算高。
02
關(guān)于拿地新規(guī)的三點疑問
根據(jù)最新的規(guī)定，今年成都全市住宅用地供應(yīng)總量將增長20%以上，這對房企來說應(yīng)該是個好消息。
但有“三道紅線”的要求在，部分房企很可能無緣分一杯羹。
三道紅線的具體指標為：
房企扣除預(yù)收款以后的凈資產(chǎn)負債率高于70%；
凈負債率大于100%；
現(xiàn)金短債比例小于1倍。
不過，對于超出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“三道紅線”、存在重大失信行為的競買人，不得參與土地競拍這一新規(guī)，西部菌還有幾個疑問。
一是，踩踏“三道紅線”的房企不得參與土拍，到底是指“三道紅線”全中，還是踩踏任一條紅線的房企都將被剝奪土地競買主體資格？
二是，“三道紅線”與“存在重大失信行為”，到底是同時要求，還是其中之一不符就不行？
三，非上市房企的財務(wù)數(shù)據(jù)相對不透明，踩踏紅線與否到底地該如何界定？
當然，這些疑問相信后續(xù)相關(guān)部門會有更具體的實施細則進行解答。
03
哪些房企將在成都“出局”？
到底有哪些企業(yè)有可能被成都的新政排除在拿地資格之外？
依據(jù)踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔：
三項指標全部踩線，即處于紅色檔，有息負債不得增加；
兩項指標踩線，即處于橙色檔，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；
一項指標踩線，即處于黃色檔，有息負債規(guī)模年增速可放寬至10%；
全部指標都在紅線內(nèi)，即處于綠色檔，則有息負債規(guī)模年增速可放寬至15%。
來自新華財經(jīng)和面包財經(jīng)的統(tǒng)計顯示，截至2020年三季度末，87家樣本房企中共有32家全部滿足“三道紅線”監(jiān)管指標，占比約36.78%。
此外，20家房企滿足兩道紅線要求、17家滿足一道紅線要求、18家全部踩線。
來源：讀財報
紅檔中，綠地、華夏幸福(600340,股吧)、嘉禾、華遠、格力、云南城投(600239,股吧)、財信等房企均在列。它們今年在成都拿地所面臨的壓力無疑更大。
橙檔中的陽光城、中南建設(shè)(000961,股吧)、金科、藍光、迪馬等則次之。
而保利、招商、金地、華僑城、世茂、萬科、新城控股、榮盛、大悅城(000031,股吧)等處于綠、黃兩檔的房企，則面臨的壓力相對較小。
當然，上述只是去年三季度的數(shù)據(jù)，目前的狀況應(yīng)該會有所出入。
比如，曾經(jīng)三道紅線全踩的融創(chuàng)，根據(jù)最新的業(yè)績報告，已經(jīng)位列相對安全的黃檔之內(nèi)。
金科此前也宣布，截至2020年底，三道紅線指標已全面達標，從 2019 年的橙檔回歸2020年的綠檔。
藍光在向碧桂園轉(zhuǎn)讓藍光嘉寶服務(wù)64.6203%的股份后，財務(wù)狀況或也有所改善。
對比2020年成都土拍市場的活躍者，部分房企在新政之下，或許短期內(nèi)的動作可能要稍稍降溫。
如去年在成都市場堪稱黑馬，并成功進入千億房企“俱樂部”的建發(fā)地產(chǎn)，就已觸及兩道紅線。
最終到底哪些房企將因為成都最新的調(diào)控政策而在拿地市場上“出局”，還需要觀察。
但整體來看，成都新政對大房企的限制其實相對有限，主要壓力可能還是集中在中小房企身上。
畢竟，在優(yōu)化財務(wù)數(shù)據(jù)上，大房企的“騰挪”之術(shù)更多，回旋的空間更大。前期一些房企的調(diào)整動作，就已經(jīng)說明了問題。
新政之下，成都土拍市場到底會經(jīng)歷怎樣的洗牌，我們一起見證。
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